Re: [闲聊] 东京地价创新高,乡下越来越便宜。

楼主: ceca (生活艺术大师 ￾ N)   2017-07-22 01:05:50
台湾人对不动产的观念,这几年整个歪曲掉.
一般而言,一个国家的房价是这样定的.
持有税金1%,房贷利率2%,出租投报3%...是一个平衡.
详细可以去参考纽约/伦敦/香港/上海的房价.
它们房价是这几个参数决定的....
而香港上海房价那么贵,是因为房租也超贵.
(实质人口密度太高,比户籍人口还高太多造成租金超高)
当然这个公式会因为持有成本拉高,而出租投报更高一点.
也就是说,持有成本1%为基准的话,房贷其实大约1.7%,但她出租大概3%会高一点.
因为有空租或是其他状况的成本会灌在里面.
而当持有成本变2%的时候,因为风险转价,所以出租投报会高于4%,甚至逼近5%.
so...税金和利率基数越高,后面投报就会越高...
但是因为现在利率已经趋近于0,贷款利率也都1.x%.
所以出租投报才越来越逼近前两者相加.
这个公式其实概念很简单...
你站在自住方....
我一个月缴2万块房租,但我买房子贷款房贷利息是1万五..那我干嘛不买房子??
反过来,我一个月缴一万五房租,但我买房子贷款利息要两万,我傻了才去买房子.
站在投资方...
我借钱来买房子出租,有1%套利,那我去借一百亿买房子出租,我就凭空每年变出一亿.
反过来我借钱买房子出租是亏损,那我一定不借钱,而现金出租赚1%??.那我存银行好了.
所以无论站在自住户还是投资者角度,这是一个很简单但是很明显的分界线.
该不该买房子...取决于税金+利息成本 vs 出租收益.
而当然有些人会讲,出租有其他隐藏成本阿,折旧阿坏损阿.
但其实租金是抗通膨的,一个正常通膨的国家,他的租金是随着时间往上调高的.
详细可以参考伦敦/纽约...(上海香港那个暴涨先跳过)
所以这两者可以打消掉..
而通常一个成熟的都市,他是处于一个平衡状态.
而为啥资金还是会进入,例如前几年的英国,一大堆资金进入.
那是因为预期他租金会涨,所以李嘉诚/台湾寿险,跑了一大堆资金过去投资.
会涨的原因很多,包含欧洲的量化宽松,包含难民增加居住抢首度,英国的发展和招商政策.
不过当然后来英国脱欧,这些去的人几乎都赔钱收场,包含李嘉诚也都摔一大跤.
(英镑跌太凶)
因为我们有熟正港英国在地投资客,所以这段历史我们完全都跟着她一起见证..XD
so...真正国际不动产投资,投资一个地方,不适每天幻想什么有了什么房价要喷这种想法.
它们想的是"喔喔,有了什么什么,所以租金要大涨"
或是"欧欧,因为什么和什么政策,所以利率要大跌"
他们看的基数永远都是租金有没有上涨,例如97香港回归涌入大量中国人.
例如中国快速发展,所以薪资大幅调高,北上广深房租疯狂大涨.
例如日本安培三支箭,一堆台湾老手炒房的跑去日本贷款6成买房收租.
日币大跌,租金大涨,之后又推零利率,造成房价涨,赚到日币贬值这一波以及租金上涨...
我们赚钱,每分钱都要算得十分有道理,而不是相信一个"拔狮子的鬃毛"理论.
为啥我要追这个建设,因为这个建设会带来租金上涨,因为他直接带动便利性.
而不是什么盖个奇妙的东西,房价就一定要跟着涨.
其实在台湾,很多人吃过这个亏..
最典型就是高铁...
高铁非民生必需品,所以她对"租金"影响很低,已造成高铁实质上带动的房价成长极有限.
也许还是有一点,但是这一点远不如他炒作的目标价位.
也因此高铁特区被套了一大堆人....竹北六家,台中乌日,台南沙仑,嘉义太保.
后来要不是林佳龙帮乌日解套,一堆地主还死在那边...
高铁特区唯一有吵起来的只有桃园青埔,不过吵起来最大的话题,是航空城.
竹北六家也是因为科学园区而有些起色...
另外两个??......
这也是为啥高铁濒临破产的主因,因为它土地炒不起来,自偿率完全达不到预估..
(PS.台北板桥和高雄左营不是高铁特区)
而最大的问题就是,高铁这个东西,并不足以带动真实的居住需求 => 租金上涨.
不过问提是,在台北.喔不,在台北台中高雄市区,有一点产生所谓"什么话题都要炒"的情况.
也就是说,一个话题下来,你也不管是否会带动环境变好或是租金变高.
只要有东西,就是要炒,然后就是有人追高,然后价格就是会上涨一些.
这就是很奇妙的盲目现象...XD
其实就像高雄轻轨,我并没有去追轻轨,因为我觉得他效应有限.
(其实我很注重车站,我中长期的物件,几乎都在车站500公尺内.)
可是当时还是一大堆人去追轻轨.
可是实际上也许可以看到,也许大家说的恶宅诺贝尔,他房价从8~9涨到12..
不过诺贝尔是因为他有图书馆,有会展中心,又有高软增加工作机会,多利多推升的.
诺贝尔的大涨,并不是因为轻轨这个利多...虽然新闻故意把他们挂再一起..
但你反观另一端离子内,是不是房价没因为轻轨而涨多少.
甚至离子内交通本来就被轨道限制而不方便所以房价一值明显低落.
轻轨盖下去他的交通更注定死无翻身之日,所以她是不是现在房价还是很可悲.
轻轨不但没带动她增值,反而更判他死刑...道路永远都无法接通通畅.
so..其实轻轨第二期要经过大顺路,并且准备封大顺路六个交通节点..
我会建议,有选择下,最近买入请避开大顺路,因为轻轨会带来交通堵塞不方便问题..
而最好的范例就是,去看离子内的下场...
但是我也相信,到时候轻轨第二期,一定还是会有炒作,然后再时期内,价格还略上升一点.
尤其你看建商最近都在那边买土地...好几块地目前都在洽谈中.
(只是因为建商目前预估这边价格大概平均价在22~24,所以有一个预估地价,超过就不买)
反正呢,轻轨二期完工会跟建商这一波新屋差不多时候一起...
而建商把这一波新屋卖掉后就拍拍屁股跑了.
后面买的人发现,糟糕轻轨带动的便利性其实有限,但是却阻碍了道路交通的方便性.
到时候??...自己买的房子,自己吞下去吧.
so...对中长期来讲,与其追轻轨,不如追捷运黄线.
因为路网形成后,捷运站价值会越来越高..并且地下化对上面交通没影响.
轻轨也许到某一天路网密度够高,他的价值性可以打消掉她造成的路面交通阻碍问题.
问题是这一天太不确定了....那...何苦追轻轨不追地下化的黄线呢.
当然下一个问题是,现在追黄线太早了..他至少盖七年(红橘线的施工时间)
所以大概在施工三四年后,黑暗期三四年应该会造成整排的店家倒闭倒光光.
我再去捡便宜的店面来买....XD
台北经验,我家在台北捷运站50公尺旁的店面,见证了台北捷运的发展历史.
之后我只是无脑复制到捷运黄线上面而已...
并且反正黑暗期商圈大崩溃,我逢低入场..后面无论捷运有没有价值,我都没有风险压力.
但是当然这是好几年后的事情.
(也因此我现在会讲.反正到时候版有99%都忘了这件事,等到黄线开工后我就不再讲了
免得你们跑出来跟我抢货还把价格抢高了...)
另外,目前高雄百货公司带来的效应比捷运大...
所以目前高雄主流还是追商场比较多..
这也是亚洲广场那边炒作很凶的主因....只是问题是百货公司太明显,所以投资效应很差.
(他太多年前就开始预涨,太早切入时间效应太烂,太晚切入根本涨太高你也没利润)
ok...回到原话题.
很多人爱拿日本比台湾.
那讲白一点,你干嘛不去买日本阿..XD
不适环境很好?不是很便宜...那去买阿.
台湾买日本又没限制....不像你现在要买北京好像会受限制.
去啊去啊...XD
去体会一下什么叫2%持有成本的世界.
(日本有一个强制整修房子的费用,逼你一定要花钱在房子上面...
这也是日本很爱用装潢版的主因,把装潢版当耗材,一段时间就更换..
因为它们被强迫定时一定要花钱整理房子...XD)
别忘了日本是一个排外的民族,并且他瞧不起你...
你在那边撒钱还ok..当你买了房子,无论是要出租,还是有状况要找人处理.
你可以体会一下什么叫做"台湾人瞧不起外劳"的被视作外劳的感觉.
当然我知道那边有专门为台湾人打造的代租代管公司...
不过这样下去,你的投报就被吃掉很多之外...
你在台湾天高皇帝远,会不会被代租代管公司铳什么康我就不敢肯定了.
不要到时候在日本收租实质拿到的租金.
还远不如同样价位在台湾自己家旁边买房子收租的租金.
人家当年吴淡如那一群过去.它们也不是单打独斗,它们是一大群人揪一鸠一起过去.
并且都是资金比较雄厚.
所以她们可以规模化,并且轮流去日本的时候轮流帮忙别人看一下状况处理一下.
你如果是跑单帮的,你一个人跑日本,到时候三天两头房客出问题.
你可不要租金还抵不了你的机票钱哩...
当然...如果你说妳抱了一亿现金要过去那边蹲著...那...当我没说...XD
海外投资其实很多地方都有机会.
东南亚也是一个薪资正准备要飞涨的地方...
等到他薪资飞涨,房价也一定会因为租金飞涨而跟着飞涨.
外加他会从大量开发开始转向成熟的市场,所以利率会下降..
房价更会因为利率下降而大喷发...
但问题一样,如果你只有几百万或是一千万...你跑单帮去东南亚,规模太小效应太差.
你台湾东南亚这样跑来跑去先累死自己,然后语言不通环境不熟,投资效应又被打折.
到头来可能比不上你在家旁边随便买几栋房子出租.
当然如果你揪了一群人一人拿一千出来,凑个几亿...那规模化投资当然ok.
或是你财力雄厚,一个人就拿个一亿出来,直接去那边驻点批地盖房子,那也ok.
但是不要手上才几百万,就整天想着海外投资...太吃力不讨好了.
其实中国已经算是台湾最好投资的海外市场.
当年我爸在上海投资,其实飞来飞去也觉得很累....
他同学则是买比较多间,所以比较规模化,然后一年有1/3的时间长驻在那边才比较刚好.
不过因为中国房价涨太凶,所以现在回过头来看,这些累相较于价格这样翻倍的翻还ok.
但要是今天涨价没涨那么凶,例如一年就只有10%这样...
我相信你只投资个一间下去,你过两年你就后悔了....
不如在家旁边买房子收租比较轻松..
so...最后还是那句话.
日本那么好,那就去买吧...台湾买日本从来都没有限制,并且还可以贷款.
为啥你不快点去买呢?
作者: steve6121 (蓝色的月￾NN￾N )   2017-07-22 07:34:00
很专业
作者: codehard   2017-07-22 07:19:00
历史经验 台湾房价涨到高雄就是尾端了 百试不爽
作者: amordelcor (heyheyhey)   2017-07-22 06:28:00
高雄人口一直外流 盖了黄线有办法起死回生?
作者: mrschiu (布莱恩的老婆)   2017-07-22 06:23:00
推从身边开始...
作者: popoliii (婊子的男人)   2017-07-22 01:06:00
@v@ 首推
作者: YAYA6655 (YAYA)   2017-07-22 01:12:00
台湾房地之神:CECA。
作者: anaydh (闲闲无聊..)   2017-07-22 01:15:00
太专业了..
作者: popoliii (婊子的男人)   2017-07-22 01:18:00
上次回高雄路过大顺路 感想是..阿干 暂时不走这条路了XD
作者: luke2007 (大叔魂!)   2017-07-22 01:23:00
日本2%是用投资用下去算,自住根本没这么高,我还认真问了我的日文老师,不过投资用真的差不多2%
作者: HANAXALICE (花与爱丽丝)   2017-07-22 01:27:00
日本还有一堆莫名其妙的费用
作者: luke2007 (大叔魂!)   2017-07-22 01:29:00
所以日本人所得高我们两三倍,自住固定成本不高,房价也不高,所以现在双北买房的台湾人都是性潘喽打错是双北买房自住超潘
作者: Coolno9 (Coolno9)   2017-07-22 01:32:00
赞!!!
作者: luke2007 (大叔魂!)   2017-07-22 01:32:00
所得比人低,房价比人高,持有成本差不多 唉
作者: HANAXALICE (花与爱丽丝)   2017-07-22 01:35:00
这几年能在台北买房的绝对精英中的精英,或者长辈是
作者: popoliii (婊子的男人)   2017-07-22 01:36:00
日本人根本壮士断腕 @_@
作者: hultese (hultese)   2017-07-22 01:36:00
想听ceca大对台中捷运的分析
作者: asuscp123 (贝克)   2017-07-22 01:46:00
推分析
作者: q135q135 (打工仔)   2017-07-22 01:53:00
台湾寿险跑了一大堆资金过去投资英国不动产??因为土地炒不起来 自偿率达不到预估 所以高铁濒临破产??你知道你在说什么吗??果真是半桶水响叮当
作者: qooisgood (不告訴你)   2017-07-22 01:55:00
可是南美术一带因为轻轨房价有撑耶离子内的问题是搭轻轨去市区太绕了可是轻轨北环段都在市区 方便性高很多
作者: HANAXALICE (花与爱丽丝)   2017-07-22 02:14:00
q135打了好多问号感觉很厉害
作者: zeroxod (开心过好每一天)   2017-07-22 02:16:00
其实要炒,首先你要有钱,要不你家族有钱,要不就你会骗钱投资。没有钱,手上只有几十几百的,只能投机。说句目前看到的,没累积个三四代就是穷,只能怪你上几代没有能力,像我负二代变成归零,只能鼻子摸摸累积给下一代,自己是没办法享受
作者: medama ( )   2017-07-22 02:38:00
推这篇
作者: f204137 (Fj)   2017-07-22 04:14:00
ceca 高雄王回来了
作者: fytnship (<( ̄︶ ̄)>)   2017-07-22 08:03:00
下斡到卖掉7~8个月 不到2年刚好中合一税的最高税率?
作者: koharuhu (靠北的惆怅..)   2017-07-22 08:19:00
这是个有钱人赚钱的世界。
作者: loser3o0 (loser3o0)   2017-07-22 08:19:00
不是外国人买什么外国房子,因为我老婆韩国人,我才会买首尔的房子,想买日本房子,先去跟日本人结婚,傻傻的
作者: LuckyBall (辣奇波)   2017-07-22 08:24:00
优质好文,受教了
作者: rockhart (Line)   2017-07-22 08:29:00
切腹是避免贫富差距一直拉大
作者: Tosca (hi)   2017-07-22 08:52:00
过去一百年欧美的资产投报率(就是房地产投报啦)约4-5%当然这就是建立在持有成本1% 通膨1%的前提下
作者: l79cm (欧亚美跌 义股优)   2017-07-22 09:17:00
讲这么多租金投报还不如股市稳定5%收益好,坐等5%分享
作者: Tosca (hi)   2017-07-22 09:19:00
股市就是收益太稳定 所以健保干脆跟你要补充保费XD你看看 台股还能救健保耶 补充保费后来收到补过头耶
作者: luke2007 (大叔魂!)   2017-07-22 09:22:00
看完这篇文的心得 空空士气大振!
作者: zeroxod (开心过好每一天)   2017-07-22 10:01:00
100万炒170万的公寓台中少到爆,所以洗洗睡卡实在
作者: touchBB (CK)   2017-07-22 11:36:00
作者: ttmb (耶? )   2017-07-22 11:37:00
你这样跟政府说工时跟新加坡比算低 有什么差
作者: likecyndi   2017-07-22 11:42:00
蛮多人去海外投资房地产 不是因为国内炒烂了吗??
作者: nikepuppy (nikepuppy)   2017-07-22 11:45:00
谢谢CECA大分享。台南在前瞻有通过轻轨计画,个人认为如同CECA说的路网不够密集,那效应不强。但台南市政府感觉重点一直放在给汽车开的道路,像永康一大堆计画道路要开始做了,高铁桥下新化端也通了市政府对外会强调三横三纵(玉井北门、国八、关庙台南)(国三、国一、西滨快速)那天我才开车去七股,WTF看到西殡快高架矗立在在四周围没啥建筑物,真的很突兀
作者: kusomanfcu (POE yea)   2017-07-22 13:11:00
其实很多地方颇有道理的有人说景气是循环的不如说是抄作是循环的
作者: isaacwu974 (退隐江湖搂)   2017-07-22 13:35:00
认同你的租金理念,房地产真实的价值长期应该要回归租金投报率,而不是资本利得。
作者: Allyssa (舞动人生)   2017-07-22 22:58:00
推C大,言之有物
作者: shyla (hi)   2017-07-23 08:20:00
推C大,获益良多
作者: annie06045 (小安)   2017-07-23 13:12:00
日本持有成本高的优点就是炒房的少很多 房价相对低夏普东芝自己经营不善 关房价辟室 不要偷换概念

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