台北仁济院　地上权住宅的神祕霸主
坐拥三万坪地租收益　不用靠政府养
虽然近来抢进地上权住宅的大咖建商愈来愈多，但要论经营规模与资历，却没人敢与非营
利机构的 财团法人台湾省私立台北仁济院一拼霸主地位，因为这个由板桥林家第六代掌
门人林明成坐镇的慈善机构， 已开发出三万坪大台北精华地的地上权住宅，每年地租收
益高达数亿元。
谈起地上权住宅经营，房地产业者口中的最强霸者，既非建商也非财团，竟是历史渊源可
以追溯到清朝的非营利机构──财团法人台湾省私立台北仁济院，这个极罕见完全不用依
赖政府预算补助或是民间捐款，就能营运的公益机构，财源稳定的重要原因，该院董事会
祕书洪耕育直言，“靠的就是地上权住宅的地租收入！” 位于台北市万华区广州街上的
台北仁济院，地上权住宅规模有多大？据当地业者估计，大台北总计超过3万多坪。
仁济院土地的大本营在万华区，光是广州街一带就有上万坪土地，其次是西门町商圈内也
有可观的土地，像是今年初法拍市场上出现的仅有地上权且不点交，却溢价65倍天价标出
的汉口街老旧公寓，土地就属于台北仁济院所有。此外，仁济院在台北火车站前商圈的南
阳街也有一块约2450坪的精华地，另外包括松山、大同以及新北市的淡水、新庄等地，仁
济院皆坐拥土地资产。
百年历史　主导权重回林家
有着百年历史的台北仁济院，前身是板桥林家第三代子孙林维源在1866年创立的保婴局，
专收弃婴，到日据时代才被整并为台北仁济院。当时首任的董事长就是国民党荣誉主席连
战的父亲连震东出任，到1950年政府迁台后，才登记改名为财团法人台湾省私立台北仁济
院，并在隔年成立台北仁济医院，逐渐发展成如今有着医院、疗养院、安养所的组织规模
，之后主导权重回板桥林家手上。
现任董事长由板桥林家第六代掌门人、华南银行董事长林明成担任，连家退居其后，但家
族成员仍长年出任仁济院董监事职位。 仁济院能累积庞大土地资产，除了一开始来自行
医救人、救济弱势的作为，获得社会认同，长期将民间捐赠善款投入土地市场，以及民众
捐地等来源之外，林家、连家良好的政商关系也一度被质疑是获得庞大资产的主因。
2006年媒体曾报导，当时的前立委段宜康、台北市市议员周威佑就曾怀疑仁济院在大台北
拥有超过三万坪的土地资产，与连震东过去任职台北州接管委员会主委期间，将接收自日
本人的房舍转交给仁济院有关。但这种说法，遭到连战幕僚反驳，认为是牵连不相干人士
，最后也因未被证实而不了了之。
台北仁济院虽然拥地规模大，但因为是公益组织，土地并不适合开发出售牟利，因此除了
少部分开发自用外，其余大多数都是以地上权方式开发为住宅或是店面，收取地租收益。
当地土开业者指出，在土地市场上，仁济院近年来已鲜有作为，几乎没有买卖任何土地，
但对于包括合建、都更在内的任何开发合作都乐意配合，唯一在乎的事情就是确保地租收
益稳定。
只租不卖　地租上看数亿元
至于营运方式也很简单透明，根据一份台北仁济院的契约书，承租采五年一约，只有两笔
费用，一项是每年地租，这依据签约当年的公告地价为基准，以年息的百分之3计算，按
建坪计价，签约后到下次续约前，就算地价涨也不调价。 另一个就是出售地上权住宅时
，除须仁济院同意外，还要收取18个月的地租，仲介解释，这是当作土地增值税的补偿，
此外，虽然仁济院不签长约，但因为没有卖地开发的压力，基本上都不会主动解约，租赁
关系多半相当稳定。
据了解，台北仁济院的地上权住宅买卖的成交行情约在市价的五到六成，但仍有贷款困难
的问题存在，主要交易的都是经过合建或都更后释出的新屋产品，至于屋龄老旧的物件，
多数持有者则是期待都更，因为在都更的权利变换下，他们的地上权住宅虽然建坪会缩小
，却能换成拥有土地所有权的一般住宅，价值大翻身，因此少有换手交易出现。
对此，洪耕育表示，台北仁济院的地租除了曾一度因为公告地价涨幅过快，体谅租户压力
而调降为2％，2003年又调回来之外，长期都维持这样的水准，地租比起公家单位仍相对
便宜。即使如此，以这样的行情水准与超过三万坪的土地规模，在近年公告地价大幅调升
下，地租收益仍大幅成长，房仲业保守推估，年地租收益至少上看数亿元
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