※ 引述《powordisland (豹子~)》之铭言：
: 最近家里亲戚
: 讨论之前老家都更问题
: 想要请教各位大大
: 因为爬文几乎都是合建 对于权利变换的方式好像比较少讨论
: 如果曾经有经验或知悉其中门道
: 不胜感激提供建议
: p.s.地点大致在顶溪站附近 公设比33%
: 问题1:
: 因为一开始与建商谈是以合建的方式
: 但是最近几次的文书与私办公听会已经确定会用"权利变换"的方式完成都更
: 目前建商的态度比较强硬
: 我们希望可以争取一些分配比例上的问题
: (私办公听会上很多商业用地的地主都有些不满给其中一位地主过多的分配)
: 因此私底下问私办公听会请的都更顾问
: 如果我们不同意目前的分配比例
: 可以只要签"权力变换意愿调查表"&"选配"
: 只要不要签"都市更新事业计画同意书"
: 就可以参与选配 但是不代表我们同意目前权变方式
: 不知道顾问这样说有没有问题?
有人提到了 权利变换就是那样
妳的房子鉴价多少你就是占整个更新体多少的股份
权利变换的做法比合建公平很多
再者很多奖励容积的方案逐渐落日
以后的都更奖励容积条件很难比现在要好 这是政策使然
大家不投的神猪本来还有延续老旧公寓专案的政见 但柯P很确定就是不延续了
报个小八卦 柯上任后 原都更中心人马几乎被换光光了 很多处室亦然
很多都更案划定或审查都卡到最近四月以后才陆陆续续核准通过
所以近期能过送件事业计划的都更案 换回得的容积奖励基本上一定比半年后好
其他就是自己有没有把关的问题而已了
事业计划同意书同意与否比例的门槛会影响最后政府核定给妳们的奖励容积
如果门槛不过 很有可能被驳回 然后奖励值拿很少 然后自然接下来大家就分的少
: 问题2:
: 目前店面基本上都已经内定
: 但是因为我们是前排的商业用地
: 目前仅剩一间12楼一起的店面可以选择参与抽签
: 不过店面位置会在新辟道路的尾端
: 旁边会有大楼的变电箱&地下停车场路口(两层加在一起大概36坪)
: 亲戚很犹豫
: 到底要不要用大概两间住家的价值去换(23坪两房一厅)
: 如果选两房大概至少要再贴150万以上
: 如果不考虑买卖只出租的话
: 哪种投报率较优?
店面有无价值 影响非常多
现有人流 建设 群聚效应 现行商圈成熟度 这个都不知道没办法帮你隔空抓药的
不然你自己去查一下附近实价登录有无店租金可以简单参考
再来如果这房子妳没有考虑要自住
那妳也许该考虑的如果换楼上坪数可以比较多 收租的租金会比较多?
: 问题3:
: 有爬文看到版上之前关于楼层的选择如果有钱大部分人感觉会选高楼层
: 但一坪一层楼差个5千
: 可选4~25 (总楼层27 16~18有规划消防)
: 临大马路目前前面没有高楼大厦
: 如果出租的话
: 目前讨论感觉8,9楼为亲戚属意的选择
: 在10楼自动洒水以下临大马路怕太低会太吵
: 但又有点犹豫要不要选2x楼
: 不知道要是你你们会怎么选?
这个一样 没有标准答案
有人会介意洒水头是考虑家具毁损 但有没有考虑过万一真的失火的时候
你是想留下命?还是财产?
有view也是一个考量的因素 但要看人
: 问题4:
: 跟这次要面临抉择的无关
: 但是难得看到楼层价格与一些规划
: 感到好奇想询问
: 我发现这次的建案规划在26楼与27楼都有规划所谓的露台房
: 如果是预售已投资的角度来说
: 露台会有优势吗?
露台是没有产权登记的 所以你买的时候建商都会算附加价值给你
但要转手的时候 也要找到有要使用的人 才会认同这个额外的价值
会用露台的人不外乎想放露天咖啡座 或养动物 或做庭院造景之类的
一样见仁见智
: 还有有看到很奇怪的配置
: 我看到有一种房型
: 是两房两卫(卫浴都在各自房间里)1厅
: 这种房型是为了之后自己改成两套房的设计吗?
也有可能 或是这种房型 老人家客群也会考虑
而且室内都还可以客变
: 不然接近40坪这样的设计很难想像~~
: 感谢~~