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托仲介卖屋 签一般约曝光多销售快
室内设备毁损难究责 易削价竞争
2013年10月05日
【潘姿羽╱台北报导】委托房屋仲介卖屋时，最怕房仲不积极处理，苦苦等待却始终盼不
到成交。专家建议，屋主不妨先判断屋况、价格是否符合市场需求，若是热门产品，可选
择“一般委托销售契约书”，让不同家仲介互相竞争，缩短销售期。
民众想卖房，通常会委托房仲处理，但却搞不清该如何签订委托销售契约。中信房屋行销
企划部副理江龙名表示，委托销售契约分成“一般委托销售契约书”（简称一般约）和“
专任委托销售契约书”（简称专任约）；前者因弹性较大，是市场普遍的签约方式。
江龙名进一步解释，一般约的意思是，契约不会限制委托人与他人签同样的销售契约，也
就代表一栋房子可以委托多家房仲同时销售，而契约时效大多截至房屋售出或屋主解约，
双方也可自行约定日期。
市区物件可采一般约
若签一般约，因曝光管道较多，提升找到买方的机率。不过江龙名提醒，假如屋主开价偏
离市场行情，房仲可能不会认真卖，也曾发生钥匙给太多仲介，当室内设备毁损，难以追
究负责人的情形。
“邻捷运站、都会区的物件，签一般约就可以。”知名作家Sway建议，条件好的房屋容易
吸引买方，交给3、4家仲介同时卖，能缩短销售期。但他叮咛屋主，不要一次找太多家仲
介，否则可能引起削价竞争，产品形象也会降低。
专任约不可私下成交
至于专任约，江龙名解释，约期通常1~3个月不等，契约限制委托人不得再与他人签委售
契约，适合总价偏高、须长期经营的产品。他指出，房仲多想争取专任约，因为经营过程
中，不用担心被其他业者抢走生意，因此房仲在专任约投入的人力、努力和广告经费通常
比一般约高。
专任约期内，屋主形同被契约绑住，即便自己找到买方，也不能私下成交，仍须付给房仲
服务费。Sway提醒民众，若要签专任约，“房仲品牌愈大愈好，直营店又比加盟店好。”
签约时，要确认合约结束日期及履约保证、瑕疵担保等责任归属，最好另加注“合约到期
后，屋主便可自行买卖”的条文，避免节外生枝。
签约反悔不租店面 押金会被全数没收？
读者ative：
已经签约租了店面，但因故无法开张，必须违约。但租赁契约内有条：“本契约自签约起
生效，如因可归责乙方事由反悔不租，押金应由甲方全数没收。”请问我现在反悔不租，
押金一定要全部没收吗？
专任约vs.一般约
出租人有权没收 软性协商可望斟减
专家回复：
因为契约是双方签约同意后生效，既然签约时承租人同意了，从法律角度出租人就能没收
押金。但承租人也可试着软性沟通，告知房东并非故意违约，或以帮忙协寻房客等方式，
协商是否能斟减违约金。
吴光华小档案
现职：住商不动产加盟行政处协理
经历：
．万国法律事务所
．台北市公会理事监事
．全联会监事
．台北市不动产经纪人员奖惩委员会
学历：中兴大学法律系毕业
资料来源：吴光华