身为全职包租公
其实不如外界想像中的容易
但其实...也不如外界想像中的难
呃...好像都是废话...
我也来分享一下心得
====以上都是废话分隔线====
想做全职没有不好
但房客管理真的真的真的<=很重要所以说三次..(老梗)... 非常麻烦
即使我已经很认真筛选了
但树大必有枯枝 人多必有白痴
不缴租的就是不缴，卫生不好的也就真的脏乱到公共空间影响到隔壁
吸毒的 自杀的(还好未遂) 流氓拿刀要砍房客的 (还好我有监视器)
这些我都遇过
遇到烂房客
想硬赶又怕他检举你顶加或逃漏税
这些都是包租公需要克服的问题
幸好这些问题
在量大的情况下
都是可以被接受的
=============毫无意义的分隔线=============
当初刚开始做套房的时候
有前辈建议往中高价位做，低价套房即使报酬高，也饱和了
兼且低价衍生的管理困难更严重
因此我后来做的套房~平均月租金都是10000~13000
大一点的一房一厅甚至5楼顶加都能租到15000
除了租金高相对租的人素质较好外
房客少节省管理时间也是一种优势
在我五间套房的时候
房客不多，好管理，兼且因为每间房客都能顾得很好
反而房客都会很稳定，也不太会搬
但毕竟套房数少，金流相对差强人意
经过一阵子的经营
十五间套房后，发现房客数量多了
维护的时间增加了
房客常会入住又退租 ， 这时候光是整理修缮及带看就耗掉不少时间
满租了稍微稳定之后
偶尔又会有很奇怪的事情会要你处理
=>基本的灯泡坏掉，马桶不通(90%以上是房客丢垃圾进去塞住)
信箱收不到挂号(废话，公寓嘛)，房间有蚊子(哪间没有?)
下雨有小虫很怕(女生反应这问题意外的多)
网络太慢~电视讯号不清楚等
族繁不及备载
为了把所有房客当作最珍贵的家人
(也是应该，没他们付租金我还缴不起房贷)
每个还是都会尽量处理到好
接下来到三十间的时候
有时候就会同时出现一些问题
开始有点忙，偶尔会有点手忙脚乱
但大致上，因为全职，还是会顾得来
五十肩的时候
肩膀真的会很酸(干!?新注音?)
喔 不是，是真的...开始发现顾不好房客了
这时会有点手忙脚乱了
有时候这边刚退租，要布置带看
另外一边又有水电要维修
其他地方可能又有突发状况
有时候一个人要处理这些事情，会很烦躁
因为很杂，而且时间又不好桥
常常早上约中和带看，下午约板桥维修，晚上又约永和退租
真的会很烦
这时候每天都战战兢兢的
每次看到来电显示是 XXX-X房X小姐
心理都会想，干，阿洗哥咩冲虾啦！
房客平时根本不想打给房东
一打来一定没好事
最怕的还不是房客来电
最怕的都是 XXX-邻居X先生
干...通常邻居打来问题就麻烦了
如果是房客问题，他们一定是忍无可忍无需再忍，才会打来干谯你
如果是特殊问题，漏水还是小事或东西坏掉帮忙维修，付钱能解决都小事
最怕邻居打来说，闻到k烟味道...好像有警察一直敲你们家门...有救护车来etc...
而房客也是很刁
如果你顾不好他，他反应没人理会
就会开始乱找借口要退租
然后要凹你押金不能没收他等等
这种乱七八糟的日子持续到今年初
某一天，一个业界前辈一句话让我醒悟
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如果花了一堆钱只是让自己更忙，就失去我们投资的意义了
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我恍然大悟
对阿
我们做套房的原意不是希望有被动收入
让哑巴小孩帮你做事情吗?
但如果陷入另一种型式的工作
那根本一点都不自由阿!!
所以后来我想开了
委托物业管理公司
每个月给他们10%
感觉我的报酬率瞬间下降1成没错
但那一刻起~世界真的轻松不少阿!
再也没有烦人的电话
接到管理公司的电话大概都是，房东先生，这位小姐想谈2年10500可租他吗?
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而回归到板友们提及 如果房客有个万一，不就房价瞬间打七折
1000万现金买，瞬间惨赔三百
这部分无解，但我认为主要还是要冲数量
所以现金买有点可惜，能贷款最好
1000万买一栋隔五间，跟用1000万自备款贷款买三栋隔15间
虽然贷款增加，单一栋利润又降低，但总所得会增加，兼且风险也跟着降低了
有人会说
三倍的杠杆，房价下跌，风险也是三倍阿
我倒是认为
杠杆的利弊，掌握在使用人的手里
在这种全民负债的时代
有钱人如顶新或IOI都贷款99%来买资产
只要贷款缴得出来
没什么不可以
当然如果很害怕风险的
都现金买真的不用担心
只要你好好顾好好选，房客没那么容易出事情
只是投资久了
如富爸爸作者罗伯特清崎讲的一样
常开车的人，你不会因为开车上路有风险，就不开车出门
同理
常投资的人
你不会因为投资有赔钱风险，就不投资
共勉之
祝人人都能在家乐收租金打LOL
量多，让利，才有办法真的自由