单纯看单一建案来比较,实坪制和虚坪制在资讯充分揭露的状况下的确差不多
但是考虑区域比价效应就有差了
比如说同一区域,同样年份的两个预售案好了
A案 公设28%
B案 公设35%
假设销售坪都是50坪好了,每坪30万计 (雨遮不纳入)
A案的主+阳 36p,换算实坪制 1坪 41.67
B案 主+阳 32.5,换算实坪制 1坪46.15
两案同时开卖A案一定比较好卖,但是A案结案后,
媒体跟业者就会以A案价格来定调B案价格是合理的
但是如果采实坪制销售,B案就必须要有比A案好10%的理由才比较好卖
所以采实坪制可以引导建商多盖A案而不是多盖B案
另外有些人提到改制度的成本问题
目前数据上比较缺乏的只有老公寓的部分了
可以考虑先由规定销售的时候广告单价必须用实坪制就好
这样老公寓如果没有转手就不需要重新量测
销售时重新量测的成本由卖方承担
这样政府的成本相对是很低的

这样举例才是合理的，我懒的再发一篇文章打他们脸了。

相同的法规之下，同年份同类型的建案，公设比都差不多。一开始35%28%的假设就错了。

青埔的晶华汇29%布拉格之鹰35%这两个都是这一两年的新案相信这公设比应该不算差不多

公设比我是举前几年竹北高铁区的实际案例喔

楼上的例子是不同类型建案，是以为叫“大楼”就是同类型？

c大，你举个例说他们那里不一样好吗？别跟我说因为公设比不一样，所以是不一样的喔

低公设比真的赚到？晶华汇地下室只两层且没机车位车道小难停车看来精算的消费者应该很爱低公设

没什么赚不赚到，各取所需而已，我在青埔快一年，有机车但从来没骑过(没必要），后来丢给我家人用了公设好不好用见人见智，我对公设好坏没意见，我比较喜欢资讯透明简单

原po假设其实有些错误，算法隐含了觉得公设不用钱的思维。如果真的推实坪制，B案也可以卖41万，然后跟你说公设譬如停车位要外加150万，然后A案的报价，也不一定是41万，可能会是38万，但公设要外加250万，哪个案子划算？整个事情会变得超复杂。回到原po一开始的初衷，是希望建商多推出低公设比的案件，其实...你po的两个例子，总价一样，而公设比一高一低，这不是瞬间脑中直觉就可以知道那个建案划算吗？真的搞实坪制，然后公设拆开计价，整个问题瞬间复杂起来，室内坪数价格比完，还要比公设价格有没有被削，其实蛮累的

公设比低当然比较好卖啊 跟实坪制一点关系都没有

楼上你没看完全文？重点是区域行情的定锚效应啊哈，被插入推文了，楼上是指 tr920板友

但是公设这部分，钱怎么算？从哪儿而来？

回归本意，公设盖的好应该是用实质上的优点来比，而不是灌在公设比一个数字。我也看过小基地公设36%然后啥都没的建案啊…

看完啦 我买房子脑袋从来没去算过室内价钱单价多少

成本上建商当然会把公设灌进销售坪…不然难道现在公设跟主建物建筑成本一样？还不都是平均的？

地段->建商->产品(公设比/停车位/公设/建材)->总价

只能说，看建照。同年推出的建案，建照核定日期不同，适用的法规就不同。最常见的就是单逃生梯旧法规低公设、双逃生梯。其他各种细节就懒得提了。公设比一定有他背后的原因

c 板友，楼上两个是同年同地区的预售案，安全法规也都一样公设跟其他条件够好，实坪价钱开高也没问题啊问题就是有一堆公设近35%又没给出啥实质利多的建案硬是要照区域行情卖

问题你的举例完全看不出哪个案子最好只因用单价看价值

事实上也只有实坪制才能看出新旧的价差，不然现在很多地方1x年屋跟新屋没啥价差根本不合理 XD

取决消费者买单不是仅单价这个决定项

我的例子就是 B 在销售时需要实质列出他跟 A 比那边好到可以支撑10%价差，而不是直接跟客户说你看 A 每坪30万完销，所以 我也卖30很合理喔

179兄，案子好坏跟用实坪虚坪无关，难不成用虚坪就看的出来建案的好坏吗？实坪只是透明化，简单化而已。

实坪跟虚坪计价都不是影响消费选择的关键原因阿就像你也不会期待高楼层卖跟低楼层一样价格面公园跟面建案价差更大，这是用实坪虚坪计价比的出吗现在房子选择很多，看喜欢才出价已经是标准流程

B案在现行制度下，依然要努力说服消费者为何他的公设比比别人的建案高啊，跟有没有设施实坪制没太大关系

难道现在买房子是先比价格才去看喜不喜欢吗

用实坪少让业者销售多一个灌水借口不好吗?

好啦，您开心就好。其实一般人认知的“公设”跟法规定义的公设是有点不同的，才会出现说，怎么没啥东西没啥福利，公设就要3x%，又或者相同的公设比，看起来却差很大。

很低是多少？ 又 政府/立委是和业者同一边 可不是和没房同一边呀

实坪虚坪绝对会影响，至少花的时间查资料就差很多了

大家买的房子有买了后才知道实坪的吗？ （笑）

重点还是看公设内容是不是需要，就算公设高但实用还是有消

实坪制透明化我相信，但有没有简单化，我觉得没有。其实，台湾的公设比这个数值是最直觉消费者看总价，就可以大概换算出花了多少钱买公设的方法。而实坪制看似透明，把全部数字列出来，但是数字列越多，可操作空间也变多，我实坪单价

游泳池我觉得是优点可以列啊，不过你没看过35%只有警卫室跟交谊厅的建案吗？

现行制度，消费者买房，难道不会衡量的花钱买这35%公设值不值得？非得要事实实坪制才会突然茅塞顿开？

会算的消费者会，但是不是所有人都那么精明了解那么多啊，而且就想说如果因为低公设比的拉高区域价钱，后续高公设比的都会更进反过来说，那改成实坪制的坏处是？政府费用问题我内文有提解法了

应该先问你真正想政府实行实坪制的目的为何，目前制度是否就已经可以办得到？再考量要没有必要改变制度，较为实际

现行制度的问题就是我提到的区域单价的定锚效应啊，拿单一案当然可以算，但是区域来看一定是看平均数字的，而且以实坪来看房价变化也比较实在

实坪制，资讯透明，让消费者更容易了解产品的内容，如果国外九成的国家都办的到，台湾有可能办不到吗？要不要做而已。

一样4口之家，室内坪数的需求10年前跟现在差不多，可是实际上需要买到的坪数差了不少，如果单纯从每坪平均单价的变化是看不出来的

楼上立论错了，可以去看看政府公布的每户家庭平均人口数，已经从10几年前的4降到3出头，所以新建案的房间数也从3、4房,变成2、3房，国人购屋需求已经不同所谓定锚效应，现在制度难道没有？从原po举的例子，你要定锚在总价、公设多寡、实际坪数多寡、实坪价格，全部定算的出来。反而，实坪制后，除了实坪价格，还会会冒出一堆巧立名目的额外公设价格，锚一下子变很多，如何定锚？

新建案房数变少是因为人口少还是房价贵？如果能买三房有多少人只要买两房就好的定锚都是在区域单价好吗…你看报章杂志的说法都是 xx 区新建案每坪多少，平均数字不是看总价的实际买房到一个新区域你也是先参考区域行情在加减帐啊，同区域看久了才有办法进到个案分析，但是对自住来说这个过程至少要好几个月

资讯透明才是房价合理化的首要措施，给这篇个赞

实施实价制后，每坪单价就会有定锚效应？我看是事情搞得更复杂，你觉得新社区大楼卖50万，低公设的老公寓就会乖乖卖40万吗，不会的一定涨到45万，而新社区大楼看到老公寓卖45万，新建案会傻傻卖50万吗，不会的，一定砍成45万，然后公设费用外加。看起来跟现在定价根本一样，新旧建案，单价不会差太多，想要新房就牺牲居住空间，想要大空间，就买较旧低公设的房，区域最终还是只会有一个平均单价

tr920板友，国外照实坪也没有公设费用外加喔，你跳太远了退万步言，照你说得公设外加，参考现在露台一般是1/3价价，这样是不是就看出不同？ 车子就可以照年份有行情价，房子就不行？当然每户条件不同，那就是照行情再加减帐啊，这样买卖双方都有参考基准

实坪制就说单坪多少了，你建商盖了要卖，自己去说服买房的人：这公设值得啊！就怕是实坪制后发现没办法在公设坪上灌水，掺回建坪打包卖给消费者吧。

当然啊，没有计算在用户的权状内，，公设不属于用户所有。但羊毛出在羊身上，公设归建商，建商要缴税要盈利，最后还是转嫁到使用者身上，用租金，或是承租给别人方式来弄，还不是一样？

tr920你跳太远，国外公设还是持份在住户手上喔

总比现在全部混成一团根本不透明卖给你好吧，建商盖了公设，能从政府那换多少容积回来，再麻烦你自己google一下。你以为建商会因为从政府那挖回来就少赚你吗？根本不可能！

国外有不同case，根本不能一概而论，有些公设归建商所有。而且，如果你只是要定锚社区大楼价格，以你的案例B，不就现行制度，30万/(1-32%)=44.1万就定锚出你要的实际居住坪数总价？所以承上，以后实坪制后，同一个区域，一个物件实坪卖1坪30万，另外一个物件实坪卖40万，请问如何像现在制度，我一眼就看出哪个物件较适合我？

当然是去现场看房啊，你现在敢网络上看房就知道适合，天眼通逆

阿不是说实坪制很公开很透明，还要去现场看？阿我要不要拿

当你知道同一区有人卖30有人卖40，比较的基础不就出来了

为什么人家卖30他能卖40你都不质疑吗？喔所以现在制度你都不用去现场光看实价登录就知道公开透明跟不用去现场看房能混在一起谈？

现行制度，我可以从公设比例高低，立即知道40的那个建案，可能是新大楼公设成本较高。以后实坪制后，就一个实坪价格，我还真不知道我怎么判断呢，老公寓苹果当水蜜桃卖，没什么公设，硬要跟新大楼卖一样实坪单价？阿我要如何判断我被当盘子了？

我都不知道你现在只看公设比来判断新旧建案耶，还有屋龄这种东西你知道吗？笑死，实坪制上路就没办法判断建案新旧，这是制度不是魔法也不是时光机啦！

对啊，所以这些资讯都是现在就查的到的，那…何来实名制资讯较为公开、透明的缪论？他有比现在制度多带出什么讯息吗？我只看到实坪制把公设比这资讯刻意隐藏起来，实在很有要帮老公寓哄抬身价之嫌。

回一篇来讨论好吗？一直看重复的东西好累。

实坪制实施，接下来社区大楼反应成本，单价拉高。而老旧公寓，看到旁边大楼单价都变高了，阿反正实坪制大家会忽略公设比，我老公寓也偷偷涨个价跟旁边大楼价格一样好了。

哇这么好涨价，噱爆了

实坪制a案坪价30、b案40，你不会去质疑、比较为什么？建商敢不敢揹炒房的名声问题嘛。现行制度虚实混在一起卖，30坪公设比33%1080万你怎么计算你建坪到底多少买的，公设跟建坪混一起平均喔？当消费者盘子在敲啊！不要一直偷换概念好不好，实坪制是公设不“计价”不是不“登录”。到底为何一直要把风向转成实坪制不登录公设，喔对啦建商少了一块能上下其手的空间，怎么可能把嘴里的肉吐回给消费者。

cv开始各种理由硬拗

不同的拉，停车位的法规才改没多久，别傻了有改停车位坪数，还有公设差异最大的是车道大小其实那建商讲的是公设配置简配是阳春面，然后盖的舒适好用是牛肉面

那不是很好吗?并不是大家都想吃牛肉面啊..

如果实坪制可以让建商在价格上操作空间更大，那建商干嘛不推，一定是B>Z的嘛

这篇逻辑正确，房价就是这样被炒上去的

只有投资客会搞不清楚，自住的会到现场比较

实坪制我量的到尺寸，公设有谁能教我怎么量吗？这就是建商能灌水的地方阿

所以照权状收的房屋税到底要怎么缴你没说啊？

实坪制度很简单明了，至于公设当然可以反应在单坪价格上，让消费者自己去评估有没有价值，喜欢设施的购买者就花多点钱去买有健身房跟泳池的大楼，喜欢单身宿舍的人，就买类似日本大楼那种公设比最低需求的大楼。

房屋税就照原本收啊？这又没影响到房屋税基…我的论点是公设还是照样登记持份喔，但是不计价

这篇观念正确

意思是公设不能算钱可是要登记在你名下吗？