内文：2014-12-20 经济日报 廖本胜
在美国宣布停止量化宽松（QE）不到两天，日本马上扩大QE力道，大陆也紧接着无预警降
息，欧洲更信誓旦旦要进一步开展救市动作，世界正在改变，低成长、低通膨的新常态市
场，有更多的挑战等着我们面对，但台湾基本面尚能持稳渐进。选后大众在重新拾起对于
生活的热情、盼望的同时，掌握真实脉动、看清趋势变化、重建投资视野，绝对是踏进房
地产市场的第一课。
政府2011年实施奢侈税后，投资客开始大举撤出房市，后续搭配各种加税、查税措施，不
但让市场冷却，再加上房地合一实价课税的规划，更使房市从量变到质变，除了交易量明
显衰退至十年新低，房价也出现弹性疲乏。
除了成交价格不再创新高，屋主的心态也开始转变。根据目前永庆房仲网的统计，全台9
月的待售物件年增49%，若同时考虑买气下滑，待售物件去化时间拉长的挑战，卖压的确
沉重。而待售物件里面有16%的物件开始向下调整开价，显示爆量的供给与销售时程的明
显拉长，确已松动屋主想卖的理想价。
过去十年房价筑底高飞的历程里，只要有卖都赚，拥有房地产就像是掌握与日俱增的财富
，姑且称之“卖方市场”。然而，时空环境已经大不同、主客易位，现在已经正式步入“
买方市场”时代，而且至少还会延续两三年。
在“买方市场”里，买方认同的区位、产品、价格才是推动市场向前的动力。大家过去十
年所熟悉的规则正在被翻转。首当其冲的是，投资客离场，自住、自用需求成为撑盘中坚
。
因应目前局势，对屋主而言，建议应加强掌握市况变化、尽早调整心态，才能安度难关。
除了建商箭在弦上的推案压力以外，今年以来委卖的中古屋供给爆量，以及考量房地合一
实价课税的政策威力，会让房价欲大不易，建议有意售屋或多屋族屋主先跑先赢、先降先
赢、预先加计新税负及升息成本，越能确保投资成果。
另外，对于目前有不少人提出，国内房产前景不佳，应积极将资金往海外配置的论点，在
此必须特别提醒，近年台湾投资海外不动产的风气日盛，但海外置产其实有政治、文化、
供需、法规、税务、汇率等多重风险，有意转战海外的投资人一定要多足功课，确认安全
出场机制，慎防涉险。
另一方面，对于目前有意购屋的消费者来说，现今房市已走向买方市场，所有关于税改、
政策、升息的利空讯息，都已经反应完毕，而未来任何市场变动发生的影响也甚小。并且
房价短期盘整，但中长期随台湾经济复苏仍有可为，正是十年难求的进场好时机。
除了建议运用实价登录资料以外，也可以利用誊本他项权利部中的抵押贷款金额来反推屋
主购入成本，作为议价基础。当然，生活机能好的精华区必然是保值抗跌的首选，而且物
件释出、降价机会难得，看屋、出价要更积极。但供给量过大的区域，早期投资客布局早
，持有期间涨幅大，获利空间容易满足，惟现正陷入漫长的盘整期，对于有自住需求，又
符合个人条件的购屋者，只要能掌握区域市场气氛，再以成本价格切入，不失为一个以低
价进场筑梦的绝佳良机。
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