台湾人对不动产的观念,这几年整个歪曲掉.
一般而言,一个国家的房价是这样定的.
持有税金1%,房贷利率2%,出租投报3%...是一个平衡.
详细可以去参考纽约/伦敦/香港/上海的房价.
它们房价是这几个参数决定的....
而香港上海房价那么贵,是因为房租也超贵.
(实质人口密度太高,比户籍人口还高太多造成租金超高)
当然这个公式会因为持有成本拉高,而出租投报更高一点.
也就是说,持有成本1%为基准的话,房贷其实大约1.7%,但她出租大概3%会高一点.
因为有空租或是其他状况的成本会灌在里面.
而当持有成本变2%的时候,因为风险转价,所以出租投报会高于4%,甚至逼近5%.
so...税金和利率基数越高,后面投报就会越高...
但是因为现在利率已经趋近于0,贷款利率也都1.x%.
所以出租投报才越来越逼近前两者相加.
这个公式其实概念很简单...
你站在自住方....
我一个月缴2万块房租,但我买房子贷款房贷利息是1万五..那我干嘛不买房子??
反过来,我一个月缴一万五房租,但我买房子贷款利息要两万,我傻了才去买房子.
站在投资方...
我借钱来买房子出租,有1%套利,那我去借一百亿买房子出租,我就凭空每年变出一亿.
反过来我借钱买房子出租是亏损,那我一定不借钱,而现金出租赚1%??.那我存银行好了.
所以无论站在自住户还是投资者角度,这是一个很简单但是很明显的分界线.
该不该买房子...取决于税金+利息成本 vs 出租收益.
而当然有些人会讲,出租有其他隐藏成本阿,折旧阿坏损阿.
但其实租金是抗通膨的,一个正常通膨的国家,他的租金是随着时间往上调高的.
详细可以参考伦敦/纽约...(上海香港那个暴涨先跳过)
所以这两者可以打消掉..
而通常一个成熟的都市,他是处于一个平衡状态.
而为啥资金还是会进入,例如前几年的英国,一大堆资金进入.
那是因为预期他租金会涨,所以李嘉诚/台湾寿险,跑了一大堆资金过去投资.
会涨的原因很多,包含欧洲的量化宽松,包含难民增加居住抢首度,英国的发展和招商政策.
不过当然后来英国脱欧,这些去的人几乎都赔钱收场,包含李嘉诚也都摔一大跤.
(英镑跌太凶)
因为我们有熟正港英国在地投资客,所以这段历史我们完全都跟着她一起见证..XD
so...真正国际不动产投资,投资一个地方,不适每天幻想什么有了什么房价要喷这种想法.
它们想的是"喔喔,有了什么什么,所以租金要大涨"
或是"欧欧,因为什么和什么政策,所以利率要大跌"
他们看的基数永远都是租金有没有上涨,例如97香港回归涌入大量中国人.
例如中国快速发展,所以薪资大幅调高,北上广深房租疯狂大涨.
例如日本安培三支箭,一堆台湾老手炒房的跑去日本贷款6成买房收租.
日币大跌,租金大涨,之后又推零利率,造成房价涨,赚到日币贬值这一波以及租金上涨...
我们赚钱,每分钱都要算得十分有道理,而不是相信一个"拔狮子的鬃毛"理论.
为啥我要追这个建设,因为这个建设会带来租金上涨,因为他直接带动便利性.
而不是什么盖个奇妙的东西,房价就一定要跟着涨.
其实在台湾,很多人吃过这个亏..
最典型就是高铁...
高铁非民生必需品,所以她对"租金"影响很低,已造成高铁实质上带动的房价成长极有限.
也许还是有一点,但是这一点远不如他炒作的目标价位.
也因此高铁特区被套了一大堆人....竹北六家,台中乌日,台南沙仑,嘉义太保.
后来要不是林佳龙帮乌日解套,一堆地主还死在那边...
高铁特区唯一有吵起来的只有桃园青埔,不过吵起来最大的话题,是航空城.
竹北六家也是因为科学园区而有些起色...
另外两个??......
这也是为啥高铁濒临破产的主因,因为它土地炒不起来,自偿率完全达不到预估..
(PS.台北板桥和高雄左营不是高铁特区)
而最大的问题就是,高铁这个东西,并不足以带动真实的居住需求 => 租金上涨.
不过问提是,在台北.喔不,在台北台中高雄市区,有一点产生所谓"什么话题都要炒"的情况.
也就是说,一个话题下来,你也不管是否会带动环境变好或是租金变高.
只要有东西,就是要炒,然后就是有人追高,然后价格就是会上涨一些.
这就是很奇妙的盲目现象...XD
其实就像高雄轻轨,我并没有去追轻轨,因为我觉得他效应有限.
(其实我很注重车站,我中长期的物件,几乎都在车站500公尺内.)
可是当时还是一大堆人去追轻轨.
可是实际上也许可以看到,也许大家说的恶宅诺贝尔,他房价从8~9涨到12..
不过诺贝尔是因为他有图书馆,有会展中心,又有高软增加工作机会,多利多推升的.
诺贝尔的大涨,并不是因为轻轨这个利多...虽然新闻故意把他们挂再一起..
但你反观另一端离子内,是不是房价没因为轻轨而涨多少.
甚至离子内交通本来就被轨道限制而不方便所以房价一值明显低落.
轻轨盖下去他的交通更注定死无翻身之日,所以她是不是现在房价还是很可悲.
轻轨不但没带动她增值,反而更判他死刑...道路永远都无法接通通畅.
so..其实轻轨第二期要经过大顺路,并且准备封大顺路六个交通节点..
我会建议,有选择下,最近买入请避开大顺路,因为轻轨会带来交通堵塞不方便问题..
而最好的范例就是,去看离子内的下场...
但是我也相信,到时候轻轨第二期,一定还是会有炒作,然后再时期内,价格还略上升一点.
尤其你看建商最近都在那边买土地...好几块地目前都在洽谈中.
(只是因为建商目前预估这边价格大概平均价在22~24,所以有一个预估地价,超过就不买)
反正呢,轻轨二期完工会跟建商这一波新屋差不多时候一起...
而建商把这一波新屋卖掉后就拍拍屁股跑了.
后面买的人发现,糟糕轻轨带动的便利性其实有限,但是却阻碍了道路交通的方便性.
到时候??...自己买的房子,自己吞下去吧.
so...对中长期来讲,与其追轻轨,不如追捷运黄线.
因为路网形成后,捷运站价值会越来越高..并且地下化对上面交通没影响.
轻轨也许到某一天路网密度够高,他的价值性可以打消掉她造成的路面交通阻碍问题.
问题是这一天太不确定了....那...何苦追轻轨不追地下化的黄线呢.
当然下一个问题是,现在追黄线太早了..他至少盖七年(红橘线的施工时间)
所以大概在施工三四年后,黑暗期三四年应该会造成整排的店家倒闭倒光光.
我再去捡便宜的店面来买....XD
台北经验,我家在台北捷运站50公尺旁的店面,见证了台北捷运的发展历史.
之后我只是无脑复制到捷运黄线上面而已...
并且反正黑暗期商圈大崩溃,我逢低入场..后面无论捷运有没有价值,我都没有风险压力.
但是当然这是好几年后的事情.
(也因此我现在会讲.反正到时候版有99%都忘了这件事,等到黄线开工后我就不再讲了
免得你们跑出来跟我抢货还把价格抢高了...)
另外,目前高雄百货公司带来的效应比捷运大...
所以目前高雄主流还是追商场比较多..
这也是亚洲广场那边炒作很凶的主因....只是问题是百货公司太明显,所以投资效应很差.
(他太多年前就开始预涨,太早切入时间效应太烂,太晚切入根本涨太高你也没利润)
ok...回到原话题.
很多人爱拿日本比台湾.
那讲白一点,你干嘛不去买日本阿..XD
不适环境很好?不是很便宜...那去买阿.
台湾买日本又没限制....不像你现在要买北京好像会受限制.
去啊去啊...XD
去体会一下什么叫2%持有成本的世界.
(日本有一个强制整修房子的费用,逼你一定要花钱在房子上面...
这也是日本很爱用装潢版的主因,把装潢版当耗材,一段时间就更换..
因为它们被强迫定时一定要花钱整理房子...XD)
别忘了日本是一个排外的民族,并且他瞧不起你...
你在那边撒钱还ok..当你买了房子,无论是要出租,还是有状况要找人处理.
你可以体会一下什么叫做"台湾人瞧不起外劳"的被视作外劳的感觉.
当然我知道那边有专门为台湾人打造的代租代管公司...
不过这样下去,你的投报就被吃掉很多之外...
你在台湾天高皇帝远,会不会被代租代管公司铳什么康我就不敢肯定了.
不要到时候在日本收租实质拿到的租金.
还远不如同样价位在台湾自己家旁边买房子收租的租金.
人家当年吴淡如那一群过去.它们也不是单打独斗,它们是一大群人揪一鸠一起过去.
并且都是资金比较雄厚.
所以她们可以规模化,并且轮流去日本的时候轮流帮忙别人看一下状况处理一下.
你如果是跑单帮的,你一个人跑日本,到时候三天两头房客出问题.
你可不要租金还抵不了你的机票钱哩...
当然...如果你说妳抱了一亿现金要过去那边蹲著...那...当我没说...XD
海外投资其实很多地方都有机会.
东南亚也是一个薪资正准备要飞涨的地方...
等到他薪资飞涨,房价也一定会因为租金飞涨而跟着飞涨.
外加他会从大量开发开始转向成熟的市场,所以利率会下降..
房价更会因为利率下降而大喷发...
但问题一样,如果你只有几百万或是一千万...你跑单帮去东南亚,规模太小效应太差.
你台湾东南亚这样跑来跑去先累死自己,然后语言不通环境不熟,投资效应又被打折.
到头来可能比不上你在家旁边随便买几栋房子出租.
当然如果你揪了一群人一人拿一千出来,凑个几亿...那规模化投资当然ok.
或是你财力雄厚,一个人就拿个一亿出来,直接去那边驻点批地盖房子,那也ok.
但是不要手上才几百万,就整天想着海外投资...太吃力不讨好了.
其实中国已经算是台湾最好投资的海外市场.
当年我爸在上海投资,其实飞来飞去也觉得很累....
他同学则是买比较多间,所以比较规模化,然后一年有1/3的时间长驻在那边才比较刚好.
不过因为中国房价涨太凶,所以现在回过头来看,这些累相较于价格这样翻倍的翻还ok.
但要是今天涨价没涨那么凶,例如一年就只有10%这样...
我相信你只投资个一间下去,你过两年你就后悔了....
不如在家旁边买房子收租比较轻松..
so...最后还是那句话.
日本那么好,那就去买吧...台湾买日本从来都没有限制,并且还可以贷款.
为啥你不快点去买呢?