小弟在台中市丰原区找房子(透天)
这两个礼拜看到两间还算喜欢的房子(隔12米路对望的两个社区，不同建案、建商)
此两间各自的条件如下：
(1)临路型，朝东北，开价1360万，屋龄约7年6个月(95/2完工)，简易装潢
地22.72坪/建65.2坪，4房3厅3卫，房屋面宽4.5米，地下室1车位+门口1车位
销售方式：仲介
此间小弟复看了2次，家人也还算满意。
看完的后第一天仲介频频打电话询问，并表示1200万，保证议到。
第三天，仲介又打电话来询问，再次表明价格方面还有空间
小弟这中间因找到了(2)的房子，仲介那边便暂且按下。
(2)社区型，朝西南，开价1588万，屋龄约1年8个月(100/12完工)，非常简易装潢
地27坪/建65.1坪，4房3厅4卫，房屋面宽5.2米，1楼1大1小车位
销售方式：屋主
两间相较起来，小弟是比较喜欢(2)屋子的格局，采光与通风也较(1)好一些
唯独对于(2)的开价较为惊恐 (小弟是一般老百姓，无法负担过重QQ)
想请问板上大大的是，跟自售屋主议价是不是比较有空间？比较好谈？
因为三个月前看了一间开价1580万(新成屋)，第一次开了1300万请仲介去下斡旋
结果被仲介狠狠的洗脸，现在仍心有余悸QQ
附近实价登录能参考的标的物，就只有仅隔马路对面(1)社区的2件成交案子
a房.地28.8坪/建72.7坪，101年7月成交，金额1250万，单价171947元/坪(17.1万/坪)
b房.地28.8坪/建86.3坪，101年11月成交，金额1460万，单价169177元/坪(16.9万/坪)
不晓得这样的资料是否能拿来与屋主议价？虽然屋龄还真是有一些差距....
小弟去网络查资料，此(2)建案当时的预售资料是：
12户社区型，地27~34坪，建60~80坪，售价1150~1600万。
脑补此(2)的条件，地27坪/建65坪，推测当时预售价应该介于1280~1320万左右
当然，屋主当时实际购入的价格就不得而知了
现在屋主开价1588万，想请教板上的大大跟自售的屋主如何议价会比较好呢？
以“总价”来议价？抑或是“单价/坪”的方式来议价？哪种方式会显得有利呢？
小弟是新手第一次购屋自住，还有很多不懂得地方，请板大鞭小力一点了。