1.来源连结:
http://news.housefun.com.tw/ohousefun/article/14184231388
2.内容:
台北市房价崩盘只是时间问题
好房 News 发表于 2013/05/17 12:13
圈圈点评
圈圈先生也希望房价赶快下跌，让张金鹗的理论快快实现，但是
苦等了十几年了，只能眼巴巴的看着房价一直涨、一直涨....
引言──如果你还认为台北市房价还有空间上涨.....(本文引用自：一个分析
师的阅读时间)
前阵子Facebook上有张图被广为转载，大致内容是台北市房价租金比(Price
Rent Ratio, PRR)为64倍，位居全球之首。房价租金比的计算公式是“房屋总
价格/年租金”，意思是：房子的价钱足以让人租几年。
实际租屋价格被视作是实质住宅供需的合理价格，消费者物价指数(CPI)中也
是计算租屋价格(在台湾权重约占20%)，因此台湾近十年年台湾房价虽然飙涨
但CPI上升的幅度并不大，原因之一就是租金几乎没有成长。正因为租屋价格
代表需求的合理价格，因此房价租金比越大就表示房价背离合理价值越远。然
而，倍数在怎样的位置算是合理呢？一般而言二十年是合理的位置，意思是说
：当一栋房子的价格相当于二十年租金时，不如就买下来吧。
但为什么是二十年呢？扣掉二十岁到二十五岁之前由父母扶养不论，成人能工
作的时间大约是三十年，然而却需要住五十年的时间──这样看起来似乎表示
二十倍似乎很少？然而房子的价格理受时间因素而折旧(这是重要的问题，后
文会有更详细的分析)，新成屋五年价格开始下滑，三十年之后降价幅度非常
小几乎停滞。
再加上人生有很多不同阶段，例如结婚者可能在新婚时需要住双人套房，成为
四人家庭时需要标准的三房两厅，退休后又只需要住双人小房；单身者则可能
需要工作时期市中心的单人套房以及退休后的宽敞景观宅。
房子是一个人生活的延伸，人的生活会随时间改变，房子当然需要改变。更不
用说房子装潢大约十年一换，换装潢的时候往往也是人生转折时，许多人更会
趁此时换屋。考虑这些因素，我们应该理解的结论是：所谓“合理”的PRR倍
数并不是一个固定的数值，而跟一个国家人民的生活模式有很大关连。同时我
们也必须理解的是：即使合理PRR倍数并非固定，却也有一定范围，那跟人的
生活模式改变、房子本身折旧有关──因此合理倍数，大约十年到三十年之间
。
全球房地产指标(GlobalPropertyGuide, GPG)这个网站(见延伸阅读)列出了全
球85大城市的PRR，其中就有72个城市落在刚刚提到的10~30倍之间，超出40倍
的城市只有3座。从这角度看来，我想各位应该可以理解台北市的房价有多夸
张，64倍几乎是一个人成年之后到死亡的完整时间，其中我们只有一半时间能
工作，可能有三次以上的重要人生时期转折；而房子的残值也将在三十年之间
不断下滑，五十年之后除了等都更重盖之外几乎没有能真正活化的方式。
从另一个角度看来，台湾人的实质收入能支撑得起这房价吗？台湾人均GDP是
20000美金，根据GPG的资料显示，台北市每平方呎平均价格为7112美金，也就
是说一年不吃不喝大概可以买3平方呎，也就是1坪。以目前一间房子平均34坪
(含公设)而言，要赚34年才买得起──这已经远超过一个人一生能工作的时间
。再换个角度，会不会是租金太便宜以至于我们认为房价太贵呢呢？
用租金价格平均1117美金/月来看，年租金为13404美金，占年均GDP的三分之
二。也就是说平均而言，租屋者把薪水的三分之二花在住上面；这样看平均收
入较高的台北市可能失准，从现实观察，一个月薪三万到五万的人，月租金大
概也要一万到一万五，至少也占三分之一到五分之一，在薪水不调整的情况下
，根本没有涨价空间。
许多大谈居住正义的人往往把房价高涨的原因怪罪到建商的贪婪以及政府的无
能，某种程度上这两个思考角度都没错，但这绝对不是这十几年内推升台北市
房价的主因。建商并非自西元2000年之后才突然变贪婪，而其他各行各业的经
营者也无不想大赚十年──因此贪婪不贪婪不是重点，即使有些建商的手法实
在恶劣。
政府对于房市的控管的确不够严格，但也并非只有台湾政府对房价飙涨束手无
策。任何企业对于获利的贪婪都是既存的生存欲求，因此只是责怪建商放假消
息唬弄社会大众并没有意义，更重要的是结构性因素的改变。到底发生了什么
事情使得建商有机可趁，为什么台北市的房价能站上目前水位？市面上的文章
大多只是谈“现象”，以下正文将从资金面、需求面、供给面等不同角度去探
讨“原因”──或许知道为什么房价会涨到这个水位，以后房价崩溃时也就不
会太过恐慌。
资金面
全球资金宽松绝对是这一波推升房价的最主要因素，包含中国、东协各国也都
不断飙涨。央行基本利率不断下调(见下表)，定存对一般人民而言就越没有吸
引力，这时候游离的资金一定是往股市、汇市、原物料期货市场以及房地产市
场跑。往房地产跑的投资客可以分成两类，一类是为了赚租金投报率当包租公
，这类算是较为稳定的资金；另一类是为了赚房价飙涨价差，这类算是较为浮
动的资金。
让我们用租金投报率的角度看PRR。假设你是屋主，租金对你而言是收入而不
是支出、房价是投资而不是资产，那么在房子百分之百可以出租的前提下，20
倍PRR相当于5%年投报率(即PRR的倒数)、40倍PRR相当于2.5%、60倍PRR相当于
1.67%。目前台北市的租金投报率大概是1.5%，如果扣掉房子可能会租不出去
的风险、装潢的折旧以及现金流动性，其实差不多已经无利可图。也就是说，
对于有意愿当包租公、包租婆的投资客而言，台北市的房价也已经完全没有任
何吸引力。
http://tinyurl.com/cuq7hnc
第二类投资客不一定会因为租金投报率低就抽离市场，但这类投资客对于市
场讯息反应之快，只要闻到市场反转的讯息，就会快速移动资金。但以我目前
听到的市场资讯以及实际现象看起来，这类为了赚价差的投资客已经纷纷开始
往中、南部跑，特别是台中市近期飙涨迅速，看起来颇有当时台北市多头肇始
的气氛。
有些人(特别是建商)认为，台湾各大城市轮涨是代表房市健康的现象，这推论
不能说错，但健康的轮涨必须跟植于客观条件也足以堪当。问题是，根据内政
部的预测，台湾人口即将于2025年开始负成长，中、南部空屋率约15%~20%又
高于台北市10%~15%，加上空着的建筑用地也较台北市多，实在看不出有什么
强大的实质需求撑得住高房价。
再从另一个角度来看，如果目前多数台北市民都已经无法负担高房价，那么第
二类投资客的资金又开始撤出台北市，我们有什么理由相信这次轮涨会是百花
齐放的健康情况？健康现象的轮涨是指原本涨的区域不大跌，但如果资金抽离
之后可能造成跌势，那就不可一概论之。
总而言之，在全球货币宽松的前提之下，资金面有利于撑高台北市房价。这绝
对是维持台北市房价的绝大重要因素，只要资金面无法维持，房价就很难撑在
这个位置。
需求面
许多人认为文化是影响需求的重要因素。台湾人基本上还是受到中国文化的影
响，特别安土重居，因此台北市的高房价一大部分来自于这个文化传统。这个
论述基本上也似是而非。假设台湾人真的“特别”安土重居，那么这也不会是
这十年才突然爆发的事情，因此这顶多可以视作一个辅助支撑房价的文化因素
，但并非主要理由。台湾人的确重视拥有房地产，但是不是有比世界上其他所
有国家都来得重视以至于特别能接受超高房价，那是完全不同层次的问题。
另外也有人认为，租屋制度对于自有住宅的需求影响甚大。台湾人重视自有房
屋，是因为租赁契约对租屋者不够保障；如果能使用对租屋者更有利的契约内
容，应该有助于降低对房屋的需求。这个说法是上一段文化论的延伸与补充；
如果台湾人安土重居的理由是因为安全感，那么只要能强化租屋给人的安全感
，那么理当会降低高房价。
但进一步强化租屋者的权力，相对的出租者的风险就会提升，这个风险性将会
降低出租者的意愿，因此出租的量会减少，同时租屋价格也会上升，短期虽然
会造成包租公们抛售房子以至于房价下降，但长期而言反而会推升自有房屋的
需求，造成反效果。
不过相对于以上两个原因，台湾的政治稳定性高反而是更重要的因素。时至今
日，绝大多数台湾人已经越来越相信，中国不可能武力犯台，而即使中国在未
来某日统一了台湾，也不至于剥夺现在既有的财产──特别是土地与房屋。要
知道，房地产在政治混乱、战争频繁的时代是毫无价值的东西，一纸合约能代
表什么？
在没有国家公权力保护的情况下，一些整天只想着让财产重新分配的暴徒，随
时可以夺走他人的一切；更不用说在流亡的年代，土地更是带不走的资产。这
十几年来中国跟台湾的关系逐渐改变，特别是香港回归中国之后的发展，更让
台湾人对房地产充满信心。
自有住宅与租屋一个关键性的差异，在于是否能随意装潢。近年来，台北人对
住宅品质的要求不断高涨，一方面固然是受到建商大炒豪宅引发对高级装潢的
需求，另一方面也跟台北房屋老化日趋严重息息相关。目前台北市屋龄超过30
年以上的老房子高达51%，平均屋龄也达29年，多数房子的采光与格局早就不
符合需求，甚至连重新装潢也无法解决这些问题。我认为这股重视装潢的风气
，包含苹果日报副刊、超级住宅改造王等节目都推波助澜了人对于优良住宅环
境的需求。
此外，台北市产业完整、工作机会丰富，不断吸引外地人进入大台北地区生活
，这是一个非常长期的需求支撑。基本上我不认为台中市跟高雄市未来二十年
内有足以匹敌台北市的产经环境，台湾的产经环境越差，人才就会越集中在台
北市──这其实是件非常讽刺的事情，台湾人越是想搞什么城乡平衡、五都并
立，让资源无法集中于任何一处，最后反而会导致城乡差距越差越大。关于这
个现象可以另文阐述，但我的结论就是：大台北地区的房地产有很强的需求支
撑，其他地区则看不出太大机会。
至于众所期盼的中国投资客完全没有看到任何迹象。我也不认为外国人看到这
种租金房价比还会贸然冲进台北市房地产市场。
以上零零碎碎谈了目前看起来比较强烈的需求成因，主要是想跟各位强调，目
前台北市房市的需求支撑的确强烈，还存在没有满足的现象。同时也有件事情
必须特别说明：对于好住宅的需求以及对于住的需求其实是两个层次的问题。
然而，由于现在新成屋供给过少，因此这两个问题就成了同一个问题。
供给面
供给面是过去最少被探讨的部分。以下三张图表说明了台北市目前房屋供给的
情况，结论就是：台北市屋龄严重老化，而且已经到了不处理不行的程度。目
前台北市有超过一半的房子屋龄大于三十年，而次多的区块是26~30年占了两
成、再其次的是21~25年占了一成。
换言之，屋龄低于二十年的房子只有不到三成，而十年以下的房屋更只有5%。
我们似乎该庆幸的是，五年内的新成屋户数高于6~10年，这意味着近五年来新
建案数正在增加。但如果对照第四张表则可以看出，新成屋的平均坪数高达将
进50坪，与30年以上房屋平均坪数仅有30坪相比，高出不少。这暗示了，新成
屋的平均坪数大都不小。造成这个现象的原因有二：1.新建筑法规对于公设比
的规定变严格，因此相对于实际居住坪数，契约坪数看起来会增加一成以上；
2.豪宅增加。
http://tinyurl.com/c9d6p8m
http://tinyurl.com/cj7n53q
http://tinyurl.com/cugywjh
http://tinyurl.com/cn4q5z7
我认为相对于变化甚少的需求面，这十年来台北市房地产飙涨的真正主因反
而是新成屋供给不足。大家可以特别注意一下高房价之首大安区，20年以下的
房子只有8%，10年内的房子甚至只有3%。台北市真正的问题并不是“供给不足
”，而是“新成屋供给不足”。老房子占去城市最核心的位置，这些房子本身
很旧，格局与设计也跟新房子完全不能比，但由于位置好，房价在三十年后又
几乎不会下滑，整个撑在那里；而位置稍远的新建案则因为捷运带来交通之便
，只要住宅本身条件够好，也能漫天喊价。
说穿了，新建案之所以可以喊出高价，那是因为对于消费者而言，核心区域的
房子位置好但是屋体本身老旧、外环区域的房子位置差但是屋体本身良好，在
这样的权衡之下，建商就能用说服消费者用不逊于核心区域的价钱买下新建案
。接着，当这些外环区域的新成屋开始炒高之后，就会反过来拉抬核心区域老
屋的房价，要知道，地点才是影响房价亘古不变的硬道理。
同时间，全球性的货币宽松低利政策推波助澜了热钱涌进房市，于是这股台北
市房市多头就在资金、供给、需求，三个面向同时有利的情况下，一路推升到
现在的水位。所有明确而强烈的异常现象，都不会是单一因素造成，而是多重
因素交互作用下的结果；意识到这点之后，或许我们可以理解，为什么明明台
湾这十年来经济没多大成长，反而是台北市房市涨到比中国一线城市还要更夸
张的水位。
从供给面看来，要长期降低台北市房价的方式就只有大规模都更，除此之外根
本毫无他法。说直接一点，以现在台北市建筑土地已经极端稀有的现实来看，
以为盖什么一、两千户国民住宅就可以改变现况，无疑是杯水车薪的妄想。让
我们把时间推往五年后：到时候将有六成以上的房子屋龄超过三十年，这些房
子根本无力对抗大地震，只要灾难一来，没人能预料伤害会有多么严重。但台
北市这十年来都更成功的案子寥寥可数，文林苑事件之后，看起来又是遥遥无
期。
我是很能接受许多抗争者的想法，我们当然希望保护每一个国民的对于自有住
宅的权力，并希望将都更的美好结果带给原住户。不能轻易都更是住宅正义，
但高房价也违反居住正义，现实就是：我们必须要在两者之间选择一边。
持续拉高都更门槛，无疑是把更多台北市民的人身安全拿来当作赌注，同时也
将形成支撑房价最有力的因素。当然啦，如果持续不都更，台北市的重心迟早
会转移到一些新区域，到时候台北市自然也会走向衰败，根本不会有高房价的
问题，只会有废墟化的问题。如果要谈人权跟居住正义，我认为至少要拉高到
这种层次来思考，只顾著维持眼前的正义，往往会变成未来更加庞大的邪恶。
结语──台北市房市会崩盘吗？
从正面的角度看来，多重因素支撑了台北市房价，因此任何一个因素转弱，可
能都不会真正影响房价。但相对的，也正因为台北市房价是因为多重因素的拉
抬才能攀升到现在的水位，因此只要有一个因素开始松动，就很可能造成连锁
效应让游资撤离。简单的说：台北市房价“目前”绝对具有高水位的条件，但
要这些条件持续成立、长期支撑住这房价则是非常困难的事情。
基本上我认为台北市房市目前已经凑齐所有泡沫膨胀到极点的条件，最好的情
况就是此刻，盛极而衰、由复反剥不变的真理，问题只是泡沫破裂将发生于何
时。至于崩盘会崩到怎样的程度，我的看法是PRR将跌回20~30倍的位置。目前
台湾GDP成长已经不快，经济没有动能、产业不断外移，其实越来越没有拉高
房租的条件；在GDP不可能快速成长、房屋租金占日常生活比例没有快速提高
的可能下，房价至少腰斩是没有太大疑问的事情。
我认为货币宽松何时结束将会是影响泡沫是否开始破裂的短期关键。只要央行
开始调高利率，资金一定开始往定存移动；而货币宽松结束时也一定是景气真
正回温时，这时候资金更会往股市跑。我认为投资客货币宽松结束之后，没有
任何理由不迅速脱手流动性差的房地产，将资金转往其他地方。至于目前看似
强劲的需求，相信我，在房市连续三季都跌10%以上的时候，现在市场上所有
的信心都会转为恐惧。
如果一、两年内货币宽松没有结束，那么另一个可能的房市反转点则是劳动人
口比例(也就是所谓人口红利)开始下降的时候，时间大概会落在2015~2017年
之间。高龄化对于任何国家而言都是一个长期衰退的迹象，日本房市泡沫破裂
时间点跟人口红利消失相当接近，这到底是凑巧还是因果关系，我想台湾就是
下一个很好的观察对象。
当然，现在这时间点也不是不能买房子。如果你现在的现金足以支付八成房价
，同时依照你目前工作的薪资水准只需要十年就可以把剩下两成房贷轻松还完
(轻松的定义是：每月房贷不超过薪水的三分之一)，同时你又有非常强烈的自
住需求，那么当然可以买房子。如果建商告诉你“自住没关系”，那么你不妨
这么想，当你的房子只剩下二分之一的价格，而你还得付20年的高房贷时，如
果你还认为没关系，那就真的没关系。
最后，我只想祈祷台北市房价真正崩盘时，自杀的人不要太多。即使这样的未
来几乎是迫在眉睫。
3.心得或感想:
自从张总帅升调至市府后，空头方权力结构顿生缺隙，台面上仅剩 Sway 一员
大将难称大局。然而权力的真空便是英雄崛起的契机，不少空头派新秀趁势窜
起，意欲抢进成为新空头势力的舞台要角。如摆脱张总帅羽翼逐渐崭露头角的
花敬群及杨宗宪、房市观察越来越没力的红色子房(不过却知名度却反向而驰)、
同为财经部落客出身写作喜欢放上毫不相干线图的法意、高踞好房新闻一方不
过很少写点评的圈圈先生等，各方新秀摩拳擦掌，角逐空头派副帅之位。新任
空总 Sway 则独自一人敲响‘空头再临’的警钟，欲挽救在多空角逐战中失力
已久的空方势力。后张金鹗时代，空头派势力面临结构性的改革，空头派势力
未来的权力交媾，究竟会延续过去由张总帅领军时的传统，抑或开启一场全新
的空头战国时代，或许是2013年房地产市场观察中，最具话题性的一道议题。
各位板友对这些空头派大将，有没有支持或反对的什么想法呢？如果有，不妨
发表出来。好房网有在看本版，各位踊跃的意见或许会成为引燃新世代革命的
引线！