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文／耿豫仙
地上使用权“败部复活”？使用年限去年由50年改为70年，今年南北不少知名建商趁329档期，推出多档建案，总销金额逾200亿元。不过业者多年观察评估，地上权售价虽低于市价、约为七成左右，但银行贷款不捧场，庞大的自备款让消费者踌躇不决。
第一太平戴维斯表示，银行对地上权的贷款方法不熟悉也不热络，民众能贷的成数不高，相对自备款就要备足，以致即使房价便宜，年轻族群搆不著门槛，无法进入。
民众买不起，投资客也因租金抬不高，并无大量投入地上权市场。不过“京站”的情况不太相同，第一太平戴维斯表示，“京站”推出时即与京城银行专案合作，由银行直接做信用贷款、利息3.5%。成为地上使用权指标性的建案。
地上权住宅打破“有土斯有财”、继承等中国传统观念，有专家认为，只要把地上权当成签了70年的租赁契约看待，民众的接受度应该会较高。但第一太平戴维斯表示，自备款与银行贷款的问题不解决，地上权住宅的销售还是个问题，第一太平戴维斯表示，目前的推案销售时间长，成交量小，整体而言并不顺畅。
台北火车站前的“京站”地上权为指标案例。（摄影／宋碧龙）
1997~1998年间，台北市政府曾试办地上权住宅作为公共住宅之案例，直到今日承租户陈情购地，造成市府困扰。今政府为解决财政、活化土地资源释出，不动产估价师公会全联会理事长陈谌表示，只租不卖，合约到期就结束，很单纯。但去年修法，准允完工后的建物可以出售，地上权一旦经分割，由一个人分割为多人，盖的越多，就越麻烦。
年限到期，住户不迁屋，政府是否有能力收回？景文科技大学财务金融系副教授章定?表示，名义上还是政府的土地，但实质上土地已经被垄断了。若到期承租户集体抗争，要求续租或要求以优惠价买断等，章定?认为，未来会有许多无法控制的变量。
但公共设施或商用地上权较无分割的问题，不过使用年限太长，变量也很大，章定?认为最多30年即可。他说，大陆限定在50年，当地政府已经无法控制、收回，表面上是国有，实际上已经是私有。但大陆专制，政府还能强行、武力收回，台湾政府执行公权力，恐怕还会遭致民众的指责。
章定?表示，台湾不是房子不够，而是被“投资性的市场需求”炒作，严重的分配不均。税制上的改革，避免房子当成投资标地囤积等因应政策，才是政府降低房市炒作的当务之急。◇?
地上权建案建案京站 （台北火车站）台北花园 （信义区）仁爱本真 （大安区）华固新天地 （文山区）升阳寓见 （新北板桥）美邦One More （高雄鼓山）地上权剩余 年限／总年限41 / 5039 / 5047 / 5068 / 7047 / 5037 / 50目前行情 （万元／坪）42-50120-150140-150 （推案价格）40-50 （推案价格）30-40 （推案价格）17-25 （推案价格）周边所有权住宅成交行情61.4125.297.549.838.920.5土地招标所属 单位台铁国产署财政部景美财训所国产署教育部
注：所有权住宅均价为住宅成屋均价，不分屋龄。
资料来源：永庆房产集团?????????????