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居住正义》建议新政府：健全租赁市场资讯、增加房东诱因才是未来要走的路
内文：
文：Riona（DTRE德天国际地产分析师）
居住，是人的基本权利。居住议题已是近来产官学界相当看重的事，更是近来选举的主要
议题，而居住正义可说是全球各主要城市正面临的问题。
今日，世界上许多国家除了高房价以外，更有租金过高的问题，成为各国人民在城市工作
生活难以承受之重。而居住负担加重，不但会压缩其他消费支出，对整体经济带来冲击外
，更会对社会治安产生负面影响，是未来新政府上任后必须要严正以待的重大议题。
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严
回应“巢运”住宅政策：聚焦税制改革 提高房屋持有成本
不动产分析师这么问：全台空屋率近20％＋严重少子化，社会住宅一定要盖吗？
近年来，许多经济起飞的国家，因为工作机会都集中在都会区，使得都会区的居住需求增
加，而土地最与众不同的地方，就在于土地资源是有限的，具有区位差异性及不可取代之
特性，所以会产生供不应求的问题，也让许多人看见投资机会，让都市地区的房价节节高
升，例如在纽约或东京市区闹区房价涨不停，不但让许多过去没有买房的人感到扼腕，也
让现在的年轻人面临到买不起，如今更让许多年轻人连租都租不起。
世界各国的近况
在美国由于消费观念较强，也较没有亚洲“有土斯有财”的观念，向来租屋市场热络，由
于工作机会集中在都市地区，导致都会区房屋租金飙涨。不止是低收入家庭负担不起，根
据哈佛大学于2015年12月研究调查指出，美国许多大城市的租屋者，即便年收入达4.5万
美元（约145万台币），面对租金高涨也面临无力承担的困境，有逾五成的中高收入家庭
，须从所得中拨出超过1/3来付房租，更别说中低收入户，甚至有近3/4的家庭需要将一半
以上的所得花在租屋上。
两先前美国在就业水准表现不佳、薪资成长牛步、租屋需求高、租金节节上升，不但造成
财务压力沉重的美国人越来越多，加上人口老化的结果，让住户的付租能力难以增进，不
断压缩日常消费支出，更导致美国的经济发展受到冲击，面临通缩危机。
再看到旧金山，多年发展停滞、没有新建案的奥克兰地区，因为类似Uber等大公司的进驻
，带来了许多的就业机会，使得商用不动产与住宅需求大幅增加、大量建设开始兴建，引
进更多就业机会，虽然也使得房价飙涨，但是由于是居住使用需求增加，供不应求所引起
，随着当地建案逐渐完工后，房价水准较容易回复正常水平，因此旧金山的产业带动建设
，生活水准尚没有太大问题。
再看到亚洲地区，日本有高达1/3的人没有正职工作领取低薪，因此租不起房子的人也越
来越多，使得许多人只好跑到网咖里去住，生活在不到1.5坪的小空间里，被称为是网咖
难民。现在新宿附近的网咖店每天几乎都是客满的，网咖难民可说是因先前日本经济不景
气、企业裁员、雇用抛弃型临时工、格差（贫富差距）社会下的产物，且居然有一半都是
女性。
香港的蚊居 香港有超过20万人住在只有牢房大小的空间中，生活居住品质极差，月租金
还高达新台币约5600元。想不到，去年九龙城约5坪大小的新建案，却要价约新台币1600
多万元，却依然热销一空， 这些不但是经济问题，更造成许多社会问题相应而生。
当生活品质下降，难道不会影响工作品质吗？ 当有一天，人们再怎么努力，连最基本的
生活居住都还是有问题，那么努力的动力在哪里？当年轻人失去努力的动力，那么国家未
来的竞争力在哪里？
身为国际艺术之都的巴黎，超高的生活水平与十年飙涨四成的租金水准也让许多人却步，
因此巴黎从2015年8月起启用新的房租规范制度，依照住宅的位置、屋龄、屋况、格局等
16类标准计算出租金的中间价格，加码两成即为租金上限；柏林则是限制租金涨幅，不得
超过地区平均租金的一成。这两个城市的做法都成功的抑制了租金飙涨，也没有造成市场
低迷。
台湾的居住正义在何方？
现在，许多年轻人已经放弃成为有壳一族，较重视生活品质而较不注重储蓄，乍看之下这
是世代改变的结果，并没有什么不好，但是如果经济持续低迷、少子化趋势未能改善，对
台湾的前景无疑是严峻阻碍。
台湾近来面临内外需不振，影响就业市场与薪资水平，加上过去不动产价格人为炒作因素
占比太高、租屋市场的不健全等，导致房价所得比节节高升、高空屋率也使租金报酬未跟
上房价水准。
台湾的住宅自有率非常高、租屋族群相对其他国家少，加上许多房东要求租契公证后所需
缴交的税费将转嫁到租客身上，除了令租客无法申报补贴，更因未公证带来许多租屋纠纷
，导致租屋市场相关资讯并不健全。
因此，建议新政府，比较根本性的做法还是应该从税制全面改革与租赁市场的健全做起，
提供诱因而非仅强行管制或漫无目的兴建。
可参考欧洲瑞士的做法，除了加重资产增值税与财产税、限制租金调整幅度，同时给予出
租住宅持有税的优惠，让空屋得以被充分运用、并要求房东租约须经公证维持租客及业主
双方的权益；再参考旧金山政府做法，要求新建房屋必须提供部分比例作为当地的可负担
出租住房，除了社会住宅外，健全租赁市场资讯及增加房东诱因才是未来居住政策应该要
走的路。
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