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2017 Q4房市落底 李同荣提：5大趋势2大商机10大理由
2016经过政党轮替，新政府百废待举，国内外政经局势混乱，股市房市交易量急冻，面对
未来，2017年房地产走势众说纷纭，本人再次坚持先前一贯预测：“2017 Q4房市将落底
”。同时，在此提出此波房市落底的5大趋势2大商机及10大理由。
在市场乐观声中，要精准预测转折点，在市场悲观声中，要精准预测落底时点
2009年在市场一片悲观声中，本人看准遗赠税降低资金将大量回流的威力，精准预测房市
仍有3年～4年末升段行情。2011年在房市飙涨声中，再次精凖预测2014年Q4房市将反转向
下。这两年房市在下跌趋势中，几乎所有专家学者看坏长期房市，纷纷预测会有八到十年
寒冬，本人却早在2015年就大胆预测，房市将于2017年Q4落底。在此，我们更精准的提出
对2017年房市的“5＋2”大预测，即房市5大趋势发展与2大翻转商机。
2017房市发展的5大趋势
（一）房市政策松绑
(1)未确定打房因素消失
(2)自住首购利多政策将出笼
（二）房市交易量脱离谷底
(1)2017年Q1房市政策将逐渐松绑，未确定因素消除，振兴经济利多方案逐步出笼。
(2)2017年Q2交易量将逐渐回温，积压三年递延性买盘开始进场。
（三）2017年Q4房市落底
(1)2017 Q2北市低总价房市止跌
(2)2017年Q3，购屋信心增强，双北房市加速赶底，跌幅趋近满足点
(3)2017年Q4北市高总价止跌，豪宅交易量提升，房价正式落底
(4)北市房价率先落底，依次为新北丶桃竹及中南部
(5)北市大安区为房价落底指标
（四）新住宅法上路，社宅推动元年，成败未定
2017新住宅法上路，有利社宅推动，但执行政策漏洞不少，执行障碍重重，成败未
定。
（五）都市更新大翻转年代
2017都更条例在难产中破茧而出，开展都会新风貌的未来
(1)都更条例修法版本林立，各方势力较劲，但立院一定会协商完成
(2)防灾型都更条例将优先列为考量，才能有效推动都更
未来房市2大翻转商机，2大产品将败部复活
（一）观光事业大建设商机：观光休闲商用不动产短空长多，将败部复活
(1)观光政策利多：台湾观光受制陆客，短空长多，政府一定会有政策，若新政府
能利用天然绝对优势，强化交通与硬件建设与软件创新服务，建构台湾成为国
际观光旅游胜地，成为国际美食旅游岛，不但能吸引国际观光客，摆脱陆客锐
减困境，更可刺激国内旅游市场。
(2)开发东西部山海环线交通与景点，带动主题休闲旅游，相对带动观光休闲商用
不动产长线商机。
（二）都市更新大翻转商机：豪宅市场短空长多，将败部复活。
短线新豪宅逢低承接，长线新智能豪宅，展现都会新风貌。
(1)智能创新豪宅长线商机
都更翻转年代，与智能对话的新顶级豪宅将独领风骚，并带动新都会新发展新
风貌，相对与市场价格脱勾，有机会再创新高。
(2)短线豪宅逢低危机入市
目前豪宅在市场信心脆弱，交易量窒息几近崩溃的状况下，但都更翻转的预期
，将带动豪宅败部复活，选择价格跌幅颇深的产品危机入市，逢低买进，将是
此波市场落底前最具投资价值的潜力产品。
从“基本面”“技术面”“政策面”分析房市落底的十大理由：
（一）国际反全球化经济情势，政府被迫强化内需
(1)三大黑天鹅事件的影响：英国脱欧引发欧盟解体危机与美国川普反全球化贸易
保护主义以及菲律宾杜特蒂连中亲日反美引起美中区域制衡的战略调整。
(2)中国制衡美国与围剿台湾的政经政策，是最未确定的大黒天鹅。
上述两大因素都可能造成压缩台湾的外贸与出口成长，对台湾经济成长率会产
生直接性影响，台湾必须加强内需刺激经济成长。
（二）台湾经济成长不乐观，政府打房政策松绑
八年经济负成长魔咒：
2001年陈水扁执政第二年经济成长率－1.57，2009年马英久执政第二年经济成长率
－1.26，2017年小英执政第二年预估经济成长率1.73，（事实上八年经济负成长魔
咒提早一年发生在2015Q3-2016Q2四季平均经济成长率为负成长，由于比较前期基
期低，可望2017成长率在1-2之间，但这样的经济成长率对台湾而言相当不利，在
各国贸易保护主义盛行下，台湾唯有强化内需才能刺激经济成长，而都更促进丶广
建社宅都有助扩大内需，而房市各项不利限制政策与税制势将逐渐松绑。
（三）“利率”持续低档，有利房价支撑
美国联准会14日宣布升息1码，并预估明年再升息三次。但短期因国内超额储蓄过
多，升息机率不大，中期也仅会微幅上调，对房市影响不大。低利率环境下，房地
产不易泡沫化，对市场信心较具稳定性。
（四）“税制”不确定因素消失，有助购屋信心
错误税制打房与房产持有税未确定因素，是这波房市交易量无法回升主要关键。房
地合一税上路后利空钝化，北市房屋税合理调降，未确定因素消失后，对市场信心
恢复有帮助，预期在自住优惠政策原则下，对首购与低总价市场的交易量复苏有利
。
（五）“汇率”影响海外投资，加强国内房产长期投资信心
美元强劲升值，资金由世界各地抽回，亚洲与新兴国家相对贬值，对出口稍有助益
但也会因全球需求降低而抵销效果。
对海外房市影响：投资海外市场须比较增值潜力扣除汇损及税率后的净投报率。海
外投资者将慎选标的，资金流失收歛，对国内房市长期投资信心相对增强。
（六）“资金面”充沛，长期有利房市
台湾超额储蓄累积达十年来达12兆之多，近年因遗赠税降低，资金大笔回流，近期
台商资金也逐渐回流，显示国内资金充沛，但超额储蓄也显示国内投资不振现象。
依中央银行11月公布国际收支，台湾金融帐净资产连续25季超过六年净流出，续创
新高，累计流出规模2,841.9亿美元，折合台湾资金流出新台币逾9兆元，可兴建157
栋台北101大楼，或20条高铁，更显示台湾的政经环境让人民缺乏投资信心。
（七）强化公共建设，有利房市正向发展
政府正积极筹划扩大公共工程与交通建设，并加速新北三环三线交通工程进度。
同时启动广建社宅规划，政府若能引导过剩的民间资金与寿险资金投入公共建设，
将有助房地产更稳健的发展。
（八）从需求面分析，递延性需求买盘逐渐回流
这五年来房市短线炒作的假性需求已消失，而台湾虽面临2025人口负成长，住宅需
求降低威胁，但购屋空间需求加大应可弥补这块缺口。台北市每一平方公里人口约
一万人，历年都排名全世界城市人口密度最高前十名，双北市因人口密度高，因此
房价有一定的支撑力，至于房价所得比偏高所引起的民怨，将会因社会住宅启动而
降低。另外，从2014下半年房市反转向下到2017年上半年，足足累积三年该买不买
在观望等待的递延性买盘，双北市约有8万户以上，将会因政策松绑等等利多因素
而迅速归队积极进场，预期低总价市场会率先止跌。
（九）从技术面分析，三年房市跌幅趋近满足点，房价获支撑
从2014Q3房价反转至今，台北市跌幅达17%，预计到明年底，低总价跌幅在5%上下
，高总价跌幅在10%上下，此波下跌趋势整体跌幅达25％左右，已趋近技术面跌幅
满足点，从高点到低点的时间长达三年，也比过去四大循环的反转期多一倍消化时
间，另外从这波多头起涨的涨幅（每坪25万涨到64.5万，合计涨幅约40万）的五分
之二强势回跌空间，台北市平均24年中古屋每坪单价回跌到50万获支撑，也属合理
的推断。
（十）从“政策面”分析，房市利多将不断
两岸因九二没共识，以及独派势力高涨，对两岸投入不可预期的风险变量，预期中
共应会有更多除了文攻武吓的政经围剿策略对台施压，预期新政府要应付外患隐忧
，就会在执政第二年提出振兴经济的有利政策，包括对房市政策的松绑与利多，以
及帮助年轻人首购成家的优惠措施。
综上所述，房市在2017 Q4落底后，不会有太大强劲的反弹，2018到2020年间，房市将回
归基本面，视经济成长动力而小幅盘整，交易量也会在政策稳定下，逐年回温。
连结：
https://money.udn.com/money/story/5622/2201021
其他：
板上看空新闻充斥，来点更深入的观点；
大多数专家看空8-10年，李同荣却提出今年落底。