多一张图文好读版
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谁能想像在台北工作了几年的我，人生的第一间房子居然是买在日本，
当大家在酸某U牌的服饰店是日圆直接转台币在卖的同时，日本的房屋
却像是台币直接转日圆的在买。
想日本买房的人只有两个目的，一个是投资，一个是自住。以下我主要
是介绍投资的部份，先说说大家最关心的议题，这间的投报率多少?
图上是一间在目白的物件，大家对目白字面很耳熟(= =)，但是可能不知道地理位置，
它在池袋下方一点点，离目白车站约5分钟路程。
购买价格780万日圆(230万台币)，租60000日圆(约17000多台币)。
表面投报率约9%多，乍看十分吓人!!
既然如此肥沃，怎么大家还是裹足不前呢?
上面有一个重点，就是"表面"投报率，因为有一堆东西要加上去，
让我来算算~
虽然这间售价是780万日圆，但是实际取得费用却高于此，
不过这在台湾也是一样，主要就是仲介手续费，另外就是政府要收的费用:
所有权移转登记费用、不动产取得税、印花税等..
总之大家可以多加售价的1成，像我这间实际取得价格为840日圆。
再来就是维持房屋所需要负担的费用，在台湾一般只需要负担管理费，
但是在日本，除了"管理费"外，还需要缴"修缮基金"，修缮基金就是房屋
未来如果有老旧破损，就会从基金里提拨经费来修补。
这间 管理费+修缮费用= 8000日圆/月
另外还有房屋的代管费用，在日本很少房东是自己出租的，大多委托
物业管理公司，有在台湾当包租公婆的人都知道，这行业最鸟毛的事就是
遇到奥房客，吸毒、大麻、欠房租、还闹自杀的都有。物业管理公司
可以帮你处理这些问题，最主要的是，不可能有事就飞一趟日本吧!
租金钱都不够付了!!
说一堆忘了说重点，每个月大约3500日圆，帮你找到房客还会加收一个月。
各位客官阿，你们看这样一弄还剩多少报酬率阿!!
60000(月租) - 8000 (管理加修缮) - 3500(物管费) = 48500/月
48500*12月 / 840(房屋总价) = 6.9%
你看是不是缩水了，最后还要扣掉每年的固定资产税约2万日圆/每年，
还有所得税5000日圆和申报费用32400日圆/每年
大约只剩下6%了。
此外房屋还是有可能空屋或是其他地方要修理等费用
想一想其实并不好赚，不过为什么我还是义无反顾的前往呢??
以下是我浅见，仅供参考~
200多万在台湾能买啥? 就算贷款到700万，租金报酬也没有超过5%，
最重要的是还有可能面临下跌的风险(高基期)，日本房市长期下跌，
是不是底部没人说的准，我是认为房价开始上扬了，为什么会这么说?
我邻居去年7月买的房子，今年有人加价5成跟他买回(他不卖)，今年我5月多
开始看屋，到现在准备看第三间房。像上述这种物件已经没有了，
稍微差一点的一出来就被扫掉，日本屋主也开始惜售，之前有谈一间池袋的物件
因为太好了，我立刻出价，仲介去跟屋主谈的结果就是他不想卖了，
物件从上网到拉下来只过了一天!!
总之来说，就是物件变少了 (其实网络上的物件还是高达数万笔，只是在我设定
购屋条件中是没有的，我的购屋条件应该还可以再开一篇)
复制贴上 赚不到P毕了 = =