※ 引述《reason825 (reason)》之铭言：
: ※ 引述《ceca (生活艺术大师 N)》之铭言：
: : 如果还在买卖未交屋阶段.
: : 你就可以诉求,交屋的时候房屋并不如约定的那样.
: : 进而诉求对方修缮或是解除契约.
: : 并且无法交屋,原因是对方产生的,所以违约金是对方会赔你.
: : 你拿着违约金的筹码去跟他要求修缮....
: : 手段大概就这样.
: : 通常很严重可以诉求买卖解除(交易成本,对方要承担)
: : 但是通常很少走到这一条会成功的.
: : 另外杀他价是有一定的机会.
: : 不过更大多就是诉求修缮....拿着"买卖约定交屋日"拖延可能会产生的违约金筹码.
: : 去交换她好好把房子修缮.
: : (就说你修好我就不要求你付违约金)
: : 违约金没特别约定,就以民法为主,千分之三...一天.
: : 也就是说,1000万的房子,一天罚3万.
: 这点是我这几天到处求助以来新获得的资讯，是一个不错的筹码
: : 所以漏水没修好你不给交屋,不给交屋他要承担违约罚则..
: : 你再用不让她罚款而要求她需要怎样怎样的去修缮漏水...
: : so..大概这样谈判.
: : (PS.这两天新闻,某桥头建商自己用人头做ab约全额贷款买一堆自己的房子,再摆烂让他法拍.
: : 问题就是出在这两年高雄市政府严抓二工.
: : 但是...2年前谁不二工谁卖不掉,今天谁二工谁无法取得使用执照.
: : 大转弯造成很多建商跟不上而房子套在那边无法取得使用执照而交屋.
: : 交屋拖延罚款罚到它们崩溃后解约又赔上违约金....
: : 所以后来才铤而走险要用ab约掏空银行弥补他们的损失....
: : and...目前这种情况发生在透天建案...冈山路竹茄萣大寮都挂了一堆建案在那边)
: : 修缮的话,其实你还没搬进去,所以可以刚好趁机大修一次.
: : 漏水不外几种状况.
: : 1.顶楼漏水 (大楼是管委会权责,找管委会,公寓照理讲是全住户权责,但大多都会装死)
: : 顶楼漏水是"工程上"最难搞的漏水..通常是搭铁皮一劳永逸.
: : 顶楼漏水,纯做防水以一间公寓大小大概几万块到二十几万.
: : (看用哪种材质和工法)
: : 搭铁皮大概15~20万.
: : 透天因为面积比较小所以便宜30~50%.
: : 2.外墙渗水(大楼是管委会的权责)
: : 外墙要做通常贵在鹰架,当然有一些什么蜘蛛人免鹰架什么鬼的.
: : 外墙房水比顶楼便宜一些,不过大概"一面"也要几万块.
: : 3.窗框渗水.
: : 很多窗框渗水会被误判成外墙渗水....
: : 主要是窗框接缝处水会渗下去,新式的有多一个排水槽,但没接好有缝隙还是会下去.
: : 不过窗框通常就是打硅利康...不太需要从做,主要是硅利康很便宜+很方便打.
: : 你要做完整一点变成至少要包框,从新包框三房两厅全部就六七万...从新立框就更贵.
: : 但是我是没听说有人为了窗框渗水而去从新包框或立框的..XD..
: : (除非被包商唬弄)
: 最简单的工法就是打针跟内外打硅利康，但这样的做法也许挡个一两年没补好又漏水
没乱打,至少可以称五到十年以上...
然后非常便宜,非常快速.
然后当下一次漏水一开始一点点的时候,就再补一次.
通常都是为了换窗户才去换窗户.
为了窗框漏水去换窗户没人这样干....
因为价格差距太大了,几十倍.做一扇窗,可以一辈子帮这扇窗换硅利康..XD
另外新作窗,除非你新立框,这样更贵,不然包框久了产生缝隙,还不是要打硅利康.
打针通常是窗框渗水下去,所以打下面墙面的针.
但是比较好的处理就是,硅利康把窗框的缝隙补起来,这才是根治.
反正水就是这样,他下来的时候,你在哪一个地方把他挡出去.
打硅利康就是你在外面就把他挡出去了,打针则是你在墙面把水挡着.
但是从窗框渗下来的水,被你挡在墙内...
那这些水..除非没地方去屯在那边直到被热气蒸发.
不然如果有其他的缝隙,这些水就会"自行找到出路"跑到下一个地方去.
所以最好的做法就是把水挡在最外面,让他从墙外流出去.
: 因为范围太大了(防水公司说每个窗都要处理) 如果假设屋主坚持这样解决漏水问题
: 也许当下补起来了我们交屋，但因为前面有刻意隐瞒瑕疵的状况，交屋后我能要求瑕疵
: 五年担保吗?
不能.
刻意隐瞒是"用东西把漏水挡起来".
他指的是"手段"
: 另外还有一个非常痛苦的地方，这间透天有一个八角窗类似玻璃帷幕的设计，贯穿2-4楼
: 很高很大，整排都是八角窗，所以她的漏水是重4楼漏到2楼，水路都看的出来沿着窗框
: 直接往下流，防水公司说只能吊车全部接缝处都补，但如果没补好之后又漏水很难抓出
: 哪边漏水，又要吊车在来一次重补，现场勘验的防水公司也摇头><"
这又是一个脑残设计师的规划.
很多这种很奇妙的造型设计,都忽略了一些后续会遇到的问题.
当然还有一种做法就是,你在内层再多加一层玻璃去挡.
不过这样会很丑+花费也不低.
不过详细还是要看抓漏的怎样奖就是了.
: 所以我现在很担心的是，屋主一定是站在最省钱的方式去补漏水，但我为什么要承受
在社会上走跳,就是这样.
你只能承担....因为你签了买卖合约书.
你看多少"新屋",漏水漏得乱七八糟.
(上面一堆新屋漏水的文章)
建商也只是窗框打夕力康,墙壁打针...
新屋建商处理都是用最省钱的办法,更何况中古屋...
另外,新屋漏水事件一点都没比中古屋低..XD
因为他刚盖好,没处理过漏水....所以很容易漏水.
等到第一任屋主跟建商协调,打了硅利康,打了针...
之后第二任屋主接手反而可能就都不漏水了...
: 很可能不久又要再漏水的风险去接受这间房子?
你要想..
你买其他房子,他们窗框也是打夕力康,墙面也是打针.
并且可能都已经经过了三五年,甚至五年十年.
所以买下来可能过几年,就又开始漏水了...
而你今天新打的,至少可以比那些半新不旧的多撑很多年...XD
不要以为一般房子处理漏水都是那么的"彻底完善"...
他没漏水不代表他的状况比你用最便宜的手段处理过漏水的房子还好..
除非你买的屋主是有钱人+很龟毛...
(高总价限定)
有钱人用的东西,大部分的时候就是比较好,这是这世界不变的真理.
: 我能否要求因为你刻意隐瞒，所以这些漏水要做到5年担保?
不行.
保固约是另外签的...屋主不可能跟你签保固约.
但是你可以跟修漏水的包商签保固约.
另外一般包商只会跟你签一年.
五年是你可以提"交屋的时候有隐藏性的瑕疵"这件事情.
而不是五年内发生问题他要负责.
交屋的时候没瑕疵,一年后发生问题,不在这五年的提出年限保障.
: : 4.阳台/厨房排水管.
: : 这种通常就是跟楼上的问题,不过共用楼板,一人责任一半.
: : 小破洞可以用特殊胶剂灌进去补洞....大破洞就打地板换水管.
: : 打一条大概几千块到一两万.
: : 不过问题主要是会破坏地板,补地板钱另外算,另外地板会变很丑.
: : 当然如果破洞很小,可以用胶剂去补.
: : 5.进水管.
: : 厨房和浴室..
: : 进水管破会很刺激,楼下会有瀑布...XD
: : (水压大的关系)
: : 但是进水管破是最好判定的,破的那一户水表一定一直跑,楼下一直瀑布.
: : 进水管破的话,一样是打墙壁把管子换掉.
: : (进水管不像排水管可以补胶剂,并且有水压也补不起来,但是要打墙壁换反而容易)
: : 价格和排水管没差很多,不过如果卫浴/厨房中的话,那依样磁砖颜色色差问题.
: : 6.卫浴排水管/粪管.
: : 卫浴比较麻烦是因为它下面有防水层,你打地板换水管,防水层就要补..
: : 所以花费会比厨房的排水管还贵一些.
: : 进水管则是比照厨房.
: : 粪管则是很刺激的..粪管破洞,楼下会第一时间崩溃....XD
: : 处理除了通胶剂外,就是打地板换掉(但通常很少人再换粪管).
: : 可能要两三万.
: : 7.卫浴防水层.
: : 这个就是从做...费用和卫浴排水管差不多.
: : (以上价位是一般状况,一般包商会给的,没特别便宜也没特别贵.
: : 很难搞的格局管路,很熟的包商,自己点工点料或是你是豪宅东西很贵,或是被坑就另外看
: : and...有人跟我说,他一间厕所包给别人从做只要两万多块...
: : 所以我应该相信这世界有很多不可思议吗..XD
: : 自己点工点料压在三万多块我倒是会相信...当然我这种懒人就是包给别人做五万多块.)
: : 另外说道...投资客为啥喜欢废墟..XD
: : 因为我厕所从做,窗框全都包框,要换地板顺便换排水管....
: : 大部分漏水都已经被排除掉了.
: : 你看我漏水剩下几种可能??
: : 1.楼上漏下来...
: : 2.外墙渗水...
: : 而这两个,因为废墟,所以都很清楚一目了然..水痕都不会被掩饰掉.
: : 楼上漏水就多杀一些,因为要跟楼上协商比较麻烦...
: : 但你随便杀个20万..(就算是低总价,本来300万,漏水你杀在280万,我相信屋主okok的)
: : 你在跑去楼上说,
: : "树干的哩,你家漏水到我家,你要不要修,我楼下要装修工班帮你一起搞定,
: : 你不想一起搞定就准备收存证信函"
: : 然后直接报价给他"厨房那个2万块她就帮你修了拉,我帮你出1万"
: : (非专程跑去修,所以便宜很多)
: : 就算是厕所"你厕所要不要干脆从做拉,啥?你说你没钱,你儿子跟你说一间要15万?
: : 靠北边走,我要装修,我的师父说他帮你做7万就好了拉,我再帮你出一半"
: : (但实际上你只做5万5,你跟工班套好,所以你实际只帮上面出2万)
: : 你看楼上会不会乖乖一起修...XD
: : 而你也不过帮她出一点小钱,但是你在买漏水屋得时候,可是杀了20万呢.
: : 更何况我们黑心投资客,最好是漏水屋只杀20万...300万我没杀到250万就算我失败了.
: : 至于外墙渗水,通常就打打针....或是打除壁癌的时候,顺便内部做一层防水.
: : so...你看投资客多爱废墟漏水屋阿.
: : 因为你半新不旧,跟我新处理比起来...我一定撑得比你半新不旧久.
: : 更不论,厕所必换,所以你厕所有没有漏水,我都会从做.
: : 这样...不如废墟或是漏水让我杀低一点,我的装修成本又部会多一块钱.
: : 但是我可以少花好多钱买你的房子...
: : 当然对投资客来讲,最纠结的东西就是顶楼漏水.
: : 大楼顶楼逼管委会出钱就算了.
: : 公寓顶楼大多都要自己吞下去.
: : 可是公寓顶楼是最便宜的,又难卖.
: : 因此,你本身利润空间就有限,外加顶楼处理非常麻烦..很多时候防水层做了三层还在漏.
: : 因为可能天井,可能隔壁水沿缝隙过来,可能OOXX...
: : 然后搭铁皮又成本太高...搭了不能拉高多少卖价,但要花一二十万...
: : 这也是为啥很多投资客不碰顶楼的主因之一.漏水很难搞.利润空间又有限很难做事情.
: : 当然啦,如果杀到超低价,我还是会吃啦..XD
: : 例如我就吃了一间133的公寓五楼...因为够便宜,所以我空间很大,可以做很多事情.
: 非常感谢这么详尽的回复
: 现在目前房子漏水的情况基本上大多是窗框，但不管是一般平面窗或这上面提到的
主要是台风的侧风造成的.
一般下雨都是正上方的水..
台风或是超大雨就会产生侧面的水.
一般房子因为遇到侧面水的时间机率很少很少.
所以侧面防水有问题,很多时候是都没有注意到.
所以大台风之后才会到处都有漏水灾情.
我现在就有五六间房子都有漏水现象..XD
正忙着处理中....
(还不包含正在动工成的6间...那6间工程还没完工,所以工班自己会负责搞定漏水问题
工程到一半遇到台风,几乎都是必漏,尤其透天...那个超刺激的.隔壁没心理准备都会崩溃
有一个包商,她动透天第一间事情就是,拿着一万块到隔壁跟他讲.
你一定会漏水...这一万块当你的赔偿,我们施工期可能尽量把东西搬离我们的共同墙面)
: 那一大面八角窗，漏水都非常严重，都是积水而非墙面渗水而且
脑残设计这是很难搞的状况...
你可能要花心思在这边想怎样可以一劳永逸.
尤其你这个要叫吊车,这样花费就贵了...
今天屋主帮你免费弄好,下次该你自己弄你就要自己叫吊车了...
: 另外还有一些算是增建天花板接缝漏水，还有外墙因为雨大渗水
: 一楼铁门挡不住雨水重外面渗水近来导致一楼好几摊水等
: (防水公司说这可能因为地不平之类的...他也不敢确定)
: 现在我目前有请官方的土木技师公会技师帮忙鉴定，
你不太需要找这个.
你有明显漏水事实,并且你是透天.不是大楼漏水纠纷到底是谁要负责这种.
所以你直接拿抓漏的照片和资料去找屋主就好.
: 但他有说简单根治的方法就是整栋穿铁衣
漏水公司最害怕就是"帮透天做漏水保固"...
(不要以为漏水公司有多强大..XD)
有些水路跑得乱七八糟,根本超难抓...
他没抓到,又在保固期,他会跑到赔钱+崩溃...
所以通常它们会建议很大型的工程,一劳永逸...
一方面可以赚很大笔的工程费,另一方面可以很彻底的解决问题.
(商业手法,引导你花很多钱)
铁衣的话,当然现在各种浪板/装潢版造型玲瑯满目.
所以做起来很漂亮没啥问题,就像日本的房子,一堆都是装潢版包起来的.
不过一栋透天包起来,几十万跑不掉八,从很丑的一二十到很漂亮的七八十都听过.
(如果你只是最便宜处理,大概只要两三万)
对喔,屋主绝对不会同意帮你穿铁衣就是了...
而你自己是不是要花这笔钱,就看你自己的想法.
我70%的人生都是住透天,透天又是最容易遇到各种漏水的产品.
我有时候只能讲,除非你在东部或是多雨的地方.
不然其实当屋况还没很严重,例如早期砖造或是土角厝,造成你怎样补都会漏到崩溃.
否则你有做过完整的一次漏水大补修后..
以后大概也就只有一年的几天大台风天会有漏水事件..
而这些漏水事件也部会太严重,可能就墙面湿湿的,或是哪边有几滴水滴.
这时候你在花个几千块去简单处理一下,就又几年平安无事.
(甚至更多人就是干脆不理她,反正下一次在露也是下一次大台风...
并且因为漏水状况很轻微,所以不会影响到居住...就拖到他更严重在处理)
RC结构的房子目前我还没住到漏水很夸张的过..
所以除非你的房子是那种早期工法然后真的很难处理,打针外墙房水都没用.
然后漏水量也大到影响到居住....甚至一般下雨就会有漏水的情况.
不然还不需要去穿铁衣.
也许你会想,穿了铁衣一劳永逸.
但对我们来讲,处理漏水是一通电话的事情,要怎样做也很清楚,并且对漏水没有严重恐惧.
所以我宁愿把穿铁衣的钱省下来拿去做10间房子的防水...XD
and..有一间6x年的透天店面,她到今天没穿铁衣也是还活得好好的.
每年偶尔的一两次漏水.
房客反映后,躺在床上一通电话找工班,完工后网银按一按一两千块转过去就搞定了..
我何苦去花几十万穿铁衣呢?
你看这次台风,我手上有五六间房子有漏水现象.
我今天还是睡到自然醒,一点担心都没有...XD..
(不过最主要还是,漏水状况都很轻微...并且有几间都在工程保固期内.)
: 因为他鉴定后说漏水范围太广很难补的完全而且搞不好更费工
: 八角窗他说只有两种解法1.直接拆掉换新平窗，他说现在做的窗设计比较好
我支持这种作法...
你这扇窗叫吊车修漏水,不如把它换成平面窗户...
这个倒是可以跟屋主协商一下经费怎样出....
不然他也是要花钱叫吊车来补漏水.
: 2.直接用铁皮(装潢版封掉) 方法一:很贵 方法二:比较便宜一点但还是贵
: 我内心想为什么我买这间房子还要多花这么多这么多防水的费用
: 如果我知道漏水我就不可能出这个价钱跟他买了阿
: 我根本没这笔预算><"
包商报给你的价格一定很可怕.习惯就好.
他们不引导你做几十万的工程.
那他们赚什么??
赚我们打针的钱?...他会倒掉拉.
这就是社会,习惯就好...
并且他们很爱把事情讲得很严重.
一方面到时候保固期还有漏水.
他们可以"责任解脱"=>你那个本来就很难搞,所以我一次没搞好很正常.
另一方面,他可以要你从口袋掏出更多更多的钞票给他赚..
最后还可以虎你他有多专业,你看他看到事情多少年后产生的多可怕的未来状况..
哀...
亚细亚的孤儿,在风中哭泣.
每个人都想要,你口袋的金币...
: 如果现在我不想让屋主修(因为不信任)，我是该怎么跟他谈修缮费用?
: 他要的工法跟我要的工法一定不同，防水花的价钱可能天差地远
: 如果调解委员会上双方价格谈不拢，是不是就要走法律途径了
一样没用...XD
通常你要知道我们上法院的目的是啥 => 逼对方处理.
但是你要让对方用哪种手段处理..
不是上法院可以达成.
而是用偷渡的方式.
无论在调解委员会故意引导对方同意这个修缮方式并且写入调解书.
不然就是恐吓鉴定费很贵,跟他协商用比较好一点的方式去处理漏水.
甚至先去找那些报价都是天价的抓漏公司来先用几十万的修漏水报价单吓死她.
再找自己工班说"不然这样啦,我堂弟的同学在做这个,他只要用七八万就可以搞定了"
去唬对方同意花钱让我们自行修缮...(但实际上可能只做三五万)
所以基本上我们都是用唬的用骗的去要对方"做比较贵"的修缮方式.
对方如果真的很聪明,跟你赖到底,到最后他还是只需要用最便宜的方式修缮.
因为争议点只有一个 =>让房子再不漏水的情况下移交．
他只要达成这个目的就好了.
并且他可能还吃定你到时候看到法院派的专业鉴定鉴定费要几十万你自己先腿软.
(上面文章在讲的鉴定费是大楼或公寓,就可能六七万到二十万.
但...你这是透天,鉴定费用更会贵非常多)
: 我可以用5年瑕疵担保来施压吗，如果这些交屋前漏水的地方再发生漏水导致我的
不是五年瑕疵担保....而是五年内提出..
担保只有担保交屋当下的瞬间...
: 室内装潢家具货物等受损一并赔偿?
你装潢有进场了??
你不是还没交屋??
你有借屋装修??
你一动工,动工范围内的所有漏水都要自己吞耶...
这是很关键的一点...
你要他承担瑕疵担保,必须是"你没有动工"的前提下...
还是我误会你的意思了,你是说他之前的装潢...
这...你还没交屋.
交屋保障的是漏水,不是装潢..
当然如果交屋有包含例如冷气,而冷气因为漏水而坏掉,这个可以叫他修..
但是一般装潢交屋是不保障的.
: 另外就是前面提到的交屋日逾期的违约金一起施压?
主要是他无法完成交屋.
因为它一定要修漏水,他修漏水一定拖到交屋日期.
你再拿这个去他跟他谈判...
: 让他拿钱出来给我修之后井水不犯河水
他会要你的报价单,如果他不信任你,她自己也会找一组人去做漏水修复估价.
并且是用最便宜的方式去估...XD
这就是最后你们要协商的地方.
你有你的工单,他有他的工单,你们些商那些东西用谁的办法去修.
而这时候,你手上有多少筹码去跟他谈判就是关键...
: 那该拿多少钱呢? 是估价出来金额对半分吗?还是我能坚持他出的更多?
对方董状况的话,他不会理你.
当然对方很好唬弄,就看你的本事了.
: 还是总交易价格的5%还是10%这样谈呢?
瑕疵担保是担保"移交物受损的损害价值"
所以在可以修复的时候,是修复的费用...
所以以法律上来讲,你不能依据房价去要求他砍多少钱.
当然如果对方很好唬弄,这也是看你的本事...
: 再次感谢答复，真的相当无助的几天><"
漏水通常是这样.
第一,大家没经验,所以遇到漏水都很紧张,然后有很多严重的负面幻想.
但当你遇过几十栋房子都漏水后,你就麻痺了...XD
并且知道怎样面对漏水,以及这个漏水有多少手段可以处理.
进而找一种最适合自己并且最轻松的手段去处理他.
例如窗框漏水....你何苦要拆掉从换一扇窗呢??打夕力康就好.
而墙面渗水,自己的房子当然就是外面补防水漆拉...
除非很轻微,不然打针只是让水跑去其他地方.并且以后壁癌机率比较高.
而如果我这间房子室内有几百万高级装潢,漏水可能会损坏到很贵的家具..
那该穿铁衣包装潢版,就鼻子摸摸几十万花下去...
看自己需求,选择哪种手段去处理漏水,会有对自己最大的CP值.
另外漏水一点都不可怕,幻想漏水之后家里就会天天做水灾是不切实际的..
漏水当然可能产生壁癌,但是不是一年漏一次就会整面墙壁都垮掉.
(反而浴室的湿气,就算不漏水,产生壁癌的机率.
也比这种台风天侧面风雨带来的漏水高很多)
第二,被唬弄.
就像我们会唬弄卖家一样...
包商会唬弄你,仲介会唬弄你,卖家会唬弄你.
这个社会就是这样,什么叫做知道社会事,那就是全世界都在唬弄来唬弄去.
而你除了自保以外,还需要有办法为自己争取权益...
所以一个漏水可以被讲的天花乱醉一大堆故事....
如果你很清楚状况那就算了,如果你是被唬弄的那一个...
你可能就身在故事当中不知道东西南北..
结果可能是顶楼的一个裂缝水渗下来..
你跑去做了侧墙防水,打了针,甚至把墙壁打掉里面做防水..他还是在漏.
甚至还唬弄你做一些"最新科技"的神祕技术...
而包商就爽爽的几万几万的赚你口袋的钱.
甚至把你当白老鼠实验他从来没用过的新玩意...XD
甚至如果反过来你是卖家,买家是老鸟...
就用一个简单的漏水事件,唬弄你帮他把他的房子做一次翻修...
爽爽的哩,这个卖家超好拐钱的..
第三.对权责区分不清楚.
谁该处里,处理的底线是什么.
很多时候都是没概念.
然后这样就算了...很多人很爱赌气.
然后很爱用A手段去压B手段.
猪不知A手段已经违法了...并且罚则可能比处理B还贵很多.
所以无论怎样,你都必须先去了解所谓的"最低底线"在哪一条线.
其他的谈判和筹码手段,都是建立在这些基础上面的.
不要过度幻想对方可以帮你做超出底线太多的事情.
也不要傻傻的让对方把你唬弄过去...
这些都算了...千万不要令辟战场..
你自己另辟战场,基本上一定是你的不对....
你反而让对方有更多从你身上捞利益的机会而已.
最后后话...
房子是几百万上千万的东西.
你一年工作才赚多少?一百万??
你一天工作8小时,一年工作三百天,那么辛苦才赚一百万.
面对这种动不动就几百上千万的东西.
你是不是更应该花一天八小时,至少100天去研究它??
我发现太多人都本末倒置.
宁愿工作的时候爆肝,不愿意为几百万的东西多花一些时间精神去了解它.
这......
你忘了这东西价格是几百上千万了吗??