感谢帅大分享
其实在我遇到一些买卖双方的经验当中
(我非仲介也非代销)
较年轻女性买方很注重所谓的"感觉"
有时候房屋的建材跟结构细节反而是其次
房屋外在跟室内的"外表"反而是最重要的....
特别是刚入门有需求要买房的女性
甚至对一进门那种
装潢灯光的吸引 大楼外观大厅的营造 有否像家温馨的"感觉"...etc
或者房仲与代销人员那装出来的假诚恳跟穿着
接待中心或仲介店面的室内布置 以及播放的音乐 周遭的摆饰 等等
这都会影响这种女性买方的买屋意愿趴数
这就好像
A骗要诉求男性或女性市场 business model内容就得不一样
卖给男性的...内容就是诉求重点...
几分钟内随便掰个烂剧情之后双方裤子脱下来
有口交的 有内射中出的 有多P的
如同帅大讲的一样 投资客讲求的是"成交(交配)"
所以A片在男性市场讲求的就是"成交(交配/打泡)"
至于一开始那些什么外卖的 老师的 公共汽车上的 剧情烂不烂不重要
但是若要卖给女性市场
就不能这样了 女性在性爱上的前提也是需要"感觉"
可能就要细细的规划男女主角在浪漫的地点邂逅
男生可能要穿着干净帅气整齐
然后中间非常冗长的过程就是在男女累积熟悉度气氛上的营造与一点一滴的约会过程
让女性买家在这种一边羞涩的观看过程当中
又得装做很正经的骗自己这不是A片
但是实际上阴唇却已经跟着剧情的走势而偷偷湿了整片内裤一样
虽然很想肉体被男性征服 但是表面还是要装做是对方好色才不得不做爱一样
最后最后才缓慢进入交配的重头戏
(可能片子已经布局了半小时~一小时之久)
干他妈的拍女性市场的A片还真是得花大钱请编剧跟设计师才能拍得出来
所以市场愿意这样拍的不多 因为耗时费工CP值又差
因此结论在于
要经营买方 要看客群 性别 年龄 首购投资还是投机
我遇过很多次那种某个地区即将要开案的预售案...
假设价格可以拿相对较低
但是图面还不确定 而且资料也非常简陋 只有一张纸 的状况下
敢带钱冲过来一起确定要下订的
几乎都是男性居多 女性其实也有
但是都是有点年纪且老练等级的女性投资客才会来
也有自住买方 但是大都是有多次买卖房屋的男方
也遇过不少买方愿意一起参与购买
但是最后被另一半(女性)阻止
经过访谈后 往往阻止的原因大多都是....
没看到样品屋不放心啦,
这样买房很没fu(类似男性A片一开始就脱裤子很没fu道理一样),
应该要有DM阿...之类....
问题是
等到精美的DM 漂亮的海报 让人充满温馨感觉的样品屋 都到位之后
价格早就调涨两波以上了
这时候才反过来吵着要帮忙想办法弄到最初潜销的那种低价位...
此种状况发生非常多次....
曾经一个上市上柜建设公司的高层曾跟我开玩笑说
想买他门的房子要买便宜
最好是土地买了建照送审过程就去建设公司内部谈 什么都好谈
就好像两人提前把衣服都脱光坦承相见一样
大家都光溜溜 啥都没有 可能隔局图也会修小改(到时候找补)
之后放给代销开始潜销时 虽然价格又比较高(因为要给代销抽庸) 但也还算便宜
然而此时没有样品屋 没有DM 没有家配图 没有气氛上的营造
等到什么都好了
浪漫气氛营造出来了 就贵了 以总价论的话 还真的贵很多
起码都是几十万的价差...
※ 引述《landagent (帅过头)》之铭言：
: 标准的自住想法，不同于投资客
: 1.买方是女性，不买房子不可以
: 2.历经几次不爽的追价经验，谈的全是经过的细节，细节对女性很重要
: 若为男性PO文，这文章就省略掉七成了．
: 3.买方买满意，不是买行情，先是需求再求其他，注意她谈了很多她的需求
: 一开始是先生上班地点，后来是猫，再来是国小，虽然小孩子还没生下来
: 4.自住没有谈到后来的涨势，内容谈到比同事小，但价钱比较高，
: 投资不比较，也不谈之前的房价，投资客重点在于后势的涨幅，
: 投资客也不谈需求，一房两房三房，大楼透天全买了，
: 5.常常在最后面会为了小数点而破局，过程很重要，不爽就不买了，
: 6.她谈到开价及出价，没有谈到行情，不过很好的一点是没有谈到实价登录。
: 投资不谈开价及出价，投资客谈的是行情，及最后成交价，过程别谈了。
: 7.自住特别是女生，会谈到长辈的看法。虽然长辈远在三百公里外
: 她很特别，看房子的过程不长，看的房子不多。算是冲动型的买方
: 也是很标准的买方
: 仲介或投资客要了解，自住想的是什么，才能赚到钱。
: 恭喜妳买到妳满意的房子
: 帅过头
: ※ 引述《funyi68 (我想去南极!)》之铭言：
: : 虽然大家一片不看好现在进场买房
: : 可是随着我肚子一天天大起来
: : 却还没有个自己的家,那种感觉总是很不踏实
: : 看到有人分享也忍不住来分享自己买房的过程
: : 我跟先生都是在竹北上班
: : 所以一开始就锁定要买在这,也没有考虑新竹市或竹南
: : 因为我们都是怕麻烦讨厌通车的
: : 其实一开始我们并没有很积极在看房
: : 但是自从意外怀孕后就开始觉得这样下去好像也不是办法
: : 大概从去年10月后就开始房仲约就去看房
: : 因为我有养了5只猫,所以一般的3房公寓根本不够住= =
: : 加上我们都是喜欢透天不受干扰的模式
: : 所以后来把目标放在透天
: : 但是竹北的房价这几年真是离谱的高
: : 没有个1千多万根本买不到好的透天> <
: : 陆续看了几间都不是很满意,加上我公婆一直反对我们买房
: : 他们是住在云林非常乡下的地方
: : 无法接受买个房子要花上千万@@
: : 而我父母则是住在在宜兰的黄金地段透天
: : 宜兰现在的透天也都是要破千
: : 他们则是觉得透天一千多很合理阿= =
: : 夹在中间的我们其实也很两难
: : 一度打消了买房的念头
: : 觉得要跟双方父母沟通真的好累阿
: : 后来某次聚餐听到同事在竹北的生医园区附近刚买了一间社区型透天
: : 7年多的房子,65坪左右,1250万
: : 又燃起了我们买房的希望
: : 觉得这个价格是我们可以负担的价位
: : 于是找到某房仲又刚好有接这个社区的案子
: : 我立刻火速联络熟悉房仲朋友帮我们谈这间
: : 哪知这个屋主姿态非常高
: : 一开始说没1400不肯谈
: : 后来我们加到1400了却又说他想要卖1500= =
: : 其实1400已经超过我们原本的预算太多了
: : 可是我们贪图说这个房子屋况跟装潢跟家电都有现成了
: : 才想说咬牙拼拼看
: : 又是屋主一手屋,屋主本身经济状况应该很好吧@@
: : 买这间只是假日让他小孩来练钢琴用的
: : 最后屋主就说他1430才免强卖我们
: : 听到最后我们都火了
: : 虽然屋况是不错,可是坪数比我同事的少了快10坪
: : 却又比我同时买的又贵了180万
: : 后来我们跟我房仲朋友都不爽买了
: : 想说~这应该就是无缘的房子
: : 我也因为这样跑去租了理想中的大楼
: : 虽然没买到但至少让我先租个豪宅过干瘾
: : 就在一个超冷又下雨的晚上房仲又打来约看
: : 时间还晚上8点多
: : 我们本来其实也懒得出门加上前个失败的阴影让我们心情还不爽中
: : 本来想等今年6月小孩出生后较大了再来想买房的事
: : 后来房仲一直说这间不看很可惜,才想说看看无妨
: : 结果~看完后真的很喜欢
: : 地点在竹北喜来登附近的社区型透天
: : 虽然屋龄快12年了
: : 不过屋主在3年前买时有花钱重新装潢过了
: : 只是因为现在家里亲戚人口暴增
: : 已经不够住了,才想要换房
: : 可是屋主本身可以约看房的时间很有限
: : 所以虽然去年12月就挂了,我们直到今年的1月初还是第一组看房的人
: : 结果这间的地点,格局,装潢等都比上一间的更适合我们
: : 隔壁就是六家国中,不远处还有十兴国小
: : 又是属于社区里最里面的边间
: : 楼梯,厕所,每个房间都有对外窗
: : 扣掉猫房,书房还有4个房间可以住人
: : 这样即使我们双方的亲戚父母来住都没问题
: : 加上屋主人也很诚恳
: : 除了冰箱电视跟床要再另外买外,其他家具冷气阿什么都会留下来给我们
: : 最后我们也以1380成交了,总坪数大概65坪
: : 虽然当天斡旋到晚上快10点
: : 虽然我们这次完全没有告知我们的双方父母
: : 虽然我们实际看房的经验值并没有很多
: : 但是~就是一股冲动,加上以后小孩上学方便
: : 我们也不用烦恼交屋后要装潢水电什么的事
: : 就很轻松的可以入住
: : 现在即使再去看其他透天好像也没有这间适合我们
: : 对了~当初我们有看屋主的誊本,当初屋主也大概买1200万
: : 再加上装潢家电什么的,所以我们觉得这个交易算是公平
: : 毕竟过了3年也不算涨很多
: : 屋主赚到3年免费房屋,我们赚到不用费神装潢
: : 毕竟我们在竹北也算外地人,根本也不知道去哪找水电阿木工的
: : 也懒得去找家具,要迎接第一胎其实真的很紧张@@
: : 后来住一阵子高贵大楼后,真的觉得我们真的不适合阿
: : 虽然有很多公设可以使用
: : 可是我们根本没时间去使用阿
: : 大楼也很容易有那种水滴声= =半夜都会被吓醒
: : 后来想想~买房子就真的是缘分阿
: : 分享给还在找房的大家