出租套房算是房地产里面
相对稳健的投资
如推文有一位大大说的
“高点出售，低点出租”
差不多就是出租套房的精髓了
可能会有人觉得：
干，废话！
高点卖掉换现，低点卖不掉只好出租
当我白痴阿！！
说得是很简单
但这里就有一个关键点的差异
那就是低点出租时，他的收益不是一般3房2厅可以比拟的
尤其以大台北地区
很多一般3房公寓的租金甚至连利息都缴不出来
在此情形下房东持有的压力是非常大的
因为现金流为负
即使打算长抱，等梦想中的捷运或未来性
但现实就是金流为负
哪天撑不住了，就只得便宜卖掉
这就是很多菜篮族投资客为什么会赔钱的道理
因为他们不注重现金流。
而收租套房
就像个避险机制
在市场大好的时候
他的效益看不太出来
因为它涨幅、报酬率绝对不会比新屋、预售屋来得更高更好
能做的银行杠杆更是不能比拟
但当行情转趋保守
市场盘整的时候
绝对是最能撑的案件
卖不掉没关系
只要租得掉
基本上心里就不会觉得恐慌
可以心情更安稳的依照我的投资策略进行
而不会被市场波动给影响
举个例子
我刚好有两间刚好同样都买1400的房子
一间电梯3房，一间公寓改套
两间都贷85成，利率2.37一段式
一个月平均缴23500利息
电梯3房租26500，刚好只够缴贷款利息+管理费
而公寓改套我额外花了300万装潢
一个月租金有10万
(三年来空租率<5%..避免算得太麻烦，先不算)
等于扣掉利息23500，杂七杂八成本之后，一个月还进帐7万
这都是指只缴息的情况下
而对投资客而言，最担心的莫过于房子一直卖不掉
贷款还要本利摊的情况~
(最多人玩到赔钱就是这个阶段)
电梯3房那间，本利摊还一个月约要62000
扣掉租金26500，还要还银行35500。
每个月吐35500，这可不是一般人承受得住的
租客一出问题，可能就开始每个月吐6万
所以在市场变动下
有些没想清楚就冲进来市场乱搅的
在这个时候通常都挂了
甚至玩大一点的 如果来个两间...三间....
每间都这样...收入再高都不够你撑
同样的状况
收租套房那间
即使本利摊月缴62000
但租金10万，完全还是可以cover
一样会有现金流收入
即使市场变动再剧烈
只要能确保房子都能租掉
就百无禁忌
慢慢等你要的捷运或是都更
所以要我来说
收租套房越低点越能做 (报酬率越高)
适合稳健型的投资人
反正大不了摆着收租
而成屋、预售等做价差的
就需要非常高的市场敏锐度
何时该进何时该跑真的要很精准
会做的人
只要周转够快，赚的比收租套房多太多了
但没经验的人
真的要审慎评估
不然哪天政策一个反转
就可以看到一堆没穿裤子的人了