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内文：今天日本明日台湾！“房市鲁蛇”脱鲁有望？
2017/09/21 08:00
文/赖淑惠
我们上一篇讨论了用“房价租金比”，来回算合理房价的方法，这次我们来看最多人关注的“房价所得比”！所谓的“房价所得比”，就是以“房价”除以“年所得”，算出来的数字越低越好，以台湾来说，2017年最新公布的全国房价所得比为9.24倍，但，首善之都的台北市，却要不吃不喝超过15年，才能买到房子，这个如同孙悟空的紧箍咒一般，让年轻世代除了绝望放弃，别无选择，不过，最近我注意到跟我们一样高房价的日本，“房价所得比”出现下滑的新闻，这对台湾的购屋族来说，很有振奋意义，因为这两个人口与经济结构高度相似的国家，房市发展极具连动效应
！
今天日本明日台湾！“房市鲁蛇”脱鲁有望？(好房资料中心)
■少子效应+空屋率增“房价所得比”濒下修
同样有严重高房价问题的日本东京，近几年，“以租代买”蔚为风潮，随着这股“不买房旋风”，空屋率越来越高，新屋房价所得比降至10.68倍，这就是我们常说的“不吃不喝至少10年才能买房”，这也是日本近5年来首次下滑。有没有觉得似曾相识？没错！从人口结构转变到房市价格起落，台湾一路紧踩着日本的步伐前进，如果按照目前的市场气氛，加上少子化不断增温，大家手拉手不买房，势必能以让建商、屋主低头让价，如此发展，光想就让人血脉喷张，有朝一日，年轻世代可以不用再做“房市鲁蛇”！
进一步从数字分析，以日本的经验来看，空屋率持续超过10%以上，手握空屋的屋主，资金捉襟见肘，因而弃械投降，房价所得比才随之下滑；而台湾呢？空屋比早就冲破20%，在少子化趋势下，早有房市专家预言，外来三成空屋的“房空时代”即将来临，台湾的“房价所得比”，有机会一步步日本化！这样说也许还不够有感，我们直接换算成房价，2015年东京的房价所得比约11.7，一个月入5万台币左右的上班族，大约花702万可以买到房子，但2017年降到10.68，换算下来，640万可以入手，等同实价打了9折，日本房市的泡沫破裂，殷鉴不远，很可能是“明日台湾”。
■再便宜也不买！“无房化”的下一步…下流老年？
台北的房价所得比，世界最高，有没有机会降到10？这在前行政院长江宜桦任内就被热烈讨论过，当时，连官员都说，从15降到10，才是可被接受的合理数字，但，我必须坦白说，目前在台湾仍有困难，试想，倘若“房价所得比”一口气降到10，房价等同打7折，这背后牵涉的利益纠葛，如同骨牌效应般，相关产业倒地不起，影响所及，恐怕排山倒海，不过，日本的缓步下滑，的确是台湾借镜，现在买家的齐心拒买，已经展现力量，从日本经验来看，买家已经稳稳握住守株待兔的筹码，要逼退台湾疯狂的“房价所得比”数字，只是时间问题！
只是，房价跌了，年轻人就愿意买房了吗？从日本的状况来看，台湾的下一个隐忧，恐怕是跟日本一样，“房价所得比”再低，也没人买房了！2016年，日本学者藤田孝典出版的“下流老人”，让我非常震撼，书中点出高龄化社会下的悲情脸谱，日本至少有600万没有钱、也没人照顾的无依老人，这些人大多跟你我一样，曾经是可以自己自足的中产阶级，吃好用好，但因为及时行乐，没有储蓄，更遑论买房，年老之后失去固定收入，社会福利又后继无力，往日风光生活不再，只能不断被房东拒于门外，因为大多数房东都不愿意把房子租给没有固定收入，又不知何时会老死的ꘊ悀H家…
这绝对不是危言耸听！长期帮助老人媒合租屋的崔妈妈基金会居住扶助处主任冯丽芳说，他们手上有太多年轻时没买屋，晚年遭到子女弃养的老人案例，即使有钱，房东也不肯租，万一没钱更惨，我采访过只能租在不见天日地下室的独居老人，这些曾经跟你我一样的中产阶级，变成生活品质低落的下流老人，不过是短短几十年的时间，当台湾继续紧追日本后尘，贫穷无依，绝对比想像的更接近我们！年轻世代买不起房的无奈，我懂，但年轻时逃避悲情的“房贷人生”，一昧把享受眼前的小确幸，当成时尚潮流，会付出怎样的代价？看看日本，想想台湾，我们该学到的，是静
下心等待柳暗花明，携手打破不合理的房价比，而不是他们过度沉溺先乐后苦的绝望鲁蛇未来！
心得：
日本东京房价所得比首度下降至10.68！
台北什么咖？房价所得要15年？
当然不卖最大，但不买也很大！这就
是“房贷人生”与“下流老人”的抉择
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