我的算法是这样.
房租决定房价基本面.
利率决定资产价值.
也就是说,如果房租2%,房贷利率2%是处于平衡状态.
(这个房租2%是扣税后净所得)
那,1万块房租的房子,房价应该是500万..
你跟我说房子会折旧,我跟你说房租和建筑成本和土地会抗通膨.
所以再房东可以拿房租抵房贷的前提下,他不会选择赔钱卖.
要用前大不了就增贷出来就好,反正房租可以打平房贷,增贷出来花还是投资都行.
不需要赔钱卖房子.
so...为啥最近全世界房价狂涨,也是因为大家的利率都下降,造成房价上升.
不是什么中国人到处炒房炒的全世界都狂喷,中国人没那么厉害...=.=
当然每个国家的税金和利率也不同,所以房租房价比也会有所影响.
然后不用替什么白手起家买不买的起资产这种东西做计算.
老外不爱买房子,但总是有房子给他门租..
这代表什么??
这代表人民不买没关系,会有像我们这种,财团,资产管理公司等等,买来租给大家.
而我们赚利差,去跟银行贷款2%租你4%赚2%...
反正买空卖空,我躺着领2%..跟银行或寿险再干一样的事情而以.
所以再投报率ok的前提下,不用去思考什么年轻人买不买的起房子这种事情.
房子是生钱工具,年轻人不重要,有人买就好了...
只要他生钱的效益够,就会有人来买,不用担心.
因此反过来讲,你要屋主称不住,你就是要出租投报率下降..
而出租投报率下降,要麻你降租金...
过量的供给会造成降租金...还有经济大恐慌一堆人被裁员也会降租金.
另外一种投报下降就是房价冲太快...
有时候炒作会是一头热,热下去非理智可以控制,所以会造成房价冲过头的问题.
而在租金投报跟不上房价时,就会开始产生压力...
冲过头如果压力不大还可以停在那边等通膨带来的销风.
但如果太过头,那自然就会崩毁...
当然还有另外一种就是升息.
例如本来2% vs 2%平衡的很好,徒然你来个4%升息,那自然会全面大萧条.
升息跟什么热钱跑哪边无关,是跟最现实的套利效应有关.
如果再台湾套利1%爽爽的,你其他国家升息,台湾依然套利1%...
那你很难造成什么多杀多之类的状况...
理由他只要房贷出去投资就好,他干嘛赔钱卖....左边套利1%把钱丢到右边再赚投资钱.
两头赚不是很好??...就像前几年把台湾房子贷款2%去中国放款人民币5~10%一样.
(前几年很多地下放贷18%....都是赚暴利利差)
要卖房子一定是他不但没办法套利,还再亏损状态才会考虑卖出.
so...回到结论.
我炒房一定跟着租金走,囤房一定是找租金会上升的地区囤.
难租的地方我不会过去....
租金投报率很好的地方对我而言代表这边被低估,我就会跑来卡位.
租金是不动产的基本面...中长期置产的指标.
so...我可以养空屋,但是我也会把空屋养再租金投报很好的地方..XD
and...我相信一般欧美的不动产公司也是类似的思维方式再做投资.
包含什么川普李嘉诚台湾寿险还是OOXX...
因此...
在出租投报率高于房贷的前提下,永远不要期待房价会崩盘.
你买不起??..那是你的问题,少数人一人十间二十间的买来租给你就好.
然后要用钱,增贷就好,根本不需要卖...
房子是银行认可的银票,那个变现超快的,根本没人再烦恼什么变现问题.
打通电话一两千万就可以进我的户头...我干嘛烦恼他好不好卖的问题阿??
而你要房东逼急卖房子...
去找那些投报率低于房贷的地方,或是很难出租掉的地方等,比较有机会.
而什么蛋白蛋黄蛋红OOXX理论都是屁...租不租的掉,租金怎样才是真正的依据价值.
我就算是在蛋壳中的蛋壳.
但例如我再小琉球,例如一栋透天如果买600可以做民宿月收6万...
你说我会崩盘吗??...我干嘛卖你599..我继续爽爽收6万租金就好..
要用钱我去贷款400万出来,2%房贷我只要负担80万平均一个月不到7000块的利息.
我干嘛卖掉...??
so...真正的问题还是发生再"租不掉"或是"租金太低"上面.