二月楼市成交量持续下滑 房企担心增加
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一月份楼市销售数据不景气，转眼二月份已经结束，楼市依然在低位徘徊，销售
业绩并没有很大的好转。各方面的负面新闻讯息让地产股板块在持续的下跌的同
时，也让市场预期变得更加谨慎。
数据显示，1月份，北京楼市仅有7个项目开盘。无论是同比2013年1月17个项目
的开盘量，还是环比去年12月份24个项目的开盘量，2014年开局，北京楼市供应
量都出现明显锐减。与此同时，北京楼市1月份成交量也遭遇"腰斩"。数据显示
，1月份北京商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，成交套数、成交
面积的环比、同比均萎缩了四至五成左右。
中投顾问房地产行业研究员殷旭飞表示，一月份楼市的不景气固然有多方面的因
素，如春节期间，传统的销售淡季；在楼市风险加剧的情况下，购房者预期有所
保留，放缓或延后了购房计划；房企们在市场普遍不景气的情况下，推盘速度也
下降了。从银行方面来考虑，自去年10月份后，不少银行收紧了房贷，房贷利率
有所上浮，这无疑增加了购房者成本，购买意向的下降，多方面因素导致一月份
楼市成交额的下降。
二月份，楼市销售业绩持续下滑并没有好转的迹象。数据显示，2014年2月，北
京全市新建住宅（含保障房）网签总量为2221套，环比上月暴挫68%，与2013年
2月同期的网签量相比也大跌59%。2月北京二手住宅成交总量为5441套，环比1
月下跌38.0%，同比下跌46.3%，这是从2012年2月以后，24个月以来的月成交量
新低。
楼市成交量的持续下滑无疑是一个值得人警惕的信号。作为资金密集型行业，在
成交量下滑、出货速度明显下降的情况下，不少房企在资金链方面面临较大的压
力。虽然房企们在2013年取得了良好的销售业绩，但是高额的拿地资金以及国内
融资成本的提升也侵蚀了房企不少的利润。
中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮指出，前期的积累为房企一月份持续高
地价拿地提供了支撑，但是这种局面不可持续，如果没有"源头活水来"，根本的
还得靠销售业绩的提升。房企近几年的快速发展均靠的是"快速拿地，快速开发
，快速销售"的高周转模式。一旦这一模式受到挑战，应对能力弱，综合实力小
的企业面临很大的压力。
杭州一小部分楼盘的降价销售引发楼市地震，关于楼市"崩盘论"、"拐点论"的言
论纷至沓来，外围风声紧，内部资金紧，近期房企日子不太好过。关于楼市的负
面讯息无疑增加了房企对未来市场风险的担忧。
在这样的一种氛围下，政府角色或许有所转变。奇怪但无奈的是，在当前市场氛
围下，中央即使不出台楼市调控政策，房价也存在下行的压力；与房价高涨的时
候，政府出台各种政策来调控楼市却不见效，形成了鲜明的对比。现实情况再次
证明，仅靠行政干预市场难以起到根本性的影响和作用，市场供求关系，甚至价
格水平根本还是又市场来决定。
目前政府进一步出台楼市调控政策的可能性较小，保持楼市的稳定发展反而会成
为当局者的一项重要的课题。可是，市场是现实和残酷的，恐怕如同调控楼市一
般，要靠人为的保持房地产行业的稳定发展也不是一件容易事情。
国内楼市分化早已成为共识，甚至同一城市不同区域的房子，价格也相差较大，
这与影响房地产价格的因素有关。地段，交通，周边环境，配套设施等均成为影
响房价的众多因素之一。未来一、二线城市房价遭遇价格天花板，三四线楼市还
需要一段时间的消化，楼市买方与卖房的力量和地位或将反转。目前处在优势地
位的开发商，未来在竞争加剧的情况下，不得不做出让步，调整经营规则；而处
在被动地位的购房者，在供求格局改变的情况下，有望反转将拥有更强的议价能
力，对房屋构造、内部设计等方面将有更多的要求。开发商也应该转变心态，更
多的为购房者考虑，满足大众购房者需求。（作者系中投顾问产业与政策研究中
心 房地产行业研究员）