楼主:
ceca (生活艺术大师 N)
2015-03-23 19:10:19※ 引述《motorolla (乡民科科)》之铭言：
: 小弟高雄人~首购族..目前想找个地方暂住20年~
: 等小孩长大了再搬回老家住..父母有留一个楼中楼..
: 不过到那时是40几年老屋了 但坪数大很多..
: 所以未来势必会脱手..换个角度讲也算个不要亏太多钱的投资那样..
: 目前考虑两个物件很难抉择~请大家指导一下
: 物件A.内惟20年大楼 实坪25左右 屋主开480左右 无车位..想花个一百万左右装潢
: 总花费约580左右
: 优点:
: 1.离太太上班的方很近..走路可到.. 我开车则40分钟
你要自住要优先选你方便的地方...XD
有时候呢,大环境再涨,各区涨幅并不是想像中那么差距可怕.
你想,2003年台北万华和大安区,大概差3~4倍.
他冲到今天也差不多3~4倍..@@a
(1x vs 4x => 4x vs 12x)
再市场成熟化之前,也许有先涨后涨的时间差.
不过你是自住,你不像我们投资客会看风向卖掉先涨的卡位后涨的.
你ㄧ住20年,也就是说什么先涨后涨补涨,你都会完整吃的到.
so....到头来你还是要优先考量你自住的需求比较重要.
不然你就先累死了...
: 2.离美术馆很近 走路5分钟就可以到
: 3.未来附近会有轻轨..前景比较看好!?
: 缺点:
: 1.20年屋子如果再住20年..40年屋子怕较难脱手
: 2.银行贷款成数少..手边出准备比较多现金
: 3.无停车位~也是怕未来不好租售.
然后单纯讨论物件投资价值性.
内维铁路地下化,有轻轨有铁路捷运站.
并且也是一个旧房子改建新屋很盛行的地方.
他唯一的隐忧是,超大豪雨的时候,寿山山上的水会汇聚后冲向爱河...
然后因为路比较乱,所以在以前有时候门口会变成河流..@@a
不过后来排水是有一值再做.
像鼓山台泥开发案,他的回馈市政土地,很多都是用再排水上面.
所以你买内维也要看你的房子附近排水状况怎样..
20年屋要注意的是管理问题.
你去看一下他管理费剩多少,然后公共区域环境维持的怎样.
管理是一个建案最严重老化的东西,结构都还很勇建,管理永远都提早烂掉.
所以基本上,管理ok..那老屋不用怕.
40年屋怕不好脱手是因为现在大楼都是30 20年...几乎没有40年大楼.
就像10年钱大家怕20年屋不好脱手一样,因为那时候几乎没有30年大楼...XD
这是感觉观念问题而已,等到真的到那个时候.
比教穷的人,20年后还不是要乖乖买50年大楼...因为他们没有选择.
然后呢,穷的人永远都比有钱的人多...所以越便宜的东西买盘越大.
因此你不用太烦恼这个问题...管理才是重点,管理烂掉才是真的很麻烦的事情.
: 物件B 民权路上的微笑时代70年地上权新大楼 实坪24坪 含平面车位 11F开价750..
: 优点:
: 1.国扬建设 建物品质有保证.
: 2.离光华夜市很近 算市中心..学区也不错
: 3.一坪16左右在这地段算便宜..加上整个盖好约3年时间~新屋能贷款成数也较多
: 资金可比较灵活运用些
: 缺点:
: 1.离夫妻俩上班地点比较远..太太要骑车10分钟..我开车则要一小时左右
: 2.附近无大型绿地和捷运
: 3.地租是随公告地价调整..如果把70年地租成本算进去..应该也要150万左右..
: 总价等于900..跟物件A价格有段差距..相对负担比较大
微笑旁边不是民权公园吗??
捷运700公尺比较远是真的..XD...除非三多线再很多年后的未来通了.
以居住环境来讲,微笑那边非常好喔.
高雄几条路都有台北仁爱路的影子.
民权,民生,四维...
这也是为啥福懋首善会卖很贵,为啥国泰再民生路旁边买土地,一坪买到250万的主因.
(4维缺点是,两边地上权透天多..那种产权不好搞,所以改建不多,其他的改建案很多)
虽然微笑不再民权路上,可是他算是在那一区内.
那一区除了本身就有很多品质不错的大楼外,高级大楼也一间间盖.
居民水准也相对比较高.
不过当然最大问题是地上权.而地上权最大问题是观感.
以前,地上权交易,因为是实价课税,然后全都并入所得,因此投资没人要碰地上权.
然后就会有被曲解的啥地上权很烂阿,没人要阿之类的..XD
其实根本问题是,我买500卖1000,我当年度年所得变本来的xxx+500万.
靠背,我级距可能从12或20%跳上40%.....我就崩溃了(你的所有收入一起被扣40%).
这才是地上权最重要的隐忧,然后不太懂不动产的人就在那边乱解释乱传观感..XD
但是最近最夯的一个东西叫啥,板上的人应该都很清楚.
那叫做房地合一,房地合一是不是分离税制.
靠背,这对地上权一整个超大利多.
因为你卖屋的获利不再并入所得税.!!!!!!!!!!!!!!!
这也是最近会很多地上权兴起的原因,因为你以后和一般房子没啥差别了.
只是问题当然就是观感.
之前那些不懂不动产的人乱传的谣言太多了,造成一般人也不去董,只知道地上权不好.
并且这种愚蠢的观念,一卡可能很多年,五年十年..
对我们投资来讲,都是造成流动性很不好的效应,所以我们还是不愿意碰.
我们在微笑还没开卖(12月)就找到线跑去看,看完最后都没有买也是这样来的.
但是如果你自住20年,其实你要看懂他真正的关键点在哪,因为20年后再笨的人都会醒了.
至于啥地租阿OOXX阿...
你要想,你买一平16,那边新屋应该是一平28了,差价12万.
也就是说你买500万好了,同样等级的其他物件要800万,你少花300万.
300万的一年房贷2%是6万块...
这6万是不是远超过于你要缴的土地租金??....
那你是不是反而买地上权还有赚??
哀,这就不是说钱了嘛.....一切都是钞票的数字计算而以阿...
地上权够买最大宗是包租公.因为他租金效应非常好.
这也是微笑时代我们12月去的时候,他们口店面全光了.
代销说他们自己都没看到,被国城的总经理自己吃掉..
地上权店面一定超抢手,因为租金效应问题,你同样东西在外面要买3500这边只要2000.
但是你收的租是一样的...!!!!!
我同学也有一间地上权,他偷偷跑去买,买了我才吓到跟他说你怎么买这种东西.
(那时候还没有人提过房地合一)
过没多久,他发现状况,想要把他换掉..
我则是反过来讲,你买了就买了不要卖,拿去收租吧.
租金效应很好快5%,你在拿租金去撑下一间房子的房贷.跟你卖掉得到的效果是一样的.
so...微笑的话,你买了等到以后也不一定要卖,就当包租公就好.
并且确实很多微笑的买主,全都是包租公包租婆.
(喔,包租婆好像比较多,女生爱这种东西,男生比较杀...)
至于啥70年权限...XD
很多房子还没40年,管理都烂掉了...
你不用去烦恼70年拉,你早就把他卖掉了.
我是不知道为啥很多人才20~30岁就在那边烦恼房子70年权限.
满地的中国人有再烦恼他们70年权限吗??
没有阿,因为还没70年就被都更了不是吗.
: 以上两个物件~都有其优缺点~我比较想问的是..若20年后..
: 美术馆40年大楼 和 地上权剩50年大楼..那个物件会比较好脱手?或是亏比较少?
: (我没有想要靠这个赚钱的意思)
: 不然最后加个选项~先租屋2.3年~看房价走势后再做决定..
高雄租屋房租比2%房贷还高.
你确定你要租屋??
: 麻烦各位帮忙集思广益一下~感谢囉
最后补一个很重要的.
内维20年屋贷款应该可以上8成.
微笑时代地上权,贷款只有7成.
当然微笑可能可以帮你做....黑黑~~~
但是内维的贷款成数,基本上应该是高于地上权的微笑的..
你这边可能被代销骗了...XD