来讲一下高雄吧.
其实我不太喜欢新屋...XD
当然红单/预售屋转手赚差价还是会玩(阿靠杯卡中古屋卡死死,不然怎么办)
但绝对不碰成屋.....
因此重划区可能只能讲的有限..XD...
详细还是要问专看新成屋的其他高手.
高雄其实重划区的数字非常多..60 65 75...
但其实旧高雄市区的重划区和别人比起来,非常的少..XD
比较明显的,农16,美术馆,高铁,巨蛋.
(31期,河堤等算已经算差不多盖完了)
外环一点就文山特区,左营海军军港旁.
更外环就仁武,楠梓,华凤,凤甲,大坪顶...
在外环就桥头大寮南冈山....
然后还没动工的就75,中都,鼓山台泥,台铁机房,卫武营....
高雄纯住宅重划区大概就这些.....
然后我门会看到一堆像60阿,65阿,铁路地下化阿,205场阿...
这些不是盖住宅的,请不要一直想要住在里面,除非你想爆肝睡办公室或百货公司..XD
(亚洲新弯曲就是这样一个到处都是规划盖办公室的地方.
只有偶尔几块私人地被拿来盖住宅...但那称不上是"重划区".
另外新健案户数量超少,因为都是大坪数...XD
我发现很多人对亚洲新湾区有错觉,一直再幻想里面盖满住宅大楼.
喔...梦该醒了,里面都办公室,贸易广场拉...)
农16美术馆大概是高雄重划区的代表,目前处于单价太高僵化市场状态.
新屋大约在3x,"15~20年"中古屋大约在20...增值大约一年10%.
(15~20年是大盖抓得一个定位点)
(增值不是你家的房子涨速,是新健案的拉价速,你家涨不涨是你家的事..XD)
美术馆很强悍,天生非常好的住宅条件,鼓山挡西晒,超大美术馆盖再高都没压迫感.
有山又见水则发,又安静,之后又有铁路捷运又有轻轨...
所以他的增值会一直下去,并且保持在高雄"住宅平均"最贵的地位很多年.
(弯曲和他比是地价很贵,但其实湾区不好住.
湾区定义是cbd,给你上班用的不是给你睡觉用的.)
农16去年略贵于美术馆,但之后还是会输给美术馆,因为盖太高公园相对又比较小.
所以压迫感强,虽然有正捷运和百货公司进的特性,但只要台北化,美术馆就会赢回来.
(当你大楼太多,压迫感和热闹会有负面效应)
农16目前赢美术馆还有一点是,最近健案比较密集推农16,然后新健案都有灯光计画.
(灯光计画这两三年才比较多,5年以前比较少)
所以晚上美术馆黑七七,农16会比较漂亮..
虽然美术馆入住率比农16高,但感觉美术馆比较冷清...XD...这是美丽的误会.
(不过随着现在新一批的美术馆建案完工后,这状况就会消退了)
但当然他们差价不会很大,两个算是互相拉持,并不会有很巨大的价格落差.
巨蛋是一个土地已经不多的地方..XD
新旧屋大约是农16的8~9折,28~30,中古大约18~20.增值也大约10%
主要是环境不向农16全都新的很整齐,有旧有新,外加很多透天参差不齐.
另外生活机能很强,可是也因为住商混合杂乱,所以略差一点.
不过巨蛋的特性是有汉神巨蛋...而大顺路上将会出一个亚洲广场和他竞争.
所以巨蛋将会平凡化..增值会比农16或美术馆更早趋于平缓..并且价位被慢慢拉开.
高铁又比巨蛋略便宜一点.
新屋大盖26~28,中古大约15,但因为相对便宜,所以增值反而高一点,抓个12%巴..XD
然后从巨蛋做基准点,越网北越便宜..
基本上高铁是假议题,没人在天天搭高铁的,外加高铁会造成区域性阻隔(又没地下化)
但是因为土地很多,所以高铁以北健案很多,这也是这几年左营户籍人口大增的主力.
农16美术馆很爱盖大平数,户籍人口增加量不会很大,高铁以北小坪数多,户籍增加量就多.
不过这边有高雄三大养老宅之一的荣总再加持...
基本上以上是北高四重划区,也是高雄前10年左右的住宅主力区.
投资的话,最主要是因为大坪数和豪宅被打死了,所以这边变重灾区.
中短期因为美术馆和农16价位很高,冲刺力很弱,所以价直性很低.
反而高铁之前,巨蛋靠近铁轨的地方,可以吃到铁路地下化,会有一些追价的涨幅.
荣总养老宅效应也有在扩散.
或是更北的ㄧ些相对低价的健案可以去赚一些补涨增值.
但是反过来讲,长期置产,那买美术馆第一排豪宅(其次才选择农16第一排)..!!!
等到因为政策改变而造成的盘整结束后,他就会继续默默的开始一年10%的ㄧ值涨下去..XD
当然这边有一种景观第一排的买法.
非豪宅中坪数景观宅一直都在默默的涨下去中无视打房.
不过当然,一定要买有见水的风景,没看到水景(并且要漂亮)就是垃圾..高雄不缺绿地.
在来是第二环重划区.
文山特区新屋大约再25万,中古屋大约再15~16,增值也大概再10%.
当年有最贵新别墅的噱头,并且机能已经很完善.
但缺点就是我爱讲的,土地快盖光了,建商转移阵地带走新闻媒体的关注...XD
目前应该是自住户很爱进入的状态,投资客则一一离开.
海军眷房区,新屋大约24,中古大约15,增值大约13%.
自从自助新村拆掉后,就成了会被别人遗忘的区块...XD
但等到自助新村开始盖.
外加台17线改道,和铁路地下化路通之后,我相信大家就又想起来了.
投资方面,我绝对不会去买文山特区.
那是给自住户没差去买的...
他因为建商和投资客的离开,会越长越少,但因为机能和住户变多,所以支撑力越来越大.
也越来越会趋向我所谓的世界大同,不涨不跌,一年增值3%跟着通膨跑的世界..
这样人生太没目地,生命太没刺激,灵魂没有寄托,钱包不会变鼓..所以我不会去买..XD
反而眷房改建区是很有趣的...京城十大名宅的四季也再那边.
那边等路通会有一个追涨,再加上眷房释出土地继续盖,会有新一波建商广告潮.
(不过当然是我,我会选择去买那边的果贸国宅而不是买新成屋,赚更多..XD...)
再来更外环.
大坪顶是一个有趣的地方...高雄的阳明山!!??
都是盖别墅,盖给大寮工业区老板住的...价位再1500~以上.(透天没办法抓大约增值)
等到石化都牵南星+国七起来,这边价位当然会更不一样.
不过目前并不太适合居住.
华凤特区,新屋价位在18,中古屋10应该有机会.增值13%
喔,你看到1字头的新屋应该就理解了..XD
算是文山特区的延伸,虽然这边土地好像只有少数建商把持,所以他们会慢慢炒.
缺点也是少数建商把持,所以热度会一直要热不热,无法百家争鸣.
凤甲特区.新屋18~20,中古10上下...增值13~15%.
凤甲超大...所以目前先以中安路以北为主.
这边缺主题...目前单纯只是一些建商跑过来"打底".
但在没有主题下,还没大吵特炒...
不过因为基价很低,所以拉价还满有感的.
楠梓其实很大,也是高雄一大堆健案的量产数字区.
以后劲溪为基准,新屋大约22,中古屋大约10,增值大约13~15%.
这边容纳了大量想住高雄新屋又买不起市区的年轻人.
然后因为土地非常多,所以狂推案ing...
仁武也是透天多,主要是给加工区老板土豪门住的.
大楼不多,新屋大约17~18,中古10..
以上几大外环就很刺激(因为外环麻,买对买错未来影响会很大)...XD
基本上如果长期持有透天,我会考虑凤甲...
他缺主题,然后土地太大块,除非市政府无能,不然这么大片闭着眼经想都有开发点子.
而这边只要主题一出来,他就可以大吵特炒..
所以买透天慢慢等主题出来,是个很适合长期置产的买乐透买法.
大坪顶...等我哪天想不开跑去禾发工业区开工厂当老板后在考虑...
仁武的话要等,整个加工区整治会大翻身,不过太久了...我都老了..XD
大楼的话,跑短期买楠梓,因为现在很热,很多小投资客被市区的价格吓到的都跑过去...
然后几大建商在那边都有一些代表作,整天洗报纸板面.
华凤是因为少数建商垄断土地,所以炒作有点鼓掌的人太少.
凤甲也可以,不过凤甲和楠梓比,热度还是有差...
(其实还有一点是因为,凤山被切成凤甲和华凤,热度分散掉,不然总量凤山比楠梓多)
然后其实楠梓的整体规划目前看起来比较漂亮,后面还有桥头新市政加持.
所以短期楠梓好一些.
但是楠梓有楠梓的隐忧.
六轻牵走对楠梓好像是大利多,可是相对的你工作机会就大幅萎缩.
反而凤甲吃到湾区,南星,港口,大寮工业区等的工作机会大增效应.
会是自住户的优先选择.(你看他四周工作机会会大增多少..XD)
楠梓必须等更久以后的大学城产学专区发展后,才能弥补六轻牵走的工作缺问题.
(这边有高雄大 海科 第一 高应 高师,树德,文藻..更远有义守
是一个将来的高雄产学专区,超级大学城区)
但是这也是要很多年的时间去发展.
所以如果是中期,凤甲特区会比楠梓好...
and...我不会买华凤,虽然他有补涨优势和凤山市区扩散效应.
但那边离产业太远...所以没有"自住户非买不可"的价值.
桥头新市政.新成屋18,中古屋9以下.增值13%
(土库/台糖量贩店我含在一起)
我记得有一个号称15还是16万一坪的...XD
某家班的大本营,两次选举助选有攻,所以区域颜色正确..XD
桥头新市政将来最主要就是大学城...
大寮....新屋不知道,中古屋9以下,增值12%.
高雄得合宜住宅之一.
准备吃国道7号和大寮将来会发展的新工业区.
南冈山,目前都透天....
吃捷运,将来的合宜住宅.
三大"外"外环特性差很多.
最有增值浅力是大寮,因为蹲的低跳的高...XD
可是他也不知道要等到民国几年...
桥头其实不该这么早吵的,不过为了助选有功,所以就先炒了.
和楠梓一样的问题,阿你是以农立村的,现在没工作机会,要等大学城的发展.
不过他真的很便宜...你要在台湾五都外环"有捷运的地方"买更便宜的应该很困难了.XD
南冈山站则是冈山的延伸,这和他们两个差很多.
以上所有区域都是依赖高雄市区做延伸.南冈山站确是独立于高雄市区...
冈山是一个独立的地方,他有他的产业和机能.
本洲工业区,空军官校,甚至路科,高雄科学园区都是在冈山的势力范围内.
(路科人不住路竹...XD)
但是这边目前适用一句话"我们南部人,住透天的拉,不住那个大楼的拉"..XD
所以南冈山站准备要盖大楼?...我是不太看好啦..
而透天的话,住冈山或北冈山,为啥要住南冈山??
当然南冈山站有和春医院...不过基本上并不是一个足以颠倒南北的东西.
不过随着路科偷偷的一直增厂,和冈山既有的产业.
中期来看,冈山会比大寮和桥头稳一些.
但是短期增值,目前应该桥头比较好,主要是他正要开始吵了.XD
在来是几大未动重划区.
应该也是最让人期待的主菜.
中都....
赞的拉,超越农16指日可待,有铁路捷运站,又中华路brt,有优雅漂亮的中都湿地公园.
又弓水格风水很好,绿地又更多,旁边工业区又要跟着一起重划嫌恶设施消失.
不过...他会很贵很贵很贵很贵...一起跳就很贵很贵很贵很贵..XD
鼓山台泥...
范围不大,寿山第一排小心家里冰箱被猴子偷开吃光东西后在里面大便.
不过基本上我会视同他在帮中都和美术馆抬轿,他本身价值有限.
(高雄不缺绿地,寿山第一排没噱头)
75重划区...
湾区没有一个像样的重划区,充其量就31期,但他土地盖光了..@@a
湾区少数私人土地(非重划区所以不在讨论范围内)盖的全都是豪宅,价位3x起跳.
(湾区新建案房价目前刚突破农16...XD)
更糟糕的是,总价都在3000以上,突破了所有打房的防线.
so...75重划区变成一般人小雀兴的湾区唯一依靠.
喔..那他是唯一...这稀有性就足够大家去把他吵翻天...XD
台铁机房,凯旋新境...
这边是少数国有地释出拿来盖住宅的区域.
目前看起来还好,单纯只是给东边的人一个重划区有够多的新屋来住.
(高雄旧市区东边几乎都是盖满状态,很难得有一个地方可以重划来盖新住宅)
但是不知道到时候真的重划准备释出的时候.
政府会不会给他更多的加持光芒...
卫武营.
大概就国泰那一块地.
这边有地主的纠纷问题,所以一值空在哪边不动作.
但随着一百多亿的艺文中心完工后,会不会有刺激效应就不知道
卫武营将来会是高雄艺文发展的重心...
不过他天杀的缺点就是,四周太多老旧建筑,路又很乱很难规划.
因此这边目前看来,就算土地释出了,也因为面积不够大,又没帮手搭配,炒作力度有限.
基本上几大将来的重划区.
有钱人买中都就对了...买最贵的那一间,面中都湿地公园第一排"低楼层"或高楼层.
(景观低楼层越来越多人懂他的价值...XD...越低越漂亮,高反而没看头)
像我们这些要小雀兴的可以玩75...囤著让他增值也ok.
凯旋新境则是跑短期,红单拿到就卖掉..因为那边很缺新屋,所以短期很好跑.
但是也因此土地不大块,盖光就没戏了,所以不需要囤.
卫武营普普,有居住需求在买就好.
鼓山台泥我不会买,我会买旁边的中古屋等他帮我抬轿...XD
so...高雄重划区其实很单纯又很少.
并且大多都是市区延伸.
和其他五都差非常多,尤其高雄市政不转移.
因此像我还是会优先买旧市区的拆透天改建新大楼案.
而值接忽略重划区....
市政不转移下,房价还是成金字塔,越往内越贵,很难翻转.
而高雄价差又没很大.
新屋,农16,湾区要35好了,巨蛋30,ㄧ般市区28,市区外环26,凤山楠梓22更外面20.
等于说,每一层的新屋的高价都被卡死,没办法超越前者.
所以前面动,后面才跟着动.
因此..除非你买很便宜的地方等补涨,例如桥头,凤甲.
或是等热度翻转让他晋级,例如凤甲如果有话题,可能会因为距离近而拉高ㄧ个层次.
不然就是大家搭火车,一节一节跟着跑.
很难有类似板桥或是新庄副都心这种重划区突出于四周的状况.
so...其实高雄重划区的新建案,增值的波动就一直很呆版又无聊..XD
你跟我说哪边涨很多,可是哪个地方在同一个时期不是涨很多..XD
不像中古屋变化刺激的很多...(当然现在也快越来越不刺激了)
不过当然拉,要是路科真的有"明显的"越来越好起来.
那...."北"高雄(大高雄)会有一个新的亮点.
不过现在他是很缓慢的越来越好..所以大家还再忽略他中.
(路科听说每个月多6x个员工..@@...高软今年反而多6500个员工,喔喔喔,也太慢了吧)
但是....等明显变化再说吧.
...大盖这样.