※ 引述《paraparapa (可怜的哈士奇)》之铭言：
: 各位好 家里的房子在大安区, 捷运站附近, 也因此有建商找上来谈合建
: 土地面积总共有4个地号共517平方公尺(156.39坪), 目前共住了16户
: 建商拥有其中1个地号306平方公尺
: 我们家是4楼公寓, 土地持份是30平方公尺(9.08坪)
: 建商说我们的建物权状面积是25.64坪, 然后合建后可以分到的建物面积是25.06坪
: 他们说他们算给我们的容积约有69%, 说对我们非常优惠, 他是这样算的:
: 9.08 * 2.25 * 1.778 * 69% = 25.06(坪)
土地 容积率 销坪比 分配比
: 2.25是住三的容积率225%, 1.778是他们盖房子的经验公式?(完全不懂是否合理)
容积坪简单来说 就是政府规定一坪土地可以盖多少的建物面积
而所谓销坪比就是一坪"容积坪"换算成"销售坪数"的比例
因为一栋建筑物有许多面积是不算在容积坪里
像楼电梯间、屋突、机房、雨遮、阳台、墙中心到外皮...等
(但各有限制，不可能无限大)
举你们家的例子来说
9.08 * 2.25 = 20.43坪 容积坪
20.43坪 * 1.778 = 36.32坪 这是预估将来可以登记成权状 也就是可以卖钱的坪数
而69%就是建商分给你们的比例
36.32坪 * 69% = 25.06 坪
一般这个比例建商会用房价去抓 反算自己的成本
若有赚就值得作
假设100万/坪的房价 建商分得31万/坪
成本约16~22万/坪 ← 销坪，非营建坪单价 (营建坪单价为销坪单价再除以1.1~1.2)
也就是你们这户建商的利润约
(36.32坪 * 31% * 100万)-(36.32坪 * 16~22万) = 326.88~544.8万
(此为举例说明 请自行带入实际情况)
: 他们说这25.06坪是包含公设的, 然后车位会另外算?(这部分完全搞不懂)
: 可是车位依照土地持分来分, 我们只能分到0.9个车位, 如果要完整的车位要找补
这停车位应该是机械的才能分到0.9位
: 另外有租屋补助每个月 25.64 * 800 = 约2万元
听起来合理 因为台北市租金目前的确不高
另外 可注意租金补贴的期限
请建商补贴至"交屋"而非"建照取得"
因为这两个时间可差至2~6个月
: 然后希望我们一个月内决定, 不然他们打算不管我们就自己建了
: 想请教各位建商开的条件合理吗?
: 我明了建商一定是要有赚才肯建, 只希望不要不合
: 另外我感觉资讯不透明不对等的状况很严重, 还有哪些资讯是我必须要问的?
: 以及是否有什么需要注意的事项? 在此先谢过各位了, 感激不尽
其他注意事项一时很难讲清楚
像是有无信托、建材表、绑约期限、税金分算、地主自付部份(ex瓦斯管)、销售方式..等
建议是合约看清楚 不懂就问
务必每一条都要理解
而关于利益你还可以问
是否有容积移转
(建商花钱买容积移入 但因会消减地主土地持分 所以一般可分8~12%)
是否有容积奖励
(政府看条件送的 但你们这个案子除非海砂、辐射、震灾 一般很难有)
合约是否有绑都更
(基地面积刚刚好在及格边缘 要看有没有符合都更的条件 旁边建筑完成及空地比等)
分配坪数是否浮动
(理论上是，因为审查越来越严 销坪比不一定能作到1.778)
以上 希望能帮助到你