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作者蔡惠芳 | 中时电子报 – 2015年1月20日 上午5:50工商时报【蔡惠芳】
近年不论中央、地方政府，甚至国营企业都积极活化资产，且不约而同锁定地上权、BOT
案模式；不过，两种开发案都会面临使用年限递减使价值逐年贬值，以及融资不易的难题
，如今在大环境丕变下，还得吞下沉重税赋负担，在四面夹击下，地上权、BOT案还有明
天吗？
其实地上权、BOT原本是良法美意，既可活化国有土地，又避开采标售土地有带头炒高行
情的疑虑，更可引进民间投资。例如开幕已25年的“晶华酒店”，就是市府提供50年使用
权、第一宗地上权商业用地开发案；之后陆续有“环泥京华D.C.”、“宝城皇家河畔”、
“南京333”、“南京东录”、“台北花园”、“交九BOT京站”等地上权案。
其中，地上权住宅因价格约为市价的7折，在房价高涨的大台北地区具有一定吸引力，加
上出租报酬率较高，让地上权宅俨然成为自住民众、投资客的新宠；像2014年推出、百亿
规模的“华固新天地”，就在房市低迷之际异军突起，热销程度让许多建商非常羡慕。
但好不容易市场接受度提高，重税危机又浮上台面，成为地上权案的潜在杀手。一位“台
北花园”住户就悔不当初的指出，每年缴交的地租随着公告地价大幅调升节节高涨，十几
年下来，如今每个月地租居然高达12万元、1年就要缴140万元，让他根本不敢设想届满50
年存续年限时的地租，会攀升到什么天价？
更何况，有些地上权住宅刚好座落于被台北市调高路段率的高级住宅区，连房屋税也被大
幅调高；但其实最后房地产得归还政府，政府坐享土地长期增值利益、未获利的地上权住
户却要承担高额租税负担，不但违反“量能课税”原则，更等同是小市民帮政府“养地”
。这种形同被“养、套、杀”的地上权，让住户简直欲哭无泪。
贷款成数低、贷款利率高、地租贵、房屋税高等“三高一低”隐忧，加上价值逐年贬值的
特性，使得地上权市场前途堪虑，光是不合理的税制，就足以让地上权美意、优点荡然无
存。
大华不动产估价师事务所所长张义权直言，政府几乎没有在教育消费者去认识地上权的风
险和危机，也未善尽教育和告知的责任！政府积极活化资产，全力推动地上权、BOT案，
但却在配套措施上全力扯后腿。如果只为了打房，这样的租税制度是否恰当有待商榷？如
果趋势不变，未来政府想再推地上权或BOT案，恐怕将会困难重重。
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50年后一场空~~