※ 引述《bikebikebike (bike)》之铭言：
: 朋友的房子..他在烦恼这件事
: 房子位于台北的北投地区
: 距离捷运站700m(google map)
: 周边有一些公司行号(也距离500m~700m)
: 距离某大学(骑车10min..走路2.5km)
: 周围方圆500m内没有什么餐饮店及便利商店
: 目前有租给住家16000而已
: 若是要隔套房出租
: 需要大整修..约需120~130W左右
: 一间预算租8000左右
: 约可隔7间
: (为透天..所以不会有上下邻居检举的烦恼)
如果要做长远的话，我建议至少准备150万再考虑
120万大概就是满租后就卖掉的投资客会考虑的改法
目前一间房含家具用全和成牌的卫浴大约都要25万起跳
包含管线重拉、台电电表负荷加大、全砖墙等等
不然现在省小钱简单装潢，也只是日后再丢钱进去补救而已
更不论会不会被人检举后要补申请装修许可
上下虽然没邻居，不过左右嫌吵或是爱八卦，就有可能会被有心人检举
: 朋友是这样打算的
: 隔套房出租
: 8000元/月*7间*11月(以每年每间出租率11/12来算)=61.6万
: 以(水费1000元/月+网络1000元/月+有线电视500元/月+垃圾清洁费300元/月)*12月=30800
这边有线电视会低估许多，我建议要有两间拉一条第四台线的心理准备
不然7个房间只拉1条，到时候第四台业者跟上面左右邻居八卦看不顺眼要求多拉线
每个月多出1000，没有心理准备到时候就会出现跟出租经验板的一堆案例一样了
: 再以家具折损费8间房一个月共5000来计算*12月=6万
: 整修的贷款利息3000/月*12=36000
: 整个算下来616000-30800-60000-36000=48万左右
: 比起整间租给人16000/月*12月=192000
: 加维修费2000/年..
家具的折损应该不可能一个月5000这么高，更何况装潢时用好的设备(冷气、电视)
保固通常都会超过1年，家具部分除非是暴力狂，不然要坏很难
更何况有些是人为的就可以跟房客求偿
贷款利息就看你朋友自身条件了
: 年增收入约为29万..
: 但是还要摊还银行的整修贷款..
: 所以..不知道收回然后改套房划不划得来
: 所以上来请教各位包租神人...
: 谢谢~~
我是觉得如果有时间管理套房，然后房屋已经不用付贷款的话是可以考虑
因为装修成本差不多5年回本，在用心装潢的前提下
基本上不会花到太多钱去做后续的大幅度维修
有些粉刷或是消耗品更换也都可以自己来
要不然就是透天花个30万左右小整理后分层出租
这样算是小幅度的改装又可以增加房租收入简单管理的方法