我开斡旋金额的算法是：
斡一楼查一楼、斡透天看透天、斡顶楼就比顶楼的行情(亲属...的交易当然排除)
范围一般以"巷"为单位查
(路段太长，性质太多面向，"巷"至少我能确定该巷的地理环境)
因为我条件算严，所以大多会抓到100年开始样本才够(也含房价正高时的行情)
开价依据=(实价坪数单价加总/参考数量)*权状坪数再*0.9或0.8
注：后面的乘以0.9或0.8是买方市场
(如下图)
http://imgur.com/eUkznow
弄内一楼：(采光处只有大门,有两边可开窗,但有开跟没开差不多...)
屋主开1300，长宽的单边都有增建
这间是因为格局很怪异，一定需要装潢，所以写0.8，最后房仲被房仲说动，用850去斡
(事后有被长辈念，怪我自作主张....)
http://imgur.com/NFqMEel
华厦建商顶加：
102-4是这间非投资客的现任屋主购买价(680万 , 28/坪)
屋主现开近1300，但查同社区实价平均25.1，最后我不忍心，斡旋开650万
因为喜欢，所以后来也是被鼓吹 680 * 0.95 = 646 → 650
http://imgur.com/CfsJxbv
弄内透天：(弄距一米差不多，门口连停机车都困难)
屋主开1100，仲介说我至少要出价66-1，65*13 = 845 才愿意去谈
所以后来就作罢了...
要用实价出的价钱，和屋主的开价通常都是近五折的价差...
所以我都很识相的噤声，除非房仲再三询问，我才会告知我要出的"确切金额"
如果房仲还是说愿意谈(被屋主洗脸)，不然我会直接放弃，不想浪费大家时间
请问
1.
我这种出价的算法，在现在市场合理不合理？
我不想浪费大家时间，只是就算不看板上的"买方市场0.7~0.9原则"
光以实价来算出价，还是差距颇大....
2.
每次在看房时，房仲都会询问自备款多少、看房多久了的问题
我也都很老实的说，会不会就是因为太老实的说出来
才让房仲觉得，我既然在还能负担的范围，没苦情处可以对屋主动之以情？