※ 引述《snostaw130 (snostaw130)》之铭言：
: ※ 引述《YiShenHsieh (汲汲营营)》之铭言：
: : 作者: YiShenHsieh (汲汲营营) 看板: Gossiping
: : 标题: [爆卦] 实价登入再砍一百才是成交价
: : 时间: Sat Jan 10 17:51:24 2015
: : 最近看房的心得
: : 一开始总是以实价登入当做成交价
: : 后来发现实价登入的价钱都比当初斡旋的还多了一百万
: : 刚开始还觉得奇怪
: : 后来才知道原因
: : 例如一间房子五百五十万成交
: : 妳会在实价登入上面看到六百五十万
: : 然后建商会建议妳用六百万贷款
: : 他们才好在实价登入上面报高
: : 但妳实际全额是全贷五百五十万
: : 建商再把多贷的五十万退给您
: : 再缴房贷时去把这五十万缴回去
: : 这时我才恍然大悟为什么实价登入价格
: : 总是比我们知道的成交价多一截
: 红单、合约跟实价参考一下就好了，眼见不一定为凭，讲几个自己亲身体验的手法
: 红单操作：
: 这阶段通常是代销跟投客串起来操作，大致上就红单压高价
: 目的是让买方误以为投客只是平转或是赚一点而已
: 有些已经合作到有默契，有新案子，投客两手空空去拿个单
: 期限到没骗到拍拍屁股还个单
: 代销图的是炒作行情，投客图的就无本生意囉
: 合约操作：
: 这阶段就是建商跟购买户之间的默契了，基本上也是合约压高价
: 最常用的是另外签一张额外辅助装潢款单据
: 举个例，假设这个案子实际售价一千万，合约价会打一千两百万
: 建商跟买家会另外签一张 "台面下" 的额外辅助装潢款两百万单据
: 建商图的是提高行情还有省得买贵的盘子找麻烦
: 买方图的是可以多贷一些或是转卖时一样让下一手误以为被赚不多
: 实价操作上面几篇讨论蛮多了就不累诉
: 这些操作不是只有小建商或小广告公司在玩，知名建商或大广告公司玩的一样凶
: 手法其实很多，但万变不离其宗，就两个字
: 人性
这就是我不持有成屋的原因.
大多数人买房,最大的关卡是头期款而不是支撑贷款.
那一间1000万的房子好了,你贷款8成,你头期款要200万.
但是如果建商帮你做啥1090,或是ab约,你只要100万头期款就可以买下来.
因此,一般人跟建商买成屋或是预售屋,压力会远比接手投资客的"成屋"轻松很多.
因为投资客把这个"贷款优惠"给用掉了,除非投资客愿意帮你做ab约,不然你就是比较难买.
当然很多投资客也会贪图这个建商优惠贷款,想说我只付10%,10倍杠杆很爽.
但其实后面1~5年都会不好卖....
主要除了买方买新屋的"处女情结"外.
也是在于这个贷款优惠造成买方头期款压力比较大造成的.
so...一般都会再预售屋就把物件转一转出去.
(反正红单拿到的优惠其实就赚很大,你只要卖跟建商一样贵就好,投报都非常可观)
不持有成屋..
除非这个成屋有特殊价值,或是打算养很多年并且这是多利多区.
或是啥重划区卡位前面建案等后面抬轿这种.
利用反正建商帮你做ab约,10%头期款就可以买的10倍杠杆来赚.
持有5年虽然涨幅都不多,但因为杠杆很大,所以现金投报率还是很不错.
当然,这就是另外一种算盘的打法就是了.