楼主:
panger (超脱归心)
2016-04-22 14:07:04合理价格，是投资学最核心的一个要素。在投资之前，也应该先衡量该资产的合理价格为
何？合理价格的衡量方法，有许多种。但是最主要的有两大方向，一个是基本分析，另一
个是技术分析。
先写在最前头，此文章并没有强调基本分析或技术分析谁胜谁优，只是分别阐述两边的思
路，以及强调思考合理价格的重要性。
基本分析：也有人称为磐石理论，主要是根据各项经济数据思考，合理的价格是多少。如
果在投资学的角度来看，合理价格就是”未来所有可能现金收益折现”。在房地产这边，
利率、经济情势、房价租金比、房价所得比、人口数量、建筑成本等，都是基本分析的要
素。
技术分析：也有人称为空中阁楼理论，强调的是心理因素，就算用两倍的价格来买，只要
会有人愿意用三倍的价格接手，两倍价也是一个合理的价格。在房地产这边，有多少投资
客愿意接手就是一个最重要的因素。
心理因素影响可以多大：非常非常大，以历史著名事件"荷兰的郁金香狂热"来说，
"1636年，一棵价值三千荷兰盾的郁金香，可以交换八只肥猪、四只肥公牛、两吨奶油
、一千磅乳酪、一个银制杯子、一包衣服、一张附有床垫的床外加一条船。"
－From维基百科。
从上述例子就可以看出，投资客的力量是非常大的，就好像问，台北市平均房价有没有可
能从现在的2000万左右，涨到5000万？当然，机率不是零，只要所有投资客齐心合力一起
炒作，也许可以达到。但是，这种情况，就是称为泡沫，而泡沫越大，破掉的可能性就越
大。
房价是有极限的
这里也需要提到许多人的一个思考误区，就是投资客的确很多、投资客很有钱、市场游资
很多，这些因素，的确有可能推升房地产，但是按照这种思路，投资客一直都会很多，所
以房价可以无极限上涨吗？投资客比例越高，当然容易上涨，但是也会使房价容易下跌，
这也是政府要防止市场热钱在台湾太容易进出，以避免金融市场陷入不稳定的情况。
两种分析的关联：虽然两种方向的思路不一样，但是常见的一个比喻就是，一个人去溜狗
。虽然狗(技术分析)可能在人(基本分析)的前后跑来跑去，但是基本上还是以人(基本分
析)为中心在移动，而且离人越远，就会越有动力回来。
在解释合理价格的含意之后之后，再来对两个名词进行释义。分别是，"下跌"与"修正
"。有些人会认为，小跌称为修正，大跌才是下跌。
上涨、下跌，是因为金融商品有新的因素出现，造成合理价格改变，这合理价格当然包含
基本面改变，或是预期因素而造成技术分析合理价格改变，而引起后续价格改变。例如在
某县市发现新的断层带，而造成该地的房地产价格下跌，从1200万变成1000万。
但是"修正"，全名应该为"修改为正确"，当涨跌发生后，因为价格移动动能，而可能
让价格超涨、超跌。之后，就会有压力使价格回到合理价格，以前例继续推论，当跌到
1000万之后，可能因为恐慌性因素，而继续跌到900万，但是最终，还是会回到合理的
1000万。
从上述的论述，相信大家可以了解思考合理价格的重要性。也许每个人对房地产合理价格
认定不一，有的人认为房地产被低估，所以会上涨，有的人觉得价格高估，所以会下跌。
但是，出手买房子的时候，应该都是认为这个价格是”合理”的。
也要再次强调，就算是赞同技术分析的人，应该心中也会有一把尺，衡量房价会不会太贵
，以及未来多少钱出售，还会有人愿意接手。也许这把尺的算法不一，也不一定会有明确
的公式，但是应该都还是会有一个衡量方式的。
当然，去买房地产的人，也许很多人不会想这么多，只思考一个点，”房价我是否买得起
”。这也可以换成另一个角度来说，对这类型的人来说，”买得起的价格，就是合理的价
格”。
所以，看到这篇文章最后的人，也许可以思考看看，
比较赞成基本面的人：六都的合理房价分别是多少呢？
比较赞成技术面的人：六都的目标房价分别是多少呢？
不想要想这么多的人：六都的现在房价是否可承受呢？