其实是这样.
基本上,除非人口聚集的型态有改变.
例如这边有科学园区,又离市区很远,所以产生了新的住宅聚落.
或是这边是观光区,产生民宿旅馆等观光业聚落.
(观光对不动产需求很庞大,它们也是不动产的主力推手之一)
或是都市市中心转移..
不然目前的社会型态是,所有人都往都市靠拢.
就像上面再讲的嘉义一样.
嘉义一样是人口往嘉义市中心靠拢,四周的乡镇萎缩很厉害.
更惨的就是,靠嘉义市区越近的乡镇,萎缩的越厉害...
磁吸现象...距离三五公里,当然优先考虑住在市区阿..租屋族也是直接考虑住市区.
除非你像高雄vs冈山这种距离,才会让冈山产生独立的聚落吸收人口.
目前这种局面无解....因为网络的盛行,因为对生活素质的提升,因为对都市的依赖.
穿插一下.
也许有人在讲什么农舍.
但其实农舍当时兴起,是政商名流它们需要隐密空间来"乔"事情而产生的聚落.
所以其实农舍是很群聚的,因为那些官员和生意人会故意据再一起.
向台北就聚在宜兰,高雄就聚在阿公店水库.
(本来要去美浓,但美浓空气很烂,吹海风的时候,污染直接被吹到美浓去.
所以他们转移到阿公店水库,那时候一堆人被套在美浓的农地上
我家那时候的阿公店水库农舍,也是转手卖给政治人物)
所以就算当年超夯的外围的农舍,也是特定区域才有搞头...
你跑错地方,跑去屏东南州盖农舍,就准备被套50年.
农舍不是为了住才盖的,那是为了乔事情,或是当招待所才盖的..一堆人搞不清楚状况..
我记得中国旅行团有推台湾性爱团,就是跑到台湾的农舍办的..
以前台湾人跑去中国干大陆妹,今天中国跑来台湾干台湾妹..它们有很多人很哈这一道.
(一种优越感的享受方式)
豪宅很多也是乔事情和外遇再用的...例如你是某局长,你的情妇是某议员.
你们上魔铁太危险,就算分头进去也会被跟.狗仔都嘛有买通旅馆的人...
或是你要性招待什么检察官法官,或是要送红包...
(当年高雄检察官四公子不就爱上酒店被起底)
关系人自己拿钥匙,分头开车进The one..你想哪个狗仔有办法跟??
(怕被老婆知道,就跟朋友借阿,或是用租的,穷一点就几个朋友合租一间大家轮著用..XD)
所以整天讨论豪宅那么贵,谁要住豪宅是很奇怪的...=.=....
豪宅一方面可以置产做贷款或是资金配置,另一方面他有商业价值...
这种东西并不是只有住这个选项.
不过当然也因此,豪宅市场和政商名流,以及资金面会有更直接的关联性.
所以豪宅的价位波动很大,不像一般住宅那么稳定.因为他"非民生必需品"
很多建商也是盖豪宅盖到被套住..反而盖一般宅比较安全.(当然利润也比较低)
而在今天这种都市化非常严重的环境下.
你是觉得外围的新大楼比市区的老公寓好??...
你想,今天你的新大楼0年屋,市区老公寓35年.
过了30年后...你外围30年大楼va市区65年老公寓...谁比较好?
当然是市区老公寓阿..XD
当你外围已经老化到2x年后,有能力跑的人都跑光了,他就逐渐衰退萎缩.
但是市区??...人永远都往市区挤,所以房子继续修修补补继续住.
反正你不想修补,就贱价卖给我们投资客,我们投资客买来资源回收,整理好再卖出.
但是你外围的老房子??...投资客可不想碰...
你看高雄梓官好了,离高雄和桥头新市政差不多距离,但梓官的老房子投资客要妈..XD
(有些地方投资客要,那是因为那边可能有产业园区或是观光区,例如我之前就买入林园)
所以到头来,外围的老房子,并没有所谓"出场机制"...反而是高风险产品.
外围有本事就是养地,例如买100坪占地的大透天,住30年后打掉盖三间新透天卖.
这种才是真的所谓的养地.
不然其实你外围低地坪的老透天都很难处理...
整修要一两百万,但是卖价还是很低,根本划不来.
(外围公寓有时候都比透天好处理,透天整修费用太贵,然后3x年老透天价格又不高
你整修来卖人还会亏钱...)
另外,新重划区也都是在大块空地从新规划..你老社区规划都过时,建商也不会过去炒作.
所以到时候你的社区老化后,就被政府和建商放生,政府再跑去五公里外搞一个新重划区.
你这边也吃不太到新重划区的利多.
so...外围其实是很危险的.
(当然如果你是有产业园区或是观光区的支撑,那是另外一个故事.)
尤其,今天的都市规划,通常是20~30年前设计的.
最近议员在质询都发局,为啥桥头新市政第二期迟迟没有开发.
都发局长直接讲,那是因为这是2x年前规划的,那时候预估高雄市有350万人口.
所以才需要这么多重划区...
但是今天人口基数完全无法达标,所以很多外围重划区计画,全都停止.
也因此现在再商讨把桥头新市政二期再改成高雄的第二科学园区当中.
and..反正今天中央政府是陈菊开的,我们也在等著看戏,看陈菊是否有本事只手遮天.
然后,公寓和新大楼差价..其实非常大.
别忘了公寓是实坪..也是大家最爱的没有公设登记.
所以公寓2x坪大约等同大楼4x坪.
价位大概公寓300万,新大楼1000万.
所以基本上应该是完全不存在公寓+整修费用比买新大楼还高这回事.
就算你直接补钢梁上去加强结构,也用不了这么多钱(这样就变新的RC结构了喔..XD)
然后展望未来的改变的话.
你要想,今天是因为都更无法通过,所以大家才往外围去住新大楼.
要是哪天都更可以落实了,那是不是这些老公寓都变新大楼.
外围的大楼老化后,人又住回市中心??
到头来,政策的改变,依然是对市中心的公寓有利,对外围是利空.
在我们政府想出办法把人口往非都市的地区疏散之前.
人口往都市集中的现象只会日渐严重而已...
都市的吸引力并不是只有工作这一个要因.
电影院,餐厅,医学中心,行政中心,金融中心,展览馆,表演场,活动,好学校,名师教练.
所有高规格的生活需求,全都在市区,所以才造成恶性的都市化.
因为挤来都市的,不只有年轻人,更有广大的老人...
接着观光客也要挤都市,因为都市观光正夯..
自然景观看太多就麻痺了,看了你家那块大破布,游了长江三峡,看了大沙漠,就.差不多了.
都市人文的多元性内容比较丰富.外加旅游起来很舒服,住好的吃好的..
(外加老人行动不方便,只能跑都市观光)
然后赌场,红灯区,F1赛车,世界级乐团巡回演唱会,奥运,博物馆.又都全在市区.
so...现在世界的观光也是都市观光很庞大,观光人口依然大量涌入市区.
这些人要住房子要去商店要表演展览场地,所以又是占走大量的不动产.
所以随着台湾发展观光,都市化更是加码严重.
so...外围也不是不能买.
如果你是有产业或是观光的支撑,例如垦丁恒春,科学园区等...
并且不会离大都会市区太近让这些人直接跳过在地而被市区吸走.
那自然可以买....因为你有独立产生聚落的条件.
不然就是,这边刚开始要炒作,甚至还没炒作,你就买第一波土地或是第一波建案.
然后慢慢等后面炒作起来,吵到六成满的时候就差不多顺势出脱给盘子捞一笔烙跑.
否则,外围真的不是一个长期持有的好选择...
因为...你的取代性太高了.
政府随便再去画一块空地说他是重划区..
他就取代你了.他价位还比你便宜.
这样你怎么会有市场竞争力呢??
更不用说老化后没有出场机制的危机.