蛮有趣的文章，大家可以看一看
================================
原文出处 http://www.wetalk.tw/forum.php?mod=viewthread&tid=1712
原文内容
首先，先跟大家说清楚，我是个专业投资客，在这市场超过十年的经验了。
在 SARS 最低点买了南港的国宅，之后 06 年买了新庄，07 年买了新店，
09 年进军高雄，靠着时运，过去几年真的赚了不少钱。
目前我手头的部位，大概都清空了，只留着台北市一两处精华地段的公寓等都更。
在这个讨论版，常常看到有人拿着很多理论唱空房市，认为房价接下来会崩盘，
也会有我的同行投资客，告诉大家房地产只涨不跌，过去几年没买的都亏大了。
我想，如果我是刚入社会，想要买房的年轻人，
一定不知道该听谁的，好像两边都蛮有道理的。
因为我过去在房地产真的也赚了些钱，我想这也是我该回馈社会的时候了，
所以我会在这篇文章，提供我的看法，让想买房的年轻人做个参考。
首先就先来回答一个大问题，到底是那些说人口红利理论的看空者正确，
还是说台湾有钱人很多的房市看多者正确呢?
以良心投资客的个人看法与经验来说，其实两边都有正确的部分，
但也都故意忽视另一边的看法也有合理之处。
简单来说，一边就是故意要看空，另一边就是故意要看涨。
只听信两边任一边的说法，都是错误的。
简单来说，房价会涨会跌，并不是一两个指标可以轻松判断的。
要考虑的因素非常多，任何告诉你因为某某原因房价就会涨或跌的人，
通常没有告诉你事实的全貌。
良心投资客我，对于北部的房市比较熟悉
(虽然投资过高雄也赚了，但毕竟不住在那边，不敢说是专家)，
所以接下来我会针对看多看空者的论点，告诉大家什么才是正确的答案。
1. 看空者的第一个理论，就是台北房价已经涨得太高了，处于泡沫阶段。
无论从房价租金比、或是从房价所得比，台北的房价似乎都是全世界最夸张的地区。
所以，台北凭什么有这么高的房价呢? 未来一定会下跌
正确的看法: 台北房价真的很高，无庸置疑。
那些建商告诉你台北的房价其实不贵，都是在唬烂你的。
但是，房价已经太贵，就一定会跌吗? 这要看你要从什么角度来看了，
如果你看很长期的，对，泡沫一定会破，但是到底什么时候破?
一两年内破，那或许想买房的人可以等一等，但如果是 10 年后才破呢?
买房的要等十年吗?
所以，简单来说，台北房价的确过高，但永远不会有人知道什么时候会跌。
黄金涨到每盎司 1000 美金的时候，就有人说价格太高，未来会泡沫，
结果黄金一直涨到每盎司 1900 美金之后，才开始反转趋势。
2. 看空者的第二个理论，就是告诉你，台湾的人口红利快没了，
未来要买房的人越来越少，所以房价一定不会有支撑。
正确的看法: 因为看了这个论点，
良心投资客就花了些时间好好研究网络上关于人口红利的文章，
毕竟我不是学经济学的。在看了很多篇文章之后，
良心投资客下了这个结论:
人口红利下滑，的确会对于房屋的需求造成影响，
但这部分主要会是自住客的需求，
也就是说，是有可能发生自住客的房屋需求减少，
但这是不是一定会让房市崩盘，
那却未必，自住客对于房市的影响大概是三四成左右，
市场上还有其他非自住客需求的力量。
所以人口红利减少会对房市造成影响，
但别的因素有可能可以中和这个影响。
3. 接下来来看看认为房价还会涨的人的理论。
首先就是，台湾有钱人太多，这些人的筹码很安定，不会卖，但未来还会持续买，
因为钱没有地方去。
正确的看法: 台湾有钱人的确很多，良心投资客在过去几年见过的有钱人真的很多，
随便身家都几十亿在算的。
这些人或多或少都有好几个房地产在手中，
有些人多的甚至一二十个物件长期持有。
的确，这些人手头的房子，不卖就不会跌，会成为市场稳定的力量。
但是，他们未来还会不会继续买?
以良心投资客认识的有钱人为例，
其实大部分的这些有钱炒房族，现在都很缩手，
可能手痒去杨梅或南部小小买一下，但其实都很小心，
有钱人都不是笨蛋，已经涨了一大段的房地产，
特别是台北房市，是不会增加持有的。
4. 看多房市的另一个理论，就是未来会持续都市化，就算人口红利降低，
但人口会集中到台北市，所以就算台湾其他区域跌，但台北还是不会跌。
正确的看法: 都市化的确是台北房价不可能跌多少的主要原因。
台湾未来的人口绝对会更加地集中在大都会区，
所以这会让台湾的大都会区的房价有强烈的支撑，特别是台北。
这个支撑，虽然不能保证台北房市还能续涨，
但却能保证台北房市未来万一下跌时有强烈的支撑
5. 看涨者的第三个理论，就是政府做多与陆资买房。虽然马政府多次宣示要打房，
但都只是作作样子，不会真的打。而大陆的资金充裕，大陆有钱人都会想在台湾置产，
所以台湾房市未来还是会涨。
正确的看法: 政府的确是想强力作多的，至少现在是。马政府的第一季 GDP 这么难看，
不靠房地产业帮他冲点数字，还能靠谁。
开放寿险资金重新可以进房地产更是一大利多，
所以政府的表态也算很明显了。至于陆资到底会不会买台湾房地产呢?
如果未来真的开放，那肯定会有不少大陆有钱人来置产。
但他们只会买台北市最精华的地段，所以台北的大安区信义区会是主要的标的，
其他的地区，大陆有钱人是不会想买的。
看完以上五点，如果你还看不出未来的房市趋势，那就要打屁股了
但送佛就送上西天，良心投资客我今天就讲得明白点
未来的北部房市
1. 长期来看必跌，但 2~3 年内可能还会维持在目前价位。
而且未来就算跌了，不同区域也会差异很大
2. 台北市的最精华地段，未来应该不会跌，而且还有上涨的空间
3. 台北市的二线地段与新北的精华地段，如士林、内湖、板桥等，未来就算跌，
也只会跌一点点 (预计跌 5~10%)
4. 新庄新店淡水林口会跌比较多，但随着交通建设的完成，还算有点小支撑
(预计跌 10~20%)
5. 桃园基本上会崩盘，虽然人口够多，但购买力差，陆资也不会有兴趣帮忙撑
所以，要买房，如果买不起北市精华段，至少可以买北市二线或是新北精华
可以保证你未来就算遇到房价大修正，也只会受到轻伤
至于想当投资客赚钱，良心投资客在这里跟你保证，现在绝对不是个好时间点。
除非你是有好几千万的现金，想买台北市精华段，否则就别想靠投资房地产赚价差了
======================================
心得: 蛮有趣的文章，大家可以看一看。
这于这个人的说法是对是错，留给时间来检验了