基本上理由非常单纯.
高雄以港为生,无论高雄怎样萧条还是怎样繁荣,他主要的价值还是港口.
这也是为啥科技园区都不会特别设立到高雄旁边的主因之一.
(所以不要在期待台积电到高雄了,没必要也不会有这种规划)
除了像之前那种很难得的两岸问题+戒急用忍+产业外移这么多刚好同时发生的因素.
造成港口衰退!?!?....百年难得一见的低点..XD
不然只要回归到正常,港口有港口无法取代的价值和作用,不需要在替他作太多颜色...
在高雄弄其他的东西,只是造成抢土地,和不必要的经费分散浪费罢了.
so..当两岸问题回归正常,台湾和世界经贸协定不断的签,高雄本身传产该走的走光了.
接下来港口就会回归他本来的价值.
物流,金贸,服务,观光,品牌.
港口工业区则是搭配物流,做末端的加附加价值的产品加值.
(例如电视零组件送过来这边组装包装和上各国不同语言或是习惯的配置.
在分船运送到不同国家,这种针对性或是末端加值,通常都是临港工业区在干的事情)
也因此,目前大家如果有兴趣在上下班的时间,去各大马路看一下就知道.
港口有非常大量的工作人口,下班时间整个中山路都会被塞满满.
这还不包含之后的啥石化工业整个迁移到南星,游艇产业之类的.又多几万人过去.
更不包含之后湾区的各企业总部和其他周围相关企业的进驻的上班人口.又多几万人.
然后就不要讲观光,服务业,高雄旅客跑西子湾,红毛港,展览会馆,都在港口附近.
旗津,爱河,寿山..这些也都在港口...邮轮也停港口.
所以旅馆阿,红珊瑚珠宝礼品阿,六合夜市阿,其实都跟港口有紧密关系.
更不论国际机场也在港口附近.
so...高雄人,离不开港口,因为太多人在港口工作,太多人直接或间接跟港口有关系.
所以高雄很难发生我弄一个新的大型产业园区,然后把整个都市重心转移过去.
这种事情不需要在高雄干,你去其他县市干就好了....台湾又不是没有土地.
so...来看高雄地图.
高雄市区正中心,就是火车站,东西南北最方便的地方.
这是无法取代的交通枢纽地位..并且也没有任何搬迁的机会和理由.
不像台南台中,他们交通重心想改变就改变.
(例如台中捷运和brt就会改变,更不论林佳龙要推的轻轨.
这些都会改变台中人的交通聚集枢纽点的位置)
然后民生类型的产业则是绕着一港口转,尤其观光在这边带动很大.
为啥南高雄那么多百货公司和精品店,并且还打算盖更多更多,也是这个原因.
(中钢铝厂改建的商场+宴会厅+好像还有电影院,年底前就要开幕了,大家好像都没注意到)
另外中岛计画,那边会有观光饭店(五星六星级),游乐场(和梦时代三期相呼应)
旗津也慢慢的在把续乱的产权问题解决+开发中.
so...一港口非常密集的开发.
然后一港口和二港口的腹地就亚洲新弯区.
这边一堆土地,少数盖豪宅,其他盖办公室...不要期待新湾区会变农16美术馆.
永远不可能.
因为他不盖一般住宅....我问过兴复发,他们甚至不想过来...
(建商经营模式问题,兴富发跑短跑热,不玩囤地囤货,每个建商手法和经营型态都不一样)
土地超贵,你盖小坪数两房三房,一坪要卖40你看怎样卖??所以只能盖少数豪宅.
其他的就是摩天楼,例如远雄的65F(远雄也要跨入旅馆业,他65F下层是饭店和商场)
然后中油无论他总部要不要迁下来,他本身在高雄就有很多营运重点部门.
所以中油他在成功路边的土地也是会开发..只是详细还不知道.
台电海洋城bot招标出去了...中钢大楼盖好,现在盖他的餐厅和住宅.
统一梦时代二期我忘了他环评过了没....
其他像啥台塑,硫酸亚,台糖,东钢和一大堆,就先不讲了.
这些投资建设全都和港口有关.
反而你说的高软,和港口关系还稍微远一点...XD
再来二港口,重工业阿,物流阿,临港加工区阿,都在这边.
二港口就是重点区域,洲际港,填海造路等等,这些都是台湾最重要的命脉之一.
高雄港今年货柜量上看103x,巨型油轮1300TEU今年听说就有一百船次以上.
非常快速的在增长...因为两岸问题回稳+东南亚发展.
高雄港的价值性不断上升.
很多人会说啥中国沿海港口怎样怎样高雄没机会..XD
我问你喔,联考时,台大医学院的赢你了,所以你就没用了,那你是不是就该去自杀了??
不是这样看的..XD..
港口彼此也许在某些地方会有竞争,但是很多时候,他们是必需品,有无法抹灭的价值在.
so...中国港口怎样发展,和高雄港继续发展很多是不牴触的,甚至有些还有正向关系.
尤其中国港口大多主进出口,转运比较少..和高雄港主转运,进出口比较少类型又不同.
因此最近高雄港很明显的在上升,也是可以很清楚看的出来的变化.
在这种情况下,二港口只会需要更多更多越来越多的人和投资.
甚至你看国道七号要连接到大寮,拿大寮来当港口工业的腹地...
so...高雄市政不会转移就是这样.
就像纽约不会离开曼哈顿,香港不会离开油尖旺...你跑不掉啦..被定死在这边.
and..台中台南拆透天盖大楼比率并没有高雄这么高,因为他们可以搬家.
我一般家,就一堆空地,不需要烦恼土地整并收透天的困扰.
台北从万华一路往东发展,因为万华对台北没有必须性.
但高雄没办法,高雄吃死你重心跑不掉...
外加高雄不动产型太,老透天很多,马路规划又很直和方正.
所以高雄是台湾非常少见稀有的大规模"类都更"都市.
(因为主要都是被收购,所以不能称为都更...不过当然也有很多是地主自己找建商合建)
台北都更等地震,前几天地震了也不建都更踪影.
高雄几年前就开始拆透天在盖大楼.
并且旧市区的大楼房价也都不低,新大楼和北高都差不多.
不像台中台北,新旧区域差价非常大...
这些都是高雄独有的特性.
所以你用台北台中观念看高雄,一定会看错,会买错东西买错位置.
到最后也许还是有赚,但是就是硬生生赚的比别人少.
毕竟都市本质不一样,架构不一样,条件不一样..
and..高雄的土地才真的叫做有价值,因为会被建商收,会被建商炒作,会变成大楼.
台北反而..你不动产的地点价值远大于你到底持有几坪...
so..高雄你可以说,我商五土地管你在哪边,100万以下闭着眼睛都可以买.
台北你可不能这样干...
大安区和万华的不动产,价差3倍有吧.土地无法估计,因为都更困难.
现有建物条件,反而是台北价格的依据.
很多人爱讲土地价值.
但我发现他们对土地只是一种单纯的信念和迷信.
但真正所谓的土地价值.
他要有改建大楼的价值才叫做有价值.
不然充其量只是台湾土地建物两税分离造成有土地时,交易税可以比较轻而已..XD
不能盖大楼的土地都是垃圾.
就像被放生的透天店面,比楼店还垃圾,根本不会有人想买,就算你土地有50坪都没用.
因为你透店整修费用很高,然后被放生被大楼压迫风水超烂,生意也不好做.
之后新大楼住户一定一定检举你违建,你整间透店冏爆了.
不如旁边的楼店安安份份好多了.
so....很多人迷信土地,这是很糟糕的.
你必须深入了解,土地价值到底是什么,怎样才能发效,怎样的价值是假的怎样才是真的.
就像七月容积奖励上限50%,住三住四的土地相对就是贬值.
但是商五土地价值狂喷...
因此同样大马路,为啥有些店面超便宜,有些超贵.
这跟他抵下的土地使用分区是什么有非常直接的关系.
但是傻傻的看到土地几坪好大好便宜,就给他买下来...那恭喜,你买错东西了...
有时候呢,观念只是起头.
但你要详细的去分析你的观念到底根据的理由和因子是什么.
不要胡乱的迷信...这样很糟糕,会掉入一些陷阱当中.
就像地上权不好???
房地合一过后我就会来收地上权..XD..危机入市麻....
不过当然房地合一可能不过了.
那..高雄微笑时代,节哀顺变....