※ 引述《shhsu (shhsu)》之铭言：
: 2002-2008年，是什么原因房价涨呢？
: 2009-2013年，又是什么原因让房价续涨呢？
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http://ppt.cc/tTAS
http://www.multpl.com/1-year-treasury-rate/ 美国一年 Treasury Rate
您的时间点有点落差
看图说故事的话 你看贷款一直在增加 2007年到达高峰
美国房产2006到顶往下 房市崩造成金融危机股市崩盘
利率在08年急速调降到<1%
资金行情造成 股市09年开始变大涨 但房产还在跌是要到2011年才落底
历史故事背景的话 长话短说的话
美国因为长年房市一直上涨 所以便得说银行贷款很容易
甚至连债信评比不甚好的民众都可随便贷的到钱
那些credit较低带到的房贷称为次级房贷 sub prime mortgage
信用差的甚至贷款利率可能还超过10%
而因为违约风险较高 所以要缴交的房贷利率也很高
一个人违约的风险较大 但是一篮子要同时违约较不可能
所以当时美国一些伟大的金融金构们
将那些一篮子的房贷 拿给信用评级机构如 S&P, Moody's阿等的 打信用评等
而依照信用好坏 打评级给予不同的报酬率 这样的金融商品叫CDO
而当时很多鸟蛋 也是打着AAA信评的
而这些银行们也很聪明 也会为自己保保险
像是保险不只保你的命 在美国也可以保信用险
例如说银行明知你信用不好 但是还是贷给你钱 银行去保保险
如果你跑了 保险公司会赔给银行 如果你没跑 银行顶多只赔保费
当时承担这样的保险公司如AIG等
而这样的一种信用保险 在金融界里叫CDS
如果加入两房也凑一脚(房地美 房利美)
银行带给你钱 银行将你的贷款一些部分卖给两房
两房再将这些贷款卖给 投银 或避险基金 然后再重组包装的金融商品称作MBS
好 将上面的东西全部重组再一起 原始的源头可能就是信用不好的债权人
但是被金融机构重组包装成CDO 然后卖给下一层金融机构 又重组包装 再卖给下一层
然后重复 重复 重复 于是将干感化发挥到极致
一整串的人大家都赚得很爽
当时因为景气好 房产每天涨 又有CDS 看似天衣无缝的计画
但是当有一天 房价开始下跌 原始的那个次贷房奴跑掉时
后面那一大串的金融机构 和投资者就是全死了
(伟大的华鸟街还卖全世界您看 我相信我们的理专当初在台湾推 雷曼债的时候
内容物绝对不会跟你们讲那么多 )
于是就是崩崩爽 保险AIG也是赔不完 炸 两房 炸
至于 2011年后的房价上涨 首先美国太大了 不能说大范围的狂涨
要依照地区来讨论才准
像是城市里烂区的房子就算到现在还是一文不值
但是纽约中央公园旁的房子金爆也没什么跌 现在又创新高了
http://www.neighborhoodscout.com/ny/new-york/rates/
有兴趣的上网自己点进去看该地区的房价
: 这几年是资金行情，对吧？
: 因为好赚，所以相继买。
: 有现金拿现金，没现金拼贷款，贷款不够拿信贷来贴，
: 反正稳赚不赔，胆向钱边生，勇敢买下去。
: 那，如果不涨了呢？还买吗？
: 看一下a大的投资成本分析，即便不跌，平盘，也是赔。
: 有多少资金动能可以让房价续涨？
: 有人说：没卖就没问题，反正我是置产。
: 那么，就跟都更一样，抱一个未知的梦，不知道何时能回本，
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台北的都更 很难搞 上次弄的哭哭啼啼的
: 也许十年、二十年，资金就套在那。
: 有闲钱，自然可以等，那用贷款买的人呢？
: 房市的饼愈做愈大。
: 以前，泰半认为买台北市会涨，台北市是唯一选择。
: 慢慢的，新北市发展起来，让人觉得是明日之星。
: 接者是，桃园、台中、台南、高雄，处处让人有信心。
: 交通也愈来愈方便，不一定要窝在台北市。
: 今非昔比，这么大的市场，要买多少才能影响行情？
: 是投资，就要卖，才能获利了结。
: 问题是，你要卖给谁？
: 卖给投资客吗？
: 还是自住客？
: 投资客会不会互相接手，我不知道。
: 但自住客，这几年的优惠房贷，显然消化了不少买方。
: 而且，低利的好处几乎被房价吃掉了；
: 主要负担是房价本身。
: 当房价高到不能负荷，想买也买不起时，还会涨吗？
: 何况还可能升息。
: 房价涨时，实价登录是地板；
: 房价涨不动时，实价登录就是天花板。
: 不会涨，谁愿意加价买？