1.来源连结:中时电子报
http://money.chinatimes.com/news/news-content.aspx?id=20130618000586&cid=1206
2.内容:
社论－房市供给严重过剩 小心泡沫破灭风险
2013-06-18 01:27
中国时报 本报讯
央行日前发表金融稳定报告，指出部分推案量大地区，包括桃园县青埔、
南崁、八德，新北市林口、三峡与淡水等，房价不合理飙涨，都是资金行
情炒作出来的泡沫，未来房价显然有下修的压力。
其实，央行可能为避免引起社会各界的恐慌而语多保留，但真相是，台湾
房市，目前供给严重过剩，房价高是部分业者和投资（机）客联手炒作形
成的假象，一旦资金行情随时结束，台湾房市必然受到很大的冲击，极可
能化为泡沫。
首先，目前国内自有房屋比率高达八五％以上（美、日等国大多低于四％
），房市需求本来就不大，而主计处一○○年底公布的住宅普查显示九九
年全台“空闲住宅”数量已高达一五六万宅，空闲率达十九．三％，宅数
和比率双双创下历史新高；加上人口老化、出生率下降与少子化，人口红
利逐渐消失，房市供过于求的现象可说非常严重。用基本的供需原理判断
，房价本来就应该下修，而现在经济成长趋缓、物价温和上涨、企业获利
下降、家庭负债提高，台湾房市多头反而走了十个年头，实在是没有道理
。
那为何台湾房价偏偏持续飙涨？近因主要为二○○八年金融危机后各国采
行货币宽松和低利率政策，以及我国遗产赠与税在二○○九年一月大减税
，造成资金回流和货币供给大增，让投资客竞相将资金投注于房市，也就
是所谓的“资金行情”。
远因是台湾不动产税制的不合理，在持有税负方面，房屋税和地价税的税
基严重偏低于市价，以仁爱路帝宝市价超过四亿元的豪宅为例，一年所缴
的房屋税和地价税只有十六万元，比每月的管理费还要低，有效税率才万
分之四，（仅为一般国家财产税有效税率的廿五分之一以下）；因此投资
客囤房囤地，税负成本根本不放在眼里。其次，不动产交易的利得税负也
是少得可怜，监察院调查发现一品苑有人在同一年内卖出豪宅，获利约一
．五四亿元，报酬率约一．六倍；土地增值税为零，仅缴房屋的交易所得
税九十二万元，有效税率仅○．六％，可谓涨价（暴利）全部归私。持有
成本低，报酬率超高，难怪许多投资客竞相投资房市；结果是房价越炒越
高，变成房市投机者将自己获取暴利的快乐，建筑在许多人买不起基本住
房需求的痛苦之上。
也难怪，建商的利润率至少都在四十％以上，知名大建商的每名员工每年
获利额高达两千五百万元，最高甚至可达一．一六亿元，压倒所有的科技
、金融业者。现在许多电子科技业主都感叹代工毛三到四（毛利率微薄）
，也不务正业，转投入房市，形成建筑业一枝独秀，制造业乏人问津的产
业失衡现象。
台湾房价不合理飙涨还有一个重要的原因，就是资讯不对称问题严重，业
者和投资客联手炒作，连预售屋也有“红单”、“白单”等等哄抬性的假
性投资需求，营造房市热销的假象，诱使部分自住需求者恐慌追高。于是
房市泡沫越吹越大。
问题是，资金行情迟早会因为量化宽松结束而落空，房市必然首当其冲。
没有所得成长的实质支撑，房价炒高让绝大多数的自住需求者买不起而退
场，最后一批进场的建商和投资客必然会惨遭套牢而血本无归，参与房贷
和土建融的银行也可能一起遭殃。
事实上，以上的忧虑可从房市泡沫化的客观指标得到印证，例如房价所得
比高达九倍（超过国际的六倍警戒线）、台北市房贷本息超过家庭所得一
半、房价租金比超过三○○（国际警戒线为二○○倍）、投资需求超过二
十％、房价涨幅数年超过经济成长率等等，可见我国房市泡沫已经到了破
灭的临界点了。
因此，我们不得不提醒政府和房市相关业者正视房市泡沫化的风险；已有
住房的，没必要再参与此种高风险的投资；自住需求的购屋者更应冷静观
望，切勿盲目追高。健康的心态应该是“买不起的不买，不好的不买”，
此时不妨先建立“先租后买，先小后大，先远后近，先旧后新，先有再好
”等等正确观念。
政府不但应将房市泡沫可能破灭的风险公告民众周知，更应鼓励资金导向
生产事业和公共基础建设，以降低房市的磁吸效应。将预售屋纳入实价登
录制度，抑制短期投机交易颇有成效的奢侈税不但应该维持，更有必要将
预售屋纳入，更应该将持有期间拉长。当然更重要的，合理调高非自住房
屋的持有税负，对不动产交易实价课税，才是健全房市的长期对策！
3.心得或感想:
最近版上不少文章看好房市，从北到南，处处利多，从预售屋到成屋，从
房子到农地，没有不能买的，既然那么多可以买的，选择这么多，如果要
投资，不妨多评估评估再决定。