隔学生套房出租是一种暴利
昨日经过桃园龟山，在大马路旁的小巷子看到一栋三层楼高的透天厝，挂了“学生套房
出租”的招牌，便假装成租客探听一下行情。
透天厝屋龄将近30年，房东是一位60多岁的老妇人。由于房东儿子到台北打拼，房间空
了下来，再加上台北租金贵，于是房东突生奇念，在3年前把2、3楼房间通通隔成套房，
两层加起来隔了八间套房，一间大概4~5坪。由于邻近铭传大学，因此租屋市场活络无比
，承租者相当踊跃。我去询价的结果每间租金开价4000~5000元，这样算下来，光2、3楼
的租金收益一个月就差不多3万5000元。而一楼店面则是租给机车行，一个月至少两万。
换算下来一年租金收益有66万。
则房东的房子位在龟山，桃园的边缘地带，又是老透天，房价相对便宜，因此换算下来
投报率相当惊人。房东教育程度不高， “王阿姨”几个简单的字还会写成“王啊姨”。
目前房东就是每个礼拜来打扫楼梯间两次，对于一个教育程度不高，又没有专业技术的高
龄妇女来说，这是相当优渥的退休收益。
可能是看到该房东那么好赚，隔壁的三层楼透天厝最近也卖给一位投资客，把1~3楼都
隔成套房，专门出租给铭传的学生。
不过由于少子化，因此隔学生套房出租的生意的还是存有一定风险，最好选择中前段的
大学四周，否则要是隔在后段班大学附近，依照私立科大减招的惊人速率，很可能“偷猪
不成蚀桶ㄆㄨㄣ”
也要考量当下的区域供给需求，像花莲东华大学方成立时，学生几乎全是西部人，不是
花莲本地人，住宿需求大。而新学校宿舍的推案量又赶不上招生人数，据说宿舍的中签率
不到1/4，因此校外租屋市场有很大的生存发展空间。而东华附近都是农田农舍，置产成
本低廉。套房租金也是4000起跳，因此投报率很高。现在东华宿舍逐渐完备，附近居民也
越来越多人想当包租公，就没那么好赚了。
另外由于学生经济能力有限，学生套房的租金还是有其上限，台北市区也不是一个置产
隔套房的好选择。毕竟租金/房价比太低了，每年的租金收益再怎么贵，跟买房钱比起来
只是九牛一毛。在大安区附近置产租给台大学生就不是好点子。
最后分享一下我发现的买房来隔成套房的小秘诀。
首先，老房子隔套的投报率会大于新房子。因为同样的权状坪数，老房子的价格便宜。
除此之外，由于早期公设低，同样的权状坪数，老房子的使用坪数大。这样相乘换算下来
，同样的购买总价，老房子的实际使用空间可能将近是新房子的两倍，自然租金收益也是
两倍。
第二，透天厝隔套的报酬率大于公寓，公寓隔套的报酬率又大于社区大楼。这是因为透
天厝、公寓的公设比远低于社区大楼，除此之外，社区大楼还需要加上管理费的成本。而
学生普遍拮据，会宁愿舍电梯多爬几层楼换来租金上的折让。
第三，在作隔套的装潢时，社区大楼普遍规划成三房两厅格局，隔套时会有许多空间上
的浪费。而许多早期的透天厝建筑外观都呈长条型，根本是为了隔套而设计的，只要顺着
透天厝的座向留条走道，几乎不会有任何空间上的浪费。
第三，透天厝除了建筑外观适于隔套之外，产权独立，门关起来想怎么隔便怎么隔。否
则像公寓或社区大楼一旦出入份子复杂，可能惹起其他住户的不满，被检举违建、逃漏税
的机率大大提高。而如果是公寓顶楼加盖隔套出租，一旦闹上法院，还有被法院判拆屋还
地，依不当得利，吐还往年租金收入的风险。
总归一句话，老旧透天厝是隔套大杀器！！
吴学谦