有些观点不同，互相交流一下:
※ 引述《ceca (生活艺术大师? ? 惽?)》之铭言：
: 台湾人对不动产的观念,这几年整个歪曲掉.
: 一般而言,一个国家的房价是这样定的.
: 持有税金1%,房贷利率2%,出租投报3%...是一个平衡.
: 详细可以去参考纽约/伦敦/香港/上海的房价.
: 它们房价是这几个参数决定的....
: 而香港上海房价那么贵,是因为房租也超贵.
: (实质人口密度太高,比户籍人口还高太多造成租金超高)
在自由经济中，房价是由市场决定，其中的因素多变复杂，绝对不是随便一个鸟公式可以
说明一切，各国房价有各地的国家制度.民情甚至天然灾害的风险因素影响。举例像德国
，国家的政策加上友善的租屋制度，就算投报率高，人们也不会疯狂买房。你想买也有严
格限制根本炒不起来，甚至租金也不是你可以随意调涨。
还有你提的都是大都市，到国外乡下去看看，投报率高到跟台湾中南部一样5%6%甚至10%
，还是没人买，大家仍爱都市抢双北1%的投报，租金会有个底部跟顶部，跟就业机会.当
地收入比较有正相关。投资人看的是当地未来发展潜力，租金涨跌只是发展后的其中一个
结果，似乎倒果为因了。
: 当然这个公式会因为持有成本拉高,而出租投报更高一点.
: 也就是说,持有成本1%为基准的话,房贷其实大约1.7%,但她出租大概3%会高一点.
: 因为有空租或是其他状况的成本会灌在里面.
: 而当持有成本变2%的时候,因为风险转价,所以出租投报会高于4%,甚至逼近5%.
成本变2%，投报不一定会拉高，因为人们租不起也只能降价求租。台北精华区一堆店面空
著，就是租金太吃人的结果。
经济发展好，大家抢租，租金才有本钱上涨，还是要回到基本面来看。
但房价却是要看资金面，资金会流向高投报跟高稳定的市场，好赚的当然可以追高直到投
报降下来，最后持稳。但此时若持有成本增加，房租若涨不动，报酬率低那房价就会跌，
跌到投报变成合理稳定的数值。从这点来看，税1%利率2%.投报3%你的这公式就有合理的
解释。但却不能适用每个地区，因为中间若有其他变动，如国家的政策.未来的预期.心理
因素等都很容易使房价涨跌，最简单的例子是战争，或是像上海房子已成为富豪证明自己
身价的一种展示品，这谁还管什投报率。
: so...税金和利率基数越高,后面投报就会越高...
: 但是因为现在利率已经趋近于0,贷款利率也都1.x%.
: 所以出租投报才越来越逼近前两者相加.
其实乡下投报还是很高哦，没有逼近前两者，单一国家税制跟利率应该不会到乡下就有差
别了吧～因为预期因素(会越来越惨)的影响，没人要去乡下买房呀～
: 这个公式其实概念很简单...
: 你站在自住方....
: 我一个月缴2万块房租,但我买房子贷款房贷利息是1万五..那我干嘛不买房子??
头期款都不考虑的吗？乡下鬼城可能买了就是套一辈子，不划算还是会租，尤其环境不好
终究还是有搬走的考量。假如你调到底特律工作，不知道会做多久，也可能是一辈子，那
你敢买吗？
: 反过来,我一个月缴一万五房租,但我买房子贷款利息要两万,我傻了才去买房子.
所以全球大都市的买房自住者都是傻子?
: 站在投资方...
: 我借钱来买房子出租,有1%套利,那我去借一百亿买房子出租,我就凭空每年变出一亿.
: 反过来我借钱买房子出租是亏损,那我一定不借钱,而现金出租赚1%??.那我存银行好了.
投资考量的重点是未来性。不然大家怎么都买投报低的大城市，不去抢10%的乡下 ?
租金不划算根本不是问题，不然怎么会有人买土地养地，一毛租金钱都收不到哦～
: 所以无论站在自住户还是投资者角度,这是一个很简单但是很明显的分界线.
: 该不该买房子...取决于税金+利息成本 vs 出租收益.
发展潜力才是根本，也就是看国家建设(软硬件).工作机会.便利性等，不然怎么不去买英
国乡下要买伦敦?
: 而当然有些人会讲,出租有其他隐藏成本阿,折旧阿坏损阿.
: 但其实租金是抗通膨的,一个正常通膨的国家,他的租金是随着时间往上调高的.
: 详细可以参考伦敦/纽约...(上海香港那个暴涨先跳过)
: 所以这两者可以打消掉..
意思是不合你逻辑的就不算?把眼睛闭上不代表他不存在啊。是因为有太多变动因素懒得
去思考分析就直接省略?
: 而通常一个成熟的都市,他是处于一个平衡状态.
: 而为啥资金还是会进入,例如前几年的英国,一大堆资金进入.
: 那是因为预期他租金会涨,所以李嘉诚/台湾寿险,跑了一大堆资金过去投资.
: 会涨的原因很多,包含欧洲的量化宽松,包含难民增加居住抢首度,英国的发展和招商政
策.
: 不过当然后来英国脱欧,这些去的人几乎都赔钱收场,包含李嘉诚也都摔一大跤.
: (英镑跌太凶)
所以才说投资看的重点是发展潜力，租金涨是发展的结果不是因，但只看表向没考量其他
风险当然会赔呵。
再说一次，自由经济下，房价由市场决定，但其中因素多变而复杂，不是随便乱套公式就
可以。国家政策是最明显复杂的一个变因，不仅仅只是税率跟利率。像你举的英国脱欧就
是很好的例子，这跟税1%持有成本2%vs投报3%这个公式完全不相容 ，因为预期发展好投
报会增加，但其他风险没考量到，所以是自打嘴巴?
: 因为我们有熟正港英国在地投资客,所以这段历史我们完全都跟着她一起见证..XD
: so...真正国际不动产投资,投资一个地方,不适每天幻想什么有了什么房价要喷这种想
法.
: 它们想的是"喔喔,有了什么什么,所以租金要大涨"
: 或是"欧欧,因为什么和什么政策,所以利率要大跌"
: 他们看的基数永远都是租金有没有上涨,例如97香港回归涌入大量中国人.
: 例如中国快速发展,所以薪资大幅调高,北上广深房租疯狂大涨.
: 例如日本安培三支箭,一堆台湾老手炒房的跑去日本贷款6成买房收租.
: 日币大跌,租金大涨,之后又推零利率,造成房价涨,赚到日币贬值这一波以及租金上涨..
.
: 我们赚钱,每分钱都要算得十分有道理,而不是相信一个"拔狮子的鬃毛"理论.
: 为啥我要追这个建设,因为这个建设会带来租金上涨,因为他直接带动便利性.
: 而不是什么盖个奇妙的东西,房价就一定要跟着涨.
所以说这边讲对一半，就是发展潜力，不管是政策还是建设带动，但不应该说带动租金上
涨，应该说是带动就业机会或人潮(观光)。人来，就伴随着消费。有就业就有租屋需求，
观光人潮提升店面需求也是同样的。
: 其实在台湾,很多人吃过这个亏..
: 最典型就是高铁...
: 高铁非民生必需品,所以她对"租金"影响很低,已造成高铁实质上带动的房价成长极有限
.
: 也许还是有一点,但是这一点远不如他炒作的目标价位.
: 也因此高铁特区被套了一大堆人....竹北六家,台中乌日,台南沙仑,嘉义太保.
: 后来要不是林佳龙帮乌日解套,一堆地主还死在那边...
: 高铁特区唯一有吵起来的只有桃园青埔,不过吵起来最大的话题,是航空城.
: 竹北六家也是因为科学园区而有些起色...
: 另外两个??......
这边就大错了特错了，高铁通勤不少台中.新竹青埔到台北的，还有商务跟观光需求，多
少中南部人去台北已经不自己开车或搭客运火车改搭高铁的，只是这些站点的环境机能还
不足，接驳也还不便，人潮还不足以带动周边消费发展等，这需要长时间来发展，但房价
却先跑过头了，使得各种工商进驻或人潮裹不足前。
三峡北大特区能发展起来，就是低价慢慢吸引人潮，人潮逐渐带动商业机能发展起来，房
价跟租金才稳稳上涨。
你觉得高铁特区没炒起来，只是相对值看错了，不能用台北来看，你看青埔要跟中坜比，
竹北要跟新竹比，乌日跟台中比，甚至云林虎尾高铁一片荒天蔓草，价钱却跟市区机能好
的一样甚至更贵，这叫炒不起来?只能说炒的人炒过头而不自知罢了，或太晚上车被套，
成为最后一只老鼠，硬要跟台北齐头是不可能的。
乌日在老台中人眼里，以前就是溪边低洼地，会淹水没人要的地谁要在那边买房，现在价
格你说没有炒够目标价位??
我也想说台北一坪值五百万，还没炒够呢，这样说根本没意义，市场终会决定其价值。
: 这也是为啥高铁濒临破产的主因,因为它土地炒不起来,自偿率完全达不到预估..
: (PS.台北板桥和高雄左营不是高铁特区)
: 而最大的问题就是,高铁这个东西,并不足以带动真实的居住需求 => 租金上涨.
高铁区土地不知道都翻了几倍，我们都知道高铁这些站盖在鸟不生蛋的地方，那以前就是
鸟不生蛋的土地，不是农地就是没机能连房子工厂等都不值得盖的那种鬼地方，现在有多
少土地改为商业用或住宅用地，价格倍数都不知道翻到哪边了，炒不到台北价就说炒不起
来???可能是ptt坏了你打错字或我头昏才会看错。
高铁连续几年大赚多少你知道吗？你知道自偿率的意义吗？你买栋房子收租，说前20年租
金要摊提买房的各种成本(包含房价)，然后说这20年都在亏钱?
但还是要说实话，交通会影响房价，但仍要看地区整体机能.就业环境来评估，否则高速
公路交流道口，或是台铁区间小站，怎么房价有些喷有的还是一样荒凉?
而且，交通发展要考量的比较长远，就像如果当年高速公路还没盖的时候，若考量自偿率
不足就不盖，现在南北往来会多不便，各种工商业发展会迟缓多久，时间成本难以估计。
: 不过问提是,在台北.喔不,在台北台中高雄市区,有一点产生所谓"什么话题都要炒"的情
况
: 也就是说,一个话题下来,你也不管是否会带动环境变好或是租金变高.
: 只要有东西,就是要炒,然后就是有人追高,然后价格就是会上涨一些.
: 这就是很奇妙的盲目现象...XD
这点说的就没错，因为从上到下...算了，重点是炒的起来就炒，就有人愿意追高，所以
带头的不怕没人前扑后继。
: 其实就像高雄轻轨,我并没有去追轻轨,因为我觉得他效应有限.
: (其实我很注重车站,我中长期的物件,几乎都在车站500公尺内.)
: 可是当时还是一大堆人去追轻轨.
: 可是实际上也许可以看到,也许大家说的恶宅诺贝尔,他房价从8~9涨到12..
: 不过诺贝尔是因为他有图书馆,有会展中心,又有高软增加工作机会,多利多推升的.
: 诺贝尔的大涨,并不是因为轻轨这个利多...虽然新闻故意把他们挂再一起..
: 但你反观另一端离子内,是不是房价没因为轻轨而涨多少.
: 甚至离子内交通本来就被轨道限制而不方便所以房价一值明显低落.
: 轻轨盖下去他的交通更注定死无翻身之日,所以她是不是现在房价还是很可悲.
: 轻轨不但没带动她增值,反而更判他死刑...道路永远都无法接通通畅.
: so..其实轻轨第二期要经过大顺路,并且准备封大顺路六个交通节点..
: 我会建议,有选择下,最近买入请避开大顺路,因为轻轨会带来交通堵塞不方便问题..
: 而最好的范例就是,去看离子内的下场...
: 但是我也相信,到时候轻轨第二期,一定还是会有炒作,然后再时期内,价格还略上升一点
.
: 尤其你看建商最近都在那边买土地...好几块地目前都在洽谈中.
: (只是因为建商目前预估这边价格大概平均价在22~24,所以有一个预估地价,超过就不买
)
: 反正呢,轻轨二期完工会跟建商这一波新屋差不多时候一起...
: 而建商把这一波新屋卖掉后就拍拍屁股跑了.
: 后面买的人发现,糟糕轻轨带动的便利性其实有限,但是却阻碍了道路交通的方便性.
: 到时候??...自己买的房子,自己吞下去吧.
: so...对中长期来讲,与其追轻轨,不如追捷运黄线.
: 因为路网形成后,捷运站价值会越来越高..并且地下化对上面交通没影响.
: 轻轨也许到某一天路网密度够高,他的价值性可以打消掉她造成的路面交通阻碍问题.
: 问题是这一天太不确定了....那...何苦追轻轨不追地下化的黄线呢.
: 当然下一个问题是,现在追黄线太早了..他至少盖七年(红橘线的施工时间)
: 所以大概在施工三四年后,黑暗期三四年应该会造成整排的店家倒闭倒光光.
: 我再去捡便宜的店面来买....XD
: 台北经验,我家在台北捷运站50公尺旁的店面,见证了台北捷运的发展历史.
: 之后我只是无脑复制到捷运黄线上面而已...
: 并且反正黑暗期商圈大崩溃,我逢低入场..后面无论捷运有没有价值,我都没有风险压力
.
: 但是当然这是好几年后的事情.
: (也因此我现在会讲.反正到时候版有99%都忘了这件事,等到黄线开工后我就不再讲了
: 免得你们跑出来跟我抢货还把价格抢高了...)
: 另外,目前高雄百货公司带来的效应比捷运大...
: 所以目前高雄主流还是追商场比较多..
: 这也是亚洲广场那边炒作很凶的主因....只是问题是百货公司太明显,所以投资效应很
差.
: (他太多年前就开始预涨,太早切入时间效应太烂,太晚切入根本涨太高你也没利润)
高雄跟轻轨我完全不熟，不予评论。
: ok...回到原话题.
: 很多人爱拿日本比台湾.
: 那讲白一点,你干嘛不去买日本阿..XD
: 不适环境很好?不是很便宜...那去买阿.
: 台湾买日本又没限制....不像你现在要买北京好像会受限制.
: 去啊去啊...XD
: 去体会一下什么叫2%持有成本的世界.
: (日本有一个强制整修房子的费用,逼你一定要花钱在房子上面...
: 这也是日本很爱用装潢版的主因,把装潢版当耗材,一段时间就更换..
: 因为它们被强迫定时一定要花钱整理房子...XD)
: 别忘了日本是一个排外的民族,并且他瞧不起你...
: 你在那边撒钱还ok..当你买了房子,无论是要出租,还是有状况要找人处理.
: 你可以体会一下什么叫做"台湾人瞧不起外劳"的被视作外劳的感觉.
: 当然我知道那边有专门为台湾人打造的代租代管公司...
: 不过这样下去,你的投报就被吃掉很多之外...
: 你在台湾天高皇帝远,会不会被代租代管公司铳什么康我就不敢肯定了.
: 不要到时候在日本收租实质拿到的租金.
: 还远不如同样价位在台湾自己家旁边买房子收租的租金.
: 人家当年吴淡如那一群过去.它们也不是单打独斗,它们是一大群人揪一鸠一起过去.
: 并且都是资金比较雄厚.
: 所以她们可以规模化,并且轮流去日本的时候轮流帮忙别人看一下状况处理一下.
: 你如果是跑单帮的,你一个人跑日本,到时候三天两头房客出问题.
: 你可不要租金还抵不了你的机票钱哩...
: 当然...如果你说妳抱了一亿现金要过去那边蹲著...那...当我没说...XD
: 海外投资其实很多地方都有机会.
: 东南亚也是一个薪资正准备要飞涨的地方...
: 等到他薪资飞涨,房价也一定会因为租金飞涨而跟着飞涨.
: 外加他会从大量开发开始转向成熟的市场,所以利率会下降..
: 房价更会因为利率下降而大喷发...
: 但问题一样,如果你只有几百万或是一千万...你跑单帮去东南亚,规模太小效应太差.
: 你台湾东南亚这样跑来跑去先累死自己,然后语言不通环境不熟,投资效应又被打折.
: 到头来可能比不上你在家旁边随便买几栋房子出租.
: 当然如果你揪了一群人一人拿一千出来,凑个几亿...那规模化投资当然ok.
: 或是你财力雄厚,一个人就拿个一亿出来,直接去那边驻点批地盖房子,那也ok.
: 但是不要手上才几百万,就整天想着海外投资...太吃力不讨好了.
: 其实中国已经算是台湾最好投资的海外市场.
: 当年我爸在上海投资,其实飞来飞去也觉得很累....
: 他同学则是买比较多间,所以比较规模化,然后一年有1/3的时间长驻在那边才比较刚好.
: 不过因为中国房价涨太凶,所以现在回过头来看,这些累相较于价格这样翻倍的翻还ok.
: 但要是今天涨价没涨那么凶,例如一年就只有10%这样...
: 我相信你只投资个一间下去,你过两年你就后悔了....
: 不如在家旁边买房子收租比较轻松..
: so...最后还是那句话.
: 日本那么好,那就去买吧...台湾买日本从来都没有限制,并且还可以贷款.
: 为啥你不快点去买呢?
投资一定有风险，买房投资有赚有赔，申购前应详阅 公 开 说 明 书 合约书
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