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流言 TOP3 重划区空屋多 恐引爆大杀盘
有些学者与专家认为，新北市与桃园市等地新兴重划区空屋率过高，高空屋代表高卖压，
恐怕会引爆多杀多。这种说法从表面上看似合理，事实上却只是“恰好印证”而已。
在实务上，新兴重划区高空屋率是正常不过的事，原因是台湾人习惯住在生活机能便利的
旧市区，所以新重划区往往要经历数十年发展，才能吸引大量人口进住。平均来看，国内
新重划区需要约十到十五年时光，至少经历三至五波交屋潮，才会有较多人口入住，发展
渐具雏形。若是位置较边陲、或者开发初期房价偏高的重划区，所需时间就要更久。
以信义计画区为例，自民国七○年后开发推案，期间经过十几年惨澹经营，直到台北市将
行政中枢与议会迁到重划区内，并祭出开发奖励方案，人口与企业总部陆续移入，信义计
画区才有今日荣景。
高空屋时期 重划区必经
无论是信义计画区、民生社区，或是大直重划区，都曾经历过高空屋率阶段，因为台湾新
重划区的特色，是开发前期、乃至于中期生活机能不佳，入住人口一向偏低，到了中后段
的成熟期才会大幅改善。
高空屋率是重划区开发必经的过程，等人口陆续移入后空屋率就会下降。高空屋率是重划
区开发必经的过程，等人口陆续移入后空屋率就会下降。
部份学者点名淡海、青埔、副都心等重划区空屋率过高，虽然讲的是事实，但却忽略这些
重划区正处于开发初期，空屋多本是正常的事。若是空屋多房价就要跌，那信义计画区、
三峡北大特区在开发初期，整片都是空屋，为什么房市没有多杀多？
上述重划区空屋多与这波房价修正，只是时间点刚好重叠罢了。房市中类似巧合与迷思很
多，例如房市有个“摩天大楼指数”说，内容大概是新纪录高楼落成时，往往是房市或经
济出现泡沫化的时刻。这种理论虽被广泛引用，但准确度并不高。若按此理论，中国房市
应在二○一一就崩跌，但大都会区今年却连涨逾半年。再者，台湾近两年并无新高大楼落
成，房市却已反转，明显与理论违背。
流言 TOP2 少子化危机 房子没人买
台湾少子化危机浮上台面，许多人预测，少子化问题将是房市最大的“地雷”，理由是国
人生育率偏低，人口可能濒临负成长。一般认为，当“人口红利”消失，购屋需求量就会
下滑，以后房子没人买、没人住，供过于求的状况将逐渐恶化。
台湾少子化真的会让房价崩盘吗？目前似乎欠缺有力论证。台湾少子化真的会让房价崩盘
吗？目前似乎欠缺有力论证。
不可否认的，少子化与人口负成长确实是危及国家安全与房市前景的重大因素之一；然而
，这两项问题是否已冲击到近期房市？似乎还有待商榷。
理由在于，只谈少子化与人口负成长，其实忽略了三大关键。
高度都市化 需求反增加
第一大关键：忽视台湾“都市化”现象并未停止。所谓“都市化”的涵义，是指人口往都
市聚集，使都市规模不断扩张所引起的一系列社会与经济变化历程。当都市化程度愈高，
都会区人口愈多，现在台湾主要都会区几乎都是如此，都会区人口不减反增。
以大台北来说，台北市户籍人口达约二六二万，新北市更高达约三九七万，双北市户籍总
人口约六五九万，加上流动人口（指离开户籍地，因就学、工作等各种因素到大台北居住
的人口）至少在一百五十万以上。
也就是说，双北市居住人口量起码超过八百万人，而全台人口量约二千三百四十六万，意
味全国超过三分之一人口都住在双北市。
当民众持续往大台北挤，无论读书、工作，都需要一间房子住，住宅需求并不受少子化冲
击而减少，反而与日俱增。受到少子化冲击最大的，反而是偏乡地区而不是都会区，因为
偏乡人口不断流失，住宅需求量趋少，房市受创幅度较高。
人口负成长 建地少更多
第二大关键：都市建地减少速度不亚于人口负成长。当大家高度关注人口负成长之际，却
忽略都会区建筑用地盖一块就少一块的事实，建地稀少让土地价格总是居高不下。
在各县市中，尤以台北市建筑素地缺得最严重。因为土地少，加上都更效率缓慢，新建案
并不多。据住展杂志统计，一○四年台北市推案量竟创下近十几年来新低，新盖的房屋户
数更是空前得少。
如果都会区土地稀少、或是都更进度牛步不前的问题迟未改善，那新盖房子的数量只会越
来越少。如果想买新房子，就只能跑到都会区周围供给量较大的重划区。
当人口持续往都会区集中，而都会区又缺乏土地增加新房屋供给量，房屋供给应该是会吃
紧而不是过剩。除了新兴重划区外，主要都会区很少有房子盖太多的情况发生。所以，与
其担心房子太多，不如担心建地越来越少吧！
房屋商品化 勿只看自住
第三大关键：房屋商品化。所谓房屋商品化，意思是房子被视为投资性“商品”，而非单
纯提供居住的功能。当房屋商品化后，就不再侷限于只有居住需求才会买房，只要是有投
资、置产、资产配置等其他需求，都可能会买房子。
若以自住需求而言，通常一个家庭只需要一间房子，或是一个人需要一间房子；但若房屋
商品化后，一个人、一个家庭可能需要数间房子，购屋需求将不会被量化。
人口负成长对房市带来的隐忧，是未来自住型需求会减少，但投资、置产型需求却不见得
会减少。尤其在房市多头时期，投资、置产需求反而会大幅提升。因此，单纯以人口数量
增减来讨论房屋供需，实务上不尽然正确。
欧盟人口减 房价未必跌
第四大关键：人口负成长与房价非百分百正相关。一般人普遍有死板的观念，就是“人口
负成长∥房价下跌”，这种“Ａ∥Ｂ”的情况真的必然如此吗？
据欧盟统计局统计，欧盟二十八个国家当中，有高达十七个国家人口负成长，包括德国、
捷克、匈牙利等国。以德国为例，人口负成长已十几年，但房价并未因此下跌，近三年房
价涨势反而高高涨，柏林、汉堡、慕尼黑等大城市房价年涨幅均逾一成。
欧盟多数国家人口负成长，但房价却不跌反涨。欧盟多数国家人口负成长，但房价却不跌
反涨。
从德国来看，近年房价与低利率、外来资金大量购屋，以及经济稳定扩大有较密切的关系
，人口负成长并不构成房市衰退。而欧洲有不少人口负成长国家，过去因生育低而采取开
放式移民政策，以减缓压力，间接成为房市支撑。
假如台湾人口负成长情形恶化，应该也会走上欧洲等国开放式移民的老路，引进更多的外
来人口。更何况，在中央与各县市陆续实施“催生”福利措施后，去年生育率已止跌回升
，人口负成长情形并没有那么悲观。
流言 TOP1 房价日本化 泡沫将炸裂
国内房市由卖方市场转为买方市场后，大家纷纷落井下石，更有人直言台湾房价将出现“
日本化”，房价泡沫炸裂只是早晚的事，现在买房就会后悔一辈子。
近年来指台湾房价会出现泡沫化的人，几乎都把台湾拿来与日本类比，认为台湾房市就是
第二个日本。然而，秉持这个论点的人，其实都忽略二者的差异性，只单纯看到房价一隅
就论断全局。
经济泡沫化 台湾无疑虑
台湾与日本房市状况，根本上有几大不同。第一个不同，日本房市泡沫化肇因于一九八五
年货币快速升值，导致出口竞争力急坠，以及民间企业面临美国国债资产大幅亏损等问题
。企业为追求获利，资金顿时涌入股市与房市。
一九八九年，日本股市泡沫到达最高峰，日经指数逼近三万九千点，随后股市泡沫破裂，
指数一泄千里；到了一九九二年八月，日经指数只剩一万四千点，市值缩水至三分之一。
在股市泡沫化的压力下，日本房地产价格从一九九一年不支倒地，开始下跌。
股、房市先后崩盘，日本金融机构逾放比飙升，金融体系几近崩溃，经济泡沫至今仍未回
复。反观台湾此波段房市反转，几乎笃定朝“软着陆”靠拢，且仅仅是房市单一产业修正
，股市与总体经济并不像日本全面溃堤。等到经济面好转，房市仍有东山再起的机会。
打房或救市 命运大不同
第二个不同，在于“政策应变”截然不同。日本股市虽在一九八九出现泡沫化，但当年到
一九九一年期间，房地产价格依旧升高。于是，日本政府在一九九○仍推出凌厉的打房措
施（即“关于控制土地相关融资的规定”，全面收缩不动产放款），而这项措施让房市资
金濒临断裂，翌年才引爆土地价格崩盘。
惟台湾主管机关面对房市下行风险，却是采取“救市”措施，逐步放宽房市管控，如央行
连续降息半码，并解除新北、桃园等六行政区选择性信用管制，金管会更松绑金融机构不
动产放款上限、以及调降保寿业投资不动产投报率底限。
面对房市问题，日本采取激进管控，才引爆房市崩盘，但台湾却选择逐步解除管控措施，
并引进资金活水，纾缓修正压力，这也注定让日本、台湾两地房市命运大相迳庭。
台湾与日本房市反转过程、社会背景与政策均不同，不一定会泡沫化。台湾与日本房市反
转过程、社会背景与政策均不同，不一定会泡沫化。
台湾人惯性 仍盼自有房
第三个不同，是社会背景与民情无法类比。日本经济泡沫化后，出现大量破产的企业行号
、家庭；即使侥幸逃过破产的家庭，一辈子都留下经济泡沫的恐慌记忆，使得不少日本人
对房市产生畏惧，因而改变消费习惯，宁愿终生租房也不敢买房。
台湾却不仅没有类似状况，大多数人仍想要买房子，但因房价太贵买不起，只能租而无法
买，于是掀起高房价民怨。更有甚者，台湾房市此次修正，并未改变消费习惯，部份纵横
房市的投资者，转道投资海外不动产。这意味着，若台湾房市出现落底讯号，买盘终究会
一一回归，不致于像日本人对房市那般绝望。
流言如牛毛 究竟该信谁？
总而言之，在房市多空交战之际，总是流言纷陈。尤其有许多流言，化身为理论讲得头头
是道，仿佛天下道理都不离其中。但理论归理论，实务归实务，很多理论诠释得八面玲珑
，实际上却不是那回事，购屋者还需自行判断，才能成为房市赢家。