山西省政协委员、特许测计师、中国房地产估价师 张宏业
笔者在本专栏中已回顾展望大中华地区中的两岸四地的中国内地和港澳，但还差了台湾地区，本文特别对宝岛房市进行初步展望。今年是台湾超级选举年。除了“总统”及“立委”不选之外，县市长及县市议员都在年底进行改选，也正是六都升格后(桃园县会马年内升格直辖市)的第二次县市长大选，在在反映了2016年“总统”选举的形势。
近几年，台湾地区的房价是愈升愈有，政府推出多项稳定措施只是令价平量跌，投资热钱流入“低水”地区，促使全台湾各市房价同样被推高，年青人上车变得非常困难。房市的荣辱是民生重大议题，政府取态会主导后市走向，居住正义还是楼价上升，这正是马年马英九要理顺问题。
作为宝岛最大型都会，台湾房市看台北市是“金科玉律”。台北市房地产上升轨道走了11年头，大部分业界人士和学者认为已进入转折阶段。楼价从2003年沙士的低谷急升五年后，均价由25万/坪持续上升到40万/坪。2008年至2010年间政府主动降低遗产税促使台商资金回流，这令已处于高位的楼市再找到新卖家，但连环升市已使置业者“吃不消”。政府推出一连串稳定措施，包括奢侈税/豪宅税，豪宅限购令，银行收紧楼按政策及最近期的实价登陆上路，楼价开始受控缓慢上升。
要投资只限于好地段
最近美国宣布QE退场，唤醒台北房市投资者纷纷减价将非自住单元出售，台北的超低回报率约1.6%是令业主不想长线持货的根本因素。马年将是自住客的买方市场，朝中小坪数、低总价的住宅发展，要投资则只能限于好地段，而自住客可以放胆砍价，预料议价空间有15%-25%。根据统计，光是2013年内台北市就录得约170次总价一亿元以上的豪宅成交，但预料马年豪宅市道会急冻，5,000万元以上产品成交会大幅萎缩，传统豪宅区如中正、大安、信义区抗跌力较强，但台北市郊区包括南澳、内湖区的新兴建豪宅则会被抛售。一些被遗忘但交通便捷的老城区如大同区与万华区是뀊谷~投资者可以关注地区，尤其是中古屋会是市场成交量较有保证的一群。
台北市房价持续上升迫使自住者流向附近两都新北市及桃园县，加上捷运的直接通达，开发商都集中资金主攻这里。市场一致点名看淡新北市的“林三淡”地区(包括林口、三峡、淡水)，供应量多但生活条件赶不上令楼价可能出现逆转现象，房价可能下探10%以上。不过投资者及自住者不应看得太淡新北后市，因为新北市作为台北市的延续角色是可以肯定的，待楼价回复到合理水平时(可以预料是20%下跌后)，后市仍有力再上。如果要选择新北市，应该要避开供应多的地区，但一些开发量少及交通/生活设备较佳的如土城区及莺歌区会是不俗的他选。
根据永庆房产集团资料显示，去年1至11月桃园县以17.7%拿下六都亚军，这是得力于升格效应及桃园航空城话题让该地去年涨翻天，但急升后必然有回吐，投资者格外小心！
除了新北市受惠外，开发商大举南侵入台中市。根据《住展房屋网》预估台中都会区马年推案量可突破2,500亿元，一年间再上升10%，可能令台中成为全省一级战场！从平均坪价考量，台中市还未出现泡沫现象，以最受追捧的西屯区及南屯区为例，其坪价还在20万元左右，只及台北市的20%。后市要看首季推案去货速度，如果不太畅顺，则投资者要考虑拉大议价空间求离场吧。
南方两大都会值得关注
台湾南方两大都会是值得大家关注的。根据吉家网不动产资料表示，2013年六都房价涨幅以台南称冠，以约19%升幅带领群雄。马年台南市的供需尚算平衡，涨跌幅度都不会突出，市场趋向平稳！反观高雄市，高雄房价因台北实施奢侈税后一部分投资客转战南部才被拉高，但是随覑热钱离开观望气氛浓厚下，高雄房价还会被再推高吗？
预料开发商今年的去货速度会减慢，但因手中资金充裕，房价基本上持平一段时间。后市还看2016年台湾“总统”大选结果，如果在野民进党掌权，则新任政府会大力发展其政治根据地台湾南部两大都会，但国民党胜选后台北三大都会仍会保持强势发展。
马年是六都选举的大日子，可以预计各市政府会尽量控制楼价平稳，投资传统地区仍然是较有把握，投资者可以继续在旧区找寻“心头好”产品了。近年香港兴起移居台湾热潮，有兴趣朋友可以留意心仪地区，单从以居住质素来说，台北市未必是首选，中南部地区有覑其悠闲舒适生活体验，不妨可以考虑呢。■题为编者所拟。本版文章，为作者之个人意见，不代表本报立场。
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