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内文：
庄孟翰│理财周刊822期│2016-05-27
最近一年，大家都在谈论房市的黎明何时到来？何时看得到春燕？房价已经跌多少？还会
再跌多少？
虽然实价登录有揭露各地区成交物件的价格资讯，但许多人仍无法从中判断房市何时能
摆脱空头。
对此，我特别针对民国79年至92年这段期间，房市由多翻空的一些市场转折变化作分析
。当时房市崩盘走空，大致出现以下四大异常现象：一、银行逾放比率曾高达11.74％；
二、建商退票、倒闭，出现大量烂尾楼；三、法拍屋大量增加，处理不良债权（NPL）之
资产管理公司应运而生；四、政府提供优惠房贷超过1.4兆元收拾残局。
时空背景转移至今，情况变得越来越复杂，前一波13年的大空头，政府并没有施加任何
打房措施，主要考量内需产业对整体经济的影响，但这一波已走2年的空头，究竟还会持
续多久，仍有待追踪观察。
不过，经由以下“20个为什么！”当问题一一被排除到七至八成时，就代表着房市有机
会“触底反弹”，开始反空为多了。
1.为什么央行松绑房贷又降息？
因为央行已意识到景气急转直下，为避免房市万一“硬着陆”，恐导致金融业出现系统性
风险，此可解读为央行不再打房。
2.为什么建商不再持续购地？
景气每况愈下，原预售完工建案交屋不易，建商以出清存货为优先，另外，当前地价过度
飙涨，房价持续下跌，若贸然高价购地，不仅无利可图，甚至可能落得血本无归，建商尽
早风险控管，就可避免余屋滞销与资金调度之流动性风险，而不致发生跳票倒闭的骨牌效
应。
3.为什么市场推案量会大幅萎缩？
市场长期超额供给，不仅空屋逐年累积，余屋数量也愈来愈多，若还一味大量推案，恐重
蹈民国79年那一波多头“供过于求”情况而再度压垮房市。
4.为什么买卖移转数量会骤减？
预期房价愈来愈低，购屋者普遍采取“停、看、听”之观望态度，在买气每况愈下之情势
下，将迫使建商及屋主进一步降价，高房价也才能获得大幅修正。
5.为什么投资客不再进场购屋？
新成屋比预售屋便宜，不急于高价抢进，且空屋愈来愈多，房价不可能再向上推升，即使
是好区位物件，也可能有套牢风险。
6.为什么有钱人不再多买房子？
房地合一税对短期持有而出售课以重税，加上地价税及房屋税等持有成本骤增，有钱人深
恐高价购置而沦为负资产。
7.为什么看屋者众，购屋者少？
虽然自住需求依旧存在，仍将采取货比三家策略，静待适当时机。
8.为什么广告量骤减？
促销效果愈来愈差，就连最吸睛的豪华“接待会馆”都不搭建，建商及代销业者都因“度
小月”而缩减支出。
9.为什么购屋者宁愿被没收15％？
房价跌幅已超过15％，一般预期还会持续下跌，即使被没收15％，就结果论，可能还会少
亏5~10％；另一方面，建商即使依照契约总价没收15％，再打85折促销，也不一定卖得掉
。
10.为什么代销公司不再包销？
包销一个建案的成本与利润约5％，以100亿元案量完销就有5亿元进帐，故花个几千万元
盖接待中心及大量刊登广告，还可大赚；但如今销售业绩骤降，为免赔本，改以纯企划方
式取代包销，接待中心及媒体广告费用皆由建商负担，尚可小赚为赢。
11.为什么建商自售打折，还附赠家电、装潢？
余屋量增，推出附赠装潢方式促销，一则变相降价，再则维持高价假象。
12.为什么房仲业也开始帮建商销售新成屋？
建商为求迅速去化余屋，增加行销通路，善用房仲业手中客户资源。
13.为什么房仲业经营策略“转售为租”？
房仲业管销与薪资主要靠成交物件的服务费（佣金收入），如今，成交件数少，兼营一些
租赁物件，至少还有进帐可“度小月”。
14.为什么售屋看板广告明示“租、售”皆可？
资金雄厚者舍不得低价出售。
15.为什么房仲业要将触角延伸至海外？
国内市场景气每况愈下，海外置产蔚为风潮，一旦仲介成功，至少有佣金收入可弥补国内
市场衰退之缺口。
16.为什么地主户售价愈卖愈低？
预售屋、新成屋与中古屋竞价求售，深恐房价愈来愈低。
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以上20个征兆，到目前为止，已经出现多少个了呢？