T大您好~我是仲仲
以一个仲仲的角度和您报告.....
没有屋主在这样谈的啦囧
斡旋是因为房子不是仲介的，仲介需要“买方的价格依据”去找屋主请屋主同意
“见纸如见人，作为一个洽谈的基础”
但今天房子本来就是屋主的，你也是可以决定的买方
双方都在现场了，对于价格若有共识，就直接签约了，没有人在斡旋的....
(假使真的提斡旋金，那斡旋金放在哪里才是对双方有保障的呢?)
个人经验屋主说有一个客户要签约是假的
[1]
他会这样说可能只是怕你出太低
为了给你一个价格说别人都出到这里了
你至少要跟他一样blablabla
[2]
或者可能比较坏一点是
屋主现在同时有复数组在考虑
拿着你的斡旋传line去问其他客户有没有比你高
真的大家都没有比你高的时候再签名说上一组贷款没过要卖你我们来签约~
我会建议你直接和屋主谈价格之前就先讲清楚：
“要谈的话如果价格ok就是要直接买，我不要当备胎，如果屋主大大您坚持要等第一组客
户的话，那等他贷款没过确定不能成交了，我们再来谈价格”
“不然价格大家加加减减折腾这么久最后好不容易乔好了却买不到也没意思阿~”
再来是自售流程问题
其实不管是跟屋主买还是通过仲介跟屋主买
流程都一样 (流程或渗漏水归责相关可参阅小弟拙笔 #1Mt0gsvL )
而且都强力建议拜托一定千万绝对要开一个履约专户
流程如下：绿字是你/银行要汇的钱，以贷款75成为例
签约+用印(1成) → 找银行 → 对保 → 完税(1.5成)
→ 过户 → 验屋 → 银行拨款(75成) → 涂销清偿 → 交屋
→ 拿到权状 → 专户出款给屋主
基本上只要他抵押借贷的钱不超过成交金额，按这个流程走有履约都不是问题~
因为钱都在专户，所以到也不用担心还没拿到权状就被屋主拿走
不过要记得交屋时切记要看代书调阅当天的誊本
确定屋主都有涂销，产权干净，只剩你本身的银行贷款喔~
希望有帮助到您=)
※ 引述《truesoul (真实灵魂)》之铭言：
: 最近看到一间屋主自售的房子，连络后去看，屋况什么的都介绍很清楚，
: 但没有说明地坪、建坪……等等的介绍，
: 因为当天是有带着小小孩去看房的，小孩吵闹，所以没办法仔细沟通
: 屋主是一直说已经有好几组人来看，并有一组跟他们下斡旋
: 他们虽然已经说好要签约，但是屋主怕他们贷款不过，
: 所以请我们如果有喜欢房子的话，可以先提出价钱，他们接受的话，请我们下斡旋
: 然后我们就是第二顺位（假如第一个给斡旋的人贷款失败的话）
: 其实本人真的对房屋买卖不熟悉（虽然看了几本书）
: 当下没觉得奇怪~~房子有喜欢，就希望可以赶快来谈~
: 后来问其他朋友，朋友说，自售不需要给斡旋啊
: 想想也对！因为斡旋是仲介居间协调时才需要的吧！（假如我理解没错的话）
: 既然我们都是跟当事人（卖方）谈了，为何还要斡旋？
: 当然屋主提出斡旋金的时候，他是说这样就可以给你们第二顺位
: 代表你们比较有诚意想要购买，不像其他人口头出价可能随时反悔
: 隔天我就去调二类誊本出来看，发现屋主买了15年的房子
: 房地在104年的时候有去银行做最高限额抵押权（不奇怪，他们说在高雄另买房子）
: 也许可能是抵押旧房去贷款吧~
: 但又发现，屋主还有设定2笔普通抵押权，都是十几万
: 而且是最近，一次8月，一次9月份
: 让人感觉屋主的财务情况似乎不太理想
: 再次回想当天看房的情景，屋主很卖力说明，而且跟我们说礼拜六要签约了
: 要的话，就要赶快！
: 但我也不知道他在赶快什么，因为他主张，他答应第一顺位的人
: 还是会先跟他签，除非贷款不过才会轮到我们
: 心里越想越奇怪~~
: 是想请问各位专业的大大~
: 跟自售卖方买屋的流程是？
: 还有，屋主的抵押权要在何时涂销？过户前吗？
: 那如果我有给签约金（假设20万），但屋主又没继续办理涂销的作业
: 这样我的签约金是不是比较没保障？
: 至于斡旋金更奇怪了，可以直接拒绝他？
: 心里好多问号喔！当然网络有爬一些文，可是依然不太清楚@@
: 如有大大可以回复就太感谢了！