内文：
理财周刊 – 2016年5月20日 上午7:30.
房地产会客室 主持人：庄孟翰(颜琼真整理)
Q：财政部最近公布了今(2016)年4月份的出口统计，一如预期的出现连15黑的衰
退走势，而根据内政部营建署公布官版的房价指数， 更出现连跌2季的困境，究
竟房市有没有可能如媒体所报导即将止跌回升？
A：财政部在公布4月份出口统计的同时，也预告5月好转不易， 可能再连16黑，
这也正是行政院长林全所担心，我国GDP难以保1的真实情况。
经济成长呈衰退走势，加上薪资冻涨，更让民众不敢消费，房市交易动能延缓，
亦是势所必然，尤其在政府持续加重税负，买卖成交移转栋数节节下降，民众预
期房价将大幅下修的情况下，宁愿观望等待也不急于进场，使得买气一再递延。
众所皆知，近年房市大趋势，2013年最明显的是投资客退场年，2014年是房市“
重税年(税制修改，持有税、交易税大幅增加)”，而2015年为量缩年，今年2016
年则是量再缩之后的“价跌年”，经此价跌量缩、谷底盘整来回循环之后，房市
才有可能拉回整理，当大量余屋(空屋)有效去化之后，未来也才有反弹的契机。
按内政部不动产资讯平台所公布的“全国及六直辖市住宅价格指数”，系以全国
及六都屋龄从半年至60年的住宅，经内政部实价登录网揭露之成交实价资讯为主
，根据最近公布之2015年第4季住宅价格指数， 已出现全国及六都连续两季全面
下跌情况，惟如与2014年第四季相比，台北市、新北市与桃园市分别下跌0.52％
、2.73％、2.45％， 台中市、台南市与高雄市增幅分别为1％、2.37％与1.02％
，由此可见北中南极为明显之不同发展趋势。
此外，就该住宅价格指数连跌2季加以探讨， 已确定整体房价反转并终结自2003
年以来的多头走势，可以预见的是，各都房价将会继续向下修正，且修正幅度还
会持续扩大。
尤其必须格外留意的是，去年全国建物买卖移转栋数为29.33万栋， 是2001年以
来最低量，而今年第一季移转栋数更较去年同期大幅下跌近40％，房市“价量俱
跌”的格局已愈来愈明显。
其次，就实务面来说，除内政部营建署“住宅价格指数”外，还有“信义房屋房
价指数”，系就其全国的店头成交资讯所统计的数据，该指数也广为各界参考，
主要是信义房屋为房仲业唯一上市公司，且都是直营店，不开放加盟的经营形式
，就各店头所成交的资讯，参考性颇高，且都来自当季店头最新的实际成交资讯
，就时间差来说，会比内政部“住宅价格指数”更贴近市场现况。
主要原因在于实价登录所揭露的成交资讯要比实际成交日落后一段时间，因为根
据地政三法(地政士法、平均地权条例及不动产经纪业管理条例)的规定，权利人
(或委由地政士、不动产经纪人)应于签订买卖契约书并办竣所有权移转登记后三
十日内，向主管机关申报登录成交案件实际资讯；而内政部则再经适度筛选，去
除异常交易物件，约两个月后才会上网揭露，因此，常见媒体报导某豪宅的实际
成交价格，其实是两、三个月前的交易案。
因此，如单就房价指数的“立即性”而言，“信义房屋房价指数”的时效性较内
政部“住宅价格指数”为佳，因为后者有时间落差问题，不过，即使内政部“住
宅价格指数”属于落后指标，但仍不失为长期观察研究的一项重要参考数据。另
一方面，内政部“住宅价格指数”系以30坪左右的房型为标准住宅加以调查汇整
，问题是近年大台北地区，因社会M型化发展， 房市大多头时大、小豪宅大行其
道，亦即百坪以上豪宅或套房，这些物件常被筛选掉，无形中就成为了解房价修
正幅度的一大缺憾。
现阶段有关房价下修幅度，一般咸认10~15％，而一些供给量较大的重划区， 则
在新成屋交屋后，投资客面临房贷压力而认赔杀出，修正幅度在20％以上者，亦
时有所闻。
截至目前为止，虽然房市已明显反转，且10大泡沫指标都已超标，但房市泡沫依
旧没有破灭危机，更无房价崩盘大跌的疑虑，最直接的观察指标，例如民国91年
3月银行逾放比率曾高达11.74％，今年2月虽略有回升，亦仅0.26％而已。
另以一般民众的房贷年限大都为20年，亦即一年约平均摊还5％， 倘若购屋者每
年均按期摊还5％，相对的金融业的贷放风险也可降低5％，这就像沙丘越野车，
在上路启动前会先将轮胎的气放掉一些，以增加轮胎接触地面的面积，而让车轮
得以顺利向前行的道理般，在经历过上一次的房市大空头，不少银行惨遭不良债
权拖累的惨痛经验，这一波房市大多头时，大多数银行在风险控管上都相当严谨
，而不致再出现硬着陆的系统性风险。
现阶段纵然没有大跌的可能，但在拉回整理过程， 房价下修2~3成的可能性依旧
存在，因此，除非有立即必要的自住需求，例如换屋或结婚等，当前一般民众“
先租后买”，再慢慢找房的作法，也不失为一个较为保险的因应对策。
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