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内文：从房市软着陆到“大Ｕ型谷底盘整”之路
2017-11-17 09:14理财周刊
【文．庄孟翰(淡江大学产业经济系副教授)】
Ｑ：“你想买房吗？”“想，但房价太贵，买不起！”这是当今年轻人之间常见的对话，对比房市景气，即便房价已普遍下跌超过二成，但在薪资所得倒退十七年的情势下，要支应目前依旧高悬的房价，尤其是想在台北市蛋黄区甚至是蛋白区置产，更是难上加难。
央行总裁彭淮南日前于立法院财政委员会表示，台湾房市已呈现软着陆(soft landing)，并且除桃园以外，交易量略有回温、房价持稳，此外，他还强调央行现在没打房，从来都没打房。另再根据央行公布九月银行房贷与建筑贷款余额显示，购置住宅贷款余额为6兆5564亿元，月增263亿元，年增4.45％，此外，建筑贷款1兆6954亿元，月增127.9亿元，年增4.14％，双双续创历史新高。
这是否表示房市已有回温迹象，抑或去年基期较低所致？既然彭总裁表示软着陆，那是不是表示房价已落底，买气将会随之增加？请教庄教授如何由此观点看房市未来发展趋势？
Ａ：依今年八月本人对于房市之预测，全年买卖移转栋数应会落在二十六万户左右，并且明年才有可能进入盘整，至于明年则仍是“价跌量微增”走势。
虽然彭总裁表示房市已经软着陆，不过观察到年底前并没有其他特殊利多因素，虽然政府已不再打房，并且超额储蓄依旧很高。另根据央行公布九月底全体货币机构存款合计41兆6579亿元，全体货币机构放款与投资31兆7665亿元，存款放款差距约10兆元之多，虽然钱多利率低情势依旧维持不变，惟在高税制结构下，房市景气依旧缺乏利多诱因。因此，截至目前为止，房市景气并未真正触底。
此外，虽然大家都很关心美国联准会(Fed)的“缩表”计画要如何进行，亦即自2008年全球金融海啸之后，联准会推出量化宽松货币政策，将总资产从九千亿美元扩张到现今的4.5兆美元，“缩表”就是要降低总资产，让联准会的资产负债表逐渐恢复到正常规模。
因此，在缩表过程，对全球经济与房地产的冲击为何，尤其现阶段美国的房价几乎快回到2008年金融海啸前的水位，因此，就当前国际经济情势而言，国内房地产势将受到美国联准会的缩表以及税制结构改变的双重压力影响。
席勒房价指数几已回到金融海啸前水位
观察美国最具权威的“席勒房价指数”(Case-Shiller Home Price Indices)，包括美国全国房价指数(National Home Price Index)、十大城市综合房价指数(10-city Composite Index)与二十大城市综合房价指数(20-city Composite Index)，2008年金融海啸，该指数急剧反转向下，当时很多城市房价跌幅高达三至五成，席勒十大城市综合房价指数也从2006年四月一日226.89最高点一路下跌至2012年三月一日149.61最低点，跌幅高达34.06％，今年八月一日则又攀升至213.77。
惟自美国开始实施QE，该指数自2012年落底之后缓步回升，同时期台湾也产生了相当多的千万房仲经纪人，显示这一阶段台湾与美国几乎同步处于房市景气荣景。
如再检视席勒房价指数，于今(2017)年几乎快回到2006年的高点，美国政府也开始广泛讨论房地产景气过热的议题，因此，急着要回收资金，不过因恐贸然实施严重冲击全球经济，最后决定将QE脚步放缓，以循序渐进方式进行资金回收。
台股上万点 营建类股反向下滑
由以上分析，除可参考美国房价指数变动趋势，再回头检视台湾房地产的营建类股走势，亦即营建上市、柜公司股价走势，即便在现阶段台股上万点的大多头，营建类股似乎并未与大盘同步，却呈反向往下趋势，即可充分了解当前房市景气概况，如再对照彭总裁“软着陆”的观点，当可更加清楚了解央行紧盯景气以防止“硬着陆”之发生。
台湾房价泡沫化危机尚未解除
至于台湾房价是否存在泡沫化危机，此一议题如就房价泡沫十项指标加以检视，除房价长期、短期涨幅及投资性需求三项指标外，其他七项依旧处于超标状态，包括房价所得比：全国9.46倍、台北市15.64倍；房贷负担率：台北市64.29％(最高)、台南市31.14％(最低)；房贷余额／GDP：48.33％(购屋＋修缮＋建筑融资)；年租金报酬：台北市1.57％，小于5％；房价／租金比：64倍，远大于20倍之国际衡量标准。其次，开工率及销售率皆下滑。
最后则是空屋率问题，国际上多以5％作为衡量标准，台湾因空屋率涵盖约一半的第二屋及休闲住宅，因此，空屋统计数据一向偏高。
依上述指标观察，对照央行宣布的软着陆，尤其2015年景气急遽转折，出现房价泡沫危机，当时十项指标同时亮起红灯而进入红色警戒状态，不过，至2016年中，大约三项有所改变；现阶段政府以重税压抑房市，成功击退投资客，使得房价节节下修，惟软着陆并不表示景气已触底，而是仍会再持续向下缓跌，如再对照近期房仲业者表示，北市看屋来客数增温现象，这仅能显示看屋者多，至于实际成交数量多寡，那就又是另外一回事了。
买价与开价存在三成落差 实价登录真实性面临考验
另外，现阶段如仅以买卖移转栋数作为景气判断指标，极易产生偏差，因内政部统计处所公布的买卖移转栋数除时间落差之外，这些数字有些系来自过去预售屋陆续在最近一、两年完工交屋，未必能够真实反映市场景气现况。
如再以推案量与销售率观察，去年全台推案量也由2013年一兆三千多亿元高点缩减至去年七千九百余亿元，减幅约四成，至于销售率则仍未见大幅回升。
另外，房仲业绩虽略有起色，但实际市况依旧低迷，尤其是实价登录之后，卖方大都会根据实价登录价格高约一成开价，买方则是依据实价登录价格约八折进行议价，亦即其间仍存在三成落差，除非这三成的空间能够逐渐缩小，例如缩减到实价登录水准，才可谓景气持平回稳，也才可能转而进入盘整期。
虷a产会客室
不过，依目前市场实际现况，不少建案开价仍低于实价登录，显见景气尚未回温。此外，对于有些评论认为实价登录与同区房价差距甚远，所指可能是区隔产品如豪宅等，则不宜相提并论。
现阶段一般民众最想知道的是，实价登录究竟是不是真实交易价格，当中有可能潜藏赠送车位、装潢及家电等建商让利情事，因此，想要以实价登录作为依据，就应该要先检视附近房价是否落差太大，才不致因实价登录无法真实反映市场现况而误判情势。
房市将朝大Ｕ型谷底盘整
现阶段房市逐渐迈向软着陆是事实，但并不代表景气已触底，至于未来触底之后还会盘整多久，也没能有个标准答案，不过可以显见的是，至少于两三年内仍将处于低迷状态。
通常景气在三年内复苏可视为Ｖ型反转，五年为Ｕ型，七至十年间为大Ｕ型，超过十年则会如同日本一样进入Ｌ型盘整，以台湾现阶段经济情势而言，应该会朝向大Ｕ型走势，在重税结构前提下，房市已不再具投资诱因，加以今年预估买卖移转栋数约落在二十六万户之谱，如要正确研判房市景气落底盘整，恐也得先行观察买卖双方三成的价格差距是否逐渐缩小再下定论。
心得：
1.台股上万点，营建类股反向下滑，上
半年10余家公司EPS都不到1元，“营建F4”前三季EPS远雄建只有1.95元，兴
富发为1.62元。亏损的有乡林，前三季
每股亏损0.12元，新润每股亏损0.45元
，亚昕每股亏损0.73元。
2.买卖双方三成的差距无法缩小，造成移
转栋数始终低迷。
3.台北市年租金报酬只有1.57%，报酬率
太低了。台北市房贷负担率64.29％(最高
)、台南市31.14％(最低)，台南才是幸福
城市，标准的333。
4.软着陆归软着陆，但还没到底，遥遥
无期的盘整期是呈现大U还是绝望的L呢？