混合自住需求喔..
这样就是要取舍.
混入自住,你要先考量你的自住喜好,这很重要.
很热闹还是整个环境很优雅,选择是相反的.
然后新屋...新屋的特性就是要杠杆高,你不杠杆高,新屋投资效应很差.
so...一般是新屋贷款9成 vs 20年屋贷款8成会有类似的投报效应...XD
但你自备款400,你去买1000万的新屋,杠杆很低,这样你增值效应其实就弱很多.
然后新屋方面,现在最新推的新件案大概平均价再26(15F的平均价).
(整个高雄,除了重点区域外,其实市区价差没很大)
5楼大概再24,15楼大概再28...(2~4楼不列入考虑)
3房带车位大概会再1200左右.
当然你可以买已经推出一年以上快交屋的.
大概平均再24.1000万买到三房带车位应该有机会.
反正新屋是看梯数的,以动工那天为基准.
2014梯就24平均,2015梯就26平均,你找到2013梯大概就有21.
只是15F工程时间大概只有一年多一些,所以盖很快,2013梯的大概都是成屋.
对纯投资来讲,预售是比较爽的,因为我10%定金不用卡我贷款或持有不动产数字.
10倍界王拳(杠杆)又射后不理...
因此像我们不会去玩新屋,只会红单拿到预售就卖,赚了就跑...
而如果你要放到交屋,那基本上你需要搭配重大建设.
例如最近已经到处再流传高雄火车站地下化的消息.
http://probiotics01.pixnet.net/blog/post/427997975
像这一篇文章,到处传来传去....另外新闻也开始再一直反复的提地下化.
这些迹象就是建商再打底了....替他门这一区的新件案做广告热身.
高雄和别人不一样,高雄会都更...并且很大规模的都更.
当然这是高雄特有的都更,也就是拆透天盖大楼...
高雄火车站这一整区,这段时间大概有1x间新大楼要推.
从我们玩的大悦,都心苑,华尚dear,庆旺DC,联尚V1,京城彩虹,新亚都,齐秦忘了几重奏.
星河汇,和风....还有几间我突然忘了名称的...XD
然后准备动的,八德路南台路口,建国自立路口,兴复发的六合案和博爱案.还有几处.
这些全都是吃铁路地下化....这么多件商大大小小并且有豪宅建案再里面.
(并且好多栋都是29F以上的高楼型件案)
so...你可以视火车铁轨和捷运夹住这一区为一个新的重划区也不为过.
所以你抢进第一或第二波,大概买再平均价24~26上下.
等到铁路地下化后,大利多刺激无论自住换屋,或是替小孩买房子,或是置产收藏.
这样后面会有更多的力道去称他....而你是第一批货第二批新屋,无论怎样你都屹立不摇.
后面增值,你也才会比较有力量.
尤其建商应该会再这一区炒好一段时间,因为还有很多案子后面会继续推,继续广告.
因为他有第二波第三波利多,例如火车站站体商业百货大楼,站东商圈等等.
然后更多的名嘴,更多的文章,更多的新闻不断的曝光.
这样你自然新屋增值就还可以期待.
不然如果像你买生态园区那边好了.
那边因为很早就开始再炒,新屋量也很大.
但是没有建设没有话题.
所以到后面就会有新杀旧的问题...
毕竟你现在来买,从巨蛋后开始炒到今天,已经6年以上,一梯退三步,你都要退到18步去.
所以你比便宜和CP值,你比不赢6年屋的那些学长姐.
你比新..
因为你二手屋转售无法帮下一手做9成贷款.
那也许你的0年屋卖1000万,建商新屋要1200万.
可是买你的房子要自备头期款200万,但买建商的只要120万...
并且处女情结的影响下,人家会直接跟建商买新屋,不会接手你的新古屋.
(8成的无论包租公,自住户,中期投资者,全都是卡头期款.只有长期置产的后盾比较硬.)
而你再头期款战争下大输,自然你就不好卖.
so...像这种已经炒一段时间+没有利多的地方...
你要长放,投资效应就很差....
而美术馆这种地方是这样.
他是第一,第一有第一的光环...那就是有能力买的人,都会考虑挤过来凑热闹.
所以他长期买盘会继续涌入,因此你虽然不是大学长,可是你已后也会有更多学弟.
因此你就浑浑噩噩的卡再中间也是可以度日子.
so...如果爱美术馆居住环境,可以买美术馆,反正他长期稳定成长.
建商也会继续再这边炒,例如京城62F这种指标性件案都还没推.
so....第一的区域也是可以囤屋的.
只是问题当然回归到,这边比较贵,1000万买的东西可能就不好.
不是跑到边陲地带非中心位置,就是房子有一些瑕疵例如方位不好隔局不好之类的.
将来你再卖,你的价格一样要承担这些缺陷.
农16土地有限了,另外被少数人垄断土地,所以他的力道有限.
记得,一个地方建商越多越好,这样才会炒热.
一个地方建商不够多,被少数人垄断,除非他特别大咖,不然炒起来会不够热.
像华凤特区只有两个建商,所已没事不要过去,除非你跑短期...
两个普通的建商要炒一个重划区,太吃力了...他门广告费没那么多...
so...在第一选择下,美术馆优于农16...
只是对投资来讲,美术馆其实效应还好...
一方面他要买便宜很困难,买盘太多再看,所以买低卖高很难,利润很低.
另一方面,他是最贵,然后话题还好不过一个地下化还不是主角.所已利多有边际效应.
所以他稳定增值...长期置产很好,但短期中期炒作不太会选择他.
但是对自住来讲,却是很好的选择,尤其你喜欢这种优雅环境的地方...
湾区特性是,他是CBD...
我是觉得不好住拉,人车太多,你光停车就受不了,环境繁杂,活动一堆.
但是当然,他有更多更多的百货公司,更多更多的电影院,更多更多的展览馆.
更多更多的工作机会,更多更多的游乐园,更多更多的诚品,星巴克,法式餐厅OOXX...
然后地价会疯狂的飙涨...尤其一堆观光产业再跟大家抢房子.
旅馆阿,商场阿,都把土地透天或是整栋大楼抢走..
so...已投资来讲,长期投资首选一定新湾区.
那个商业中心,他再难住,我也可以把房子租给旁边的上班族,甚至公司也会承租.
租金一定一值上升,你光看这一年,一年就好,这边租金的变化就知道.
更不用讲年底鸿海3000人征才,立刻超过1500户的需求量,你再来看他租金大暴涨.
但是你考虑到自住,那....你要确定点比较好,不然住得很痛苦也是没必要的.
不过1000万要再湾区买,大概只能扩散到旁边去买像四季纯阿,齐秦忘了几重奏之类的.
正湾区内应该没有这种商品...
如果你很在乎你的房子增值,对住的接受度比较大,那也是可以的.
至于其他地方,像河堤,武庙,文化中心等等.
他门新屋的增值就会偏差...以投资效应来讲不太好.
这是因为新屋本身涨的慢,外家又没足够的利多让建商再那边大规模收透天改建大楼.
东一栋西一栋,没有集中性,这样你的房价会龟速成长...XD
并且也许2015年一栋,2017年再一栋,阿靠杯你门就会被视为不同时代的东西.
那这样你买26好了,2017他来盖32....你的26可能只能被拉高到27或28.
因为你门会被居民视为不同时期的产品.
重划区特性就是,一次性推案,2014 2015 2016 2017连起来每年都推个很多间.
这样对买盘来讲,你们是同一时期的东西,所以当你2014推再22,2017推32.
但是2014的产品买盘会认为和2017没差很多,所以他可能可以烘台到28.
so...像这种新案东一间西一间的,你的增值可能就会弱不少.
因此虽然武庙那边有下一个时代的炒作热区,大顺路.
(现在建商在偷偷收土地中...等到火车站地下化炒完后,就会开始过来这边了)
可是问题是还没开始大炒,你现在进场买新屋,时间效应很差,外加以后会被隔代认定.
所以新建案我就不太建议买这个地方.
(15年以上的中古屋就没这种问题...限定新屋)
这种情况可以参考大昌路的国家盛宴,他一直炒不起来,因为就只盖了他那一栋.没有后续.
最后结论.
你的投资性直是自住兼投资.
并且限定新屋+1000万上下的物件.
所以如果你重自住,买美术馆.
你重增值,买新湾区.
你要方便又顾到增值,买火车站.
河堤,武庙,适合买中古屋不要买新屋.
不过如果你买10年以上中古屋,那就是另外一个故事了...XD