内文：
灌水坪数没了 零雨遮上路先冲击房价
本篇文章摘自：第 1507 期
作者：张舒婷
一向被房地产业界视为销售旺季的九二八档期来临，但以目前冷飕飕的房市、业界普遍认
为今年九二八档期可能“旺季不旺”之际，有个位于桃园市、小坪数为主的预售建案，却
不同于其他案场常常门可罗雀，不仅每天都有人看屋，且平均一周成交一户。关键竟是“
零雨遮”的特色。
走入该案场，每户皆有敞亮的对外大窗，且设有简单的雨遮，但询问后才发现，雨遮并没
有登记为权状内的坪数，扣除公设后，其余皆为实坪。有“零雨遮”优势加持，且位于机
场捷运沿线，交通便捷，尽管几乎没有在媒体上刊登广告，却吸引了不少自住客前来看屋
。
负责该建案销售的专案经理陈志锽谦称，这成绩仅是“中上”，但其他房地产业者闻讯，
好几位都欣羡的说：“没做什么广告的案子，能卖这样真的很好了！”
内政部抢在九二八档期来临前，预告了最新条文：未来房屋的雨遮、屋簷不可登记为权状
内的坪数，防堵长期以来，由雨遮、屋簷而衍生的房市交易乱象再发生。
房地产业界关注的是：内政部的禁令，会是售屋新卖点，还是压垮房价的起点？
事实上，雨遮和屋簷有遮阳、挡雨的实质功能，但按规定而言，雨遮不受容积管制，可登
记为“附属建物”，做为产权交易的一项。瑞普莱坊市场研究部副总监黄舒卫指出，一般
来说，雨遮、屋簷占建物总面积三％就算比率不低，但以现今成屋而言，通常都会达到总
面积三％到八％；有些小坪数的产品，占比甚至更高。
许多人买屋会格外留意公设比，但雨遮、屋簷被列为“附属建物”，早期许多建商倾向于
将雨遮和屋簷计入坪数后再出售，一般人看到权状后，容易误以为是自己专属、一定会用
到的实际使用面积。
投资客：赚价差空间没了
对投资客来说，雨遮和屋簷也是“上下其手”的手段之一。投资客在预售阶段和建商成交
时，通常可谈到“雨遮、屋簷坪数不计价”的条件，等成屋后、下次交易已“生米煮成熟
饭”时，再当成屋主专属的权状面积出售，赚到现成的数坪价差。若在房价好一点的地方
，多进帐上百万元都不成问题。
此时，最倒楣的自然还是自住需求的买方，等购屋后才发现实际可用坪数不如预期，于是
引发“连鸟站的地方都拿来骗钱”的交易纠纷。因此内政部于二○一一年通过修法，将雨
遮、屋簷改为“可登计为坪数、但不得计价”。
只是，这样的规定，仍充斥灰色地带，建商、代销业者将雨遮和屋簷的坪数包含至总价计
算，以降低每坪单价，再运用行销话术让民众误以为捡到便宜的情况，时有所闻。
一旦雨遮不登记坪数正式实施，在业界看来，对于已陷入低迷的房市而言，形同雪上加霜
。因为，这对建商和代销业者而言，在房市已陷入低迷之际，连预售屋这最后一点可“模
糊操作”、变相转嫁给买方的空间也消失殆尽了。
“以前房市大多头时，建商可以直接调高每坪单价；现在景气差，这么做的话，买方更不
会埋单。”黄舒卫如此表示。
另外，在房地合一税上路后，很多口袋不够深的投资客已纷纷退出预售屋市场；仍愿意进
场的，泰半就是还贪图一些蝇头小利。业界的另一共识是：如果连雨遮和屋簷这种相对“
微利”空间都没了，投资客真的就毫无进场诱因了。
消费者：买房坪数更透明
不过，对消费者来说，内政部的新规定让交易更简单、房价更透明。住商不动产总经理陈
锡琮表示，未来建商若觉得当地市场无法支撑雨遮、屋簷或其他服务设施，一开始就不要
规画即可，且日后买卖双方都越来越能接受“以实坪为买卖依据”后，房价就越能回归正
常的供需机制。
新规定一旦实施，仍有些问题待商榷。引发最多议论的，莫过于内政部的规定“管新不管
旧”，未来才取得使用执照的新建物适用新制，但中古屋或现已取得执照的房屋却可照旧
将雨遮、屋簷登记为坪数，房市将出现“一国两制”现象。
争议：新旧不同制引纠纷
另一潜在问题是，当雨遮、屋簷不得登记为任何人所属的坪数后，就有所有权问题。不动
产开发商业同业公会全联会副总干事张兴邦指出，先前常有人为了邻居将盆栽或分离式冷
气置于“自己的”雨遮或屋簷下，但邻居认定是自己的，双方起争执的案例。一旦明文规
定雨遮不得登记为个人坪数，这种争端会更容易发生。
不过，新规定势在必行，此后民众该如何捍卫自己权益？黄舒卫提醒，除了购屋前详阅契
约书和测量成果图（平面图），原则上，建商虽会减少设置装饰用的雨遮，但仍应会兴建
阳春功能的雨遮，若担心其建筑成本被灌入其他项目，或直接拉高单价，购屋前应多查询
周边建案行情。至于所有权管理问题，就按社区管委会规范来运作，方为上策。
连结：
http://www.businessweekly.com.tw/KWebArticle.aspx?ID=62718&pnumber=1
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查了一下，一品阁的公设比略高，所以雨遮不计入也算正常
不过早就不喜欢雨遮屋簷也计入坪数转卖的情况了...支持这次新规定