毛大庆是万科地产从凯德置地挖过来的高阶经理人
以下的讲稿在5天前从大陆的房产观澜讨论区贴出，在大陆引起轩然大波，似乎一语成谶
各级政府莫不出来灭火，万科也发声明稿强调没看坏大陆房市
文长，我先转成繁体比较容易阅读
毛大庆：全国房地产将下行搞不懂北京楼市
今年的市场。和万科一样，在座的各位对今年一季度以来的市场，觉得都比较复杂，先坦
率的谈个人对市场的分析。去年年末的时候，我有过一次访谈，曾经谈到，2013-14年间
，市场可能会有一个比较大的分化，个人曾在多个会上谈过，从现在重点关注的50个城市
看，已明显出现分化的特征，50个城市的背景：（国家从2003年实施政策性调控以来，到
去年，整整10年，2014年没有实施政策性调控，在过去10年强政策性调控下，一共有过43
次政策性调控，其中颁布了179份四部委以上的文件，这179份文件，个人受任志强影响较
大，喜欢分析，个人将179份文件全部找到，并拼到一起看过（嘲笑个人有病），发现：
179份文件前言不搭后语，各种事情也有很多没落实；但是这179份文件给我一个启示：再
一次印证了中国房地产有房地产问题的地方，从这个国家有4部委以上文件开始，他的每
个文件都有一段，叫做这个文件的指向：从30多个城市，到70多个城市，最多情况下提到
都是50-60个城市，其实，再仔细看，这个50-60个城市标志了中国房地产比较明显的各种
各样特征，万科长时间以来，我们的研究院和研究机构，自己的研究部门分析的比较多的
，其实也就是36—50个城市之间的状态）。这50个城市从13年底—14年初，出现了两个情
况：一个是以二线城市为代表的，出现了较为明显的特征：由于土地供应过多，带来了对
未来市场去化能力的或销售能力的透支，这些城市比较明显的代表，就是沈阳，有明显性
的代表，一些三线城市就不举了，比如：营口、鞍山、唐山之类的。像沈阳这样的城市大
概有30来个（在50个城市里面），基本由于市场供应过量带来的影响；二是还有一些城市
，以北京为代表，就是市场还在，需求也还挺多，但是他的波动在于土地的价格在过去的
一年里由于上涨的过快，我们以斜率来表示，13年斜率非常的斜，是过去好几年的斜率总
和，带来了对市场价格上涨空间的透支，所以基本上两类城市都出现了透支的情况；造就
了今年1季度，再加上国家对于银行的贷款、政策的收紧，这三点（两个透支加一个收紧
），使得今年我们普遍意义的市场出现了比较消极、比较观望、悲观的的这样一个状态，
可能这样一个情况可以涵盖大多数的城市。
辅助一个扰动因子，就是反腐败（星河湾代表下午提出反腐败对星河湾影响很大），作为
我们开发商讲，反腐败对高端楼盘影响，事实上还是很大的。反腐败对于高端盘的影响，
不是少了一批腐败官员，而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人
对于持有高端楼盘的疑惑心理。各个城市不一样，比如山西省，我们也关注了星河湾这个
项目，他影响到了煤炭整个行业。我们万科在北京的高端楼盘，过去的三周，仅接待检察
院、纪检委，就多大14-15次，我们从一个楼盘配合调查的之密集（售价在4、5万元每平
），其他开发商更贵的楼盘更不敢想想是什么情况。所以，起码在近期的一段时间内，反
腐败对房地产还是挺明显的一个扰动因子。
同时，在北京的二手房交易市场，更加的感受到由于廉政所带来的影响，比如和我爱我家
、链家这两家主流的二手房门店进行沟通后，得到这么一个数据，尤其以链家为主（链家
基本占了北京一半以上的市场），他们的单门店的单日挂单量（单日挂单量是二手房市场
很重要的一个数据）从原来的5套房子，急剧增长到10- 12套房子，而且好多挂单的单主
，要求他们尽快销售，给予大幅优惠，甚至于腰斩售价，可见这房子都不知道怎么来的，
比如：其中以某省某地级市公安局局长在北京销售的房子（此人已经进去了），在北京市
场中介，找了44家门店挂他的房子，他在北京的房子数量，大概在1-2栋楼，帮他挂的人
有他的手下、老婆、二奶等，挂的时候不计成本，玩命甩。甩带来的后果是二手房的销售
严重的