※ 引述《mikikimai (iii)》之铭言：
: 一个亲戚在sars期间 购入一坪1x万
: 总价共3～400万（零贷款）
: 然后在2010年涨到一坪20出头万左右卖掉
: 紧接着购入一坪也2x万的新大楼
: 两年后大涨又卖掉 得到现金1500万左右
: 接着买台北市市中心的30年公寓。
: （房仲号称北市都更房 .漫天喊价）
: 总价共2xxx万
: （扣掉1500万 其他向银行贷款）
: 知道他在买卖中间缴了不少奢侈税跟房仲佣金 还有搬家费 装潢费（新买的30年屋整修）
: @@
: 但他最近依然一直在看房子
: 似乎对投资房地产很上瘾
: 而且常找我一起去。
: 但他似乎真的生活的蛮宽裕（花钱不手软）
: 他一直说因为他房地产投资有一套
: 但他也不过就一间房子在一来一往买卖
: 请问 是我算数有问题吗
: 这样真的能赚钱？
基本上齁...
区域涨幅是大于大环境涨幅拉.
例如这边通捷运,她爆冲个三年....
我通常会说她捷运盖下去涨50%....
(很多人误会我说这个利多涨幅多少的意思,我通常是排除大环境的涨幅.
单纯说"当利多发生时,你这个物件在你当下的行情大盖多少",而不是之后她会是多少)
但是其实大环境每年如果再10%,也就是3年涨50%+30%=80%...!!
所以你买这边三年后卖掉,你是比买别的地方多赚50%...
因此追着利多买就是再赚这些多赚的,当然你要折合成本,大约赚到40%..
大环境直接忽略...因为那个%数是你买哪边都涨差不多..
所以我通常也说,你买有买点,卖有卖点..不对的时间不要卖..没意义.
我也常讲,你买了就不要卖了...
比较差的利多还是利多,你换来换去扣掉成本,也没赚多少之外.
只要是市区,弱势地方通尝一段时间会有天上掉下来的惊喜..
因为都市必须平衡,尤其高雄这种市政无法转移的地方,好位置一辈子都是好位置,不会变.
so..不是涨了你就卖,而是涨完了你才卖..剩下美好的环境,优良的建设的时候卖.
然后再把钱转去有爆发力的地方...
再一点就是杠杆..
你有100万玩500万,涨到600你卖掉你有200万,可以买2间500万..
所以当你贷款还没到cap,然后你手上的资金很少的时候.
快速买卖可以让你先把资金弄出来.
当然当你贷款受到限制,例如贷款已经超过1500万但你的条件追不上的时候.
这就没意义了.
再一种就是买低卖高.
买低于行情20%,卖行情后扣掉成本赚10%,算上杠杆超贷不算的话也有现金投报50%..
不过那是极短期...并不在你的讨论范围内.
不过基本上当你资金大到一个数字开始囤店面的时候.
你就不是这样干的.
你应该是等...一值等到一个长期多利多的地方..非常多方考虑研究后,看准才买..
例如费玉清当年买忠孝东路那样..
你就买,买了就传三代不卖(直到你家哪天出了败家子把她乱卖掉)...
就像我家一值想买上海一样,买了就不卖...你涨翻天我也不卖,跌到谷底还是不卖..
不动产就是不动,敌不动我不动,敌动..我还是不动..!!
为啥?...理由就如你讲的.
我今天买20,明天涨到40好了,我卖40再买40干嘛..养仲介代书喔...
尤其如果我抓到多利多长红的区域,她虽然爆发力不是最好的,可是她长跑耐力很强.
我省下了大笔买卖的成本,换取我无脑躺着囤屋赚增值...这买卖很划算阿.
更不论,店面最重要的一点....是买"租金会涨"的地方.
我买的时候2%,过三年3%,过五年突然翻5%,过10年变10%...
这才是店面的奥义...而不是在那边算增值...
所以其实很多大屋主,手上什么五间十间店面的,仲介根本不认识.
阿她三五年才买一间,买了永远不卖.根本不再盘桌上..谁认识她阿...
可是她们才是囤房大户,支撑高房价的主力...更者很多都低贷款或无贷款.
越会一值买卖的,通常是资金嘎的越紧或跑极短期的...
而你跑极短期,你一定用人头..另外很多都是超贷,技术约.
所以都是走偏门,算是违法或是逃漏税行为.
而那些囤房大户,基本上他们就是完全合法玩,合法炒房,守法纳税好公民...
当然也是高房价真正的凶手....XD
(凶手不是那些短期,高雄崩盘1x年,满地短期..也没见房价爬起来过.
主因就是这些囤房大户再1997~2000年都再撤资移民把钱弄出海外)
另外,这也是为啥金店面很难买的原因...
没人要卖阿...你看六合强国夜市,谁再卖店面了...XD
我随着通膨,台币贬值,税金增加,就不段的拉租金,干嘛卖阿...
并且金店面卖掉之后你就买不回来了....
所以才会说,乱卖店面和土地的大多都败家子..也是这样来的.
除非你是很高手,你判定这个商圈涨到紧绷,准备萎缩,所以出清之后转去更有浅力的地方.
当然高手很少的...太多的败家子只是"喔喔喔,涨好多了耶,快卖给盘子"
卖了以后又"喔喔喔,这边不错耶,快买快买"..
过了10年后结算,比不卖还少赚非常多,甚至很多人买卖一大堆,算上通膨和贬值还亏钱.
当然啦,店面也可以玩中期,抓有爆发力的店面买...
不过因为扯到店面的差价太大,外家好点人家不一定卖.
所以要玩中短期店面抓爆发力,无论你的财力还是挑选店面的功力,都必须很强.
否则,你空有钱,你买不到你这个价位的店面,你会很冏...