※ 引述《GYmen (嗨)》之铭言：
我这篇不论多空 单纯打脸整篇文章
这种假科学之名的三流文章
通常阿呆们看了都高潮 就信了
果然天大地大台科大 还大数据中心勒 傻眼
作者也用笔名 比张教授还没用
让我来说明这类文章最大的盲点
1. 通常只是单一两个数据来预测市场
有念过书的都知道 系统有输入 输出
把市场当一个系统 输入有千百种 重要的少说有几十种
且市场这个系统是持续变动的 各数据间的互相影响以及权重 都不一样
而且可能跟随时间变化 例如 利率 人口集中 物价 资金充沛与否 政策
用单一的数据来说嘴 就论断市场
基本上就像古代巫师一样 看到一个征兆 就预测天气与未来
偏偏在几百年后 还有这类人的存在 还一堆阿呆信
我还大数据中心勒 傻眼 十年前张教授就做过同样的事情了
你十年后还拿这个单一数据来说嘴
很多人念书都白念了 还一堆唸到硕博士
2. 把市场过度简化
各区域的状况 都不一样
自己有兴趣去看各县市的都市计画 会谈到人口那一块
用各种模型预测都市人口 还比较客观可信
高中低标地预测
从 2020-2050都帮你算好了
3. 时间拉很长 无法验证
反正十年后 你有没有买房 不甘他屁事啊
先分析搞懂为何2003-2015年 房价涨的理由
外加 你的数据理论 怎么套用在这个区间 为什么失败
再来说嘴 十年后会跌的原因 比较实在一点
不然 让很多阿呆信你 跟鼓吹进场接刀的投资客一样
都害人不浅阿
: 4张图告诉你...十年后，台湾房价剩现在的1/3，是很合理的事
: 从人口结构出发
: 92年，台湾面临SARS疾病的袭击，全球死亡人数779人，台湾死亡人数也高达47人，当时
: 严重到连和平医院的医师都限制出院以控制疫情。随着SARS疫情远走，台湾不动产走入10
: 年的多头，在一路走来，房价不断攀高的过程中，有专家看多也有看空。
: 从下表中，可以看到台湾地区房价指数在2003年开始快速攀高，虽然在2008年至2009年金
: 融海啸期间略有走缓，但随着世界各国印钞票救市，经济呈现一副荣景，股市房市不断快
: 速创新高，2014年来到近期高点的287。
: 眼看着104年略有下跌，许多人不禁问：未来房地产走势是涨还是跌呢？
: 不动产的专家很多，引用数据资料也不少，一般常见喜欢采用住宅开工、贷款余额、土建
: 融资、建照核发数、使用执照核发数、房价租金比…等数据来评断不动产市场的表现。但
: 这比较像是落后指标，如同一个人身体健康，不能只看外在的体重、身高、心跳、血压，
: 还要看其基因遗传、生活习惯、家庭环境之类的核心因素，才能看到当事人未来的趋势。
: 否则只是看一些表象数据，很容易会做出错误的判断。
: 房地产的核心因素，个人认为要从“人口结构”的供需为切入点。
: 房屋长线会一直上涨吗？
: 从光复初期迄今，整体经济情势发展不错，出口导向等正确经济政策，使得台湾经济快速
: 起飞，生活稳定之际，人口也快速增长。52年推动“两个孩子恰恰好，1个不嫌少”，但
: 人口还是持续成长，一直到65至71年间，人口才来到了高峰而逐渐反转向下。近年来，随
: 著国际局势波动，各国纷纷采取“量化宽松”救经济的策略，导致全球资金泛滥情况，当
: 资金泛滥，资产价格就会上升，也成为不动产价格上扬的因素之一。
: 回头来看历年不动产价格，几乎是看回不回，不动产价格一直上升的结果，使得人们认为
: 投资不动产是正确的选择，有土斯有财的概念深植人心，不动产价格不可能下跌。只是，
: 任何的买卖还是要回归到供需状况，当然包括不动产价格。《经济大悬崖》作者哈利‧邓
: 特二世提到其团队研究出27至41岁是初次购屋年龄（注1），主要是考量平均结婚年龄，
: 接着生小孩，然后就会想要购买房屋。
: （注1）哈利‧邓特二世，2014-2019经济大悬崖，第100页。依据内政部统计处资料显示
: ，我国生母平均年龄大约31岁，所以购屋年龄将逐渐延后，可将此数据进行调整为31-45
: 。
: 如下图，以单龄人口资料初步计算出台湾90年至104年各年度27至41岁区间的人口总数，
: 发现在99年来到576万人的高峰，然后逐年下滑，代表着房地产购买需求人口的降低。台
: 湾有严重的少子化问题，这一批少子化世代的小孩子，正逐渐长大中，未来也会成为27至
: 41岁这一个区间的人口。
: 企业基本面与股价的关系如同人与狗的关系。人是代表企业基本面，狗则代表股价，狗儿
: 喜欢跑来跑去，如同股价一样，涨涨跌跌，但狗儿总是会回到狗主人身边，正如同股价总
: 是会回归基本面。房价也是一样，供需还是最基本的论述，无论是因为税制的改变、货币
: 政策、利率调整、经济情势等因素，导致房价有所波动，最后还是要回归供需基本面。
: 换言之，当需求已经转趋下滑，房价趋势转而向下是早晚的问题。如上表，将本图与前面
: 房价指数相叠之后如下，在27至41岁区间人数的高峰，也就是在99年，之后虽然房价仍旧
: 上扬，但就好像是人与狗的关系，在103年回到顶峰，开始下跌而要回归人口需求的基本
: 面。
: 从单龄人口的数据来观察，65至71年间，人口来到了高峰，几乎都超过40万人以上；翻过
: 了此一高峰，即开始往30万人口下滑，一直到87年正式跌破了30万，由于87年度是传统生
: 肖的虎年，生的小孩子特别少，单龄人口剩下26.7万人；接着来到了兔年与龙年，稍稍回
: 升了一下，自此一路崩落，一直到了97年，正式跌破了20万人（参考内政部统计月报）。
: 65年至71年间人口高峰所出生者，现在大约是40岁至34岁之间，也正是本文所提到27岁至
: 41岁初次购屋的年龄，随着原本在此一区间逐渐老化，换上一批新的年轻人，只是这一批
: 新的年轻人一年比一年愈来愈少。
: 如前所述，99年，27至41岁人口为576万人的高峰转折后，依据单龄人口推估，预估112年
: 跌破500万人，124年跌破400万人（注2）。因此，如果没有其他购屋者来补足此一人口降
: 低所导致的需求缺口，十年后，房价少三分之一甚至于更低，也应该是合理期待。
: （注2）本图之数据是由单龄人口直接推估计算，并没有考虑死亡、归化等因素所造成之
: 变动。
: 代结论：遍地便宜的合理房价
: 笔者从人口结构的供需观点切入，初步认为未来不动产基本面前景看淡，对现在想要购屋
: 的朋友，如果想要选购县市人口无法增加或停滞无法上扬的区域，建议先以租屋为主，10
: 年之后应会看到让购屋者满意的合理房价；此外，随着经济成长动能的下滑，10年后也应
: 该同时会有令人惊艳，感受到银行诚意的超低贷款利率。
: 本文获大数聚授权转载，原文：不动产只涨不跌吗？从人口结构看房价趋势！
: http://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000058832&p=3
: 喔喔~~!?