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作者: comfoda (消费者文教基金会) 看板: consumer
标题: [新闻] 利多？选购捷运宅前停‧看‧听
时间: Tue Apr 9 14:13:49 2013
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新北市捷运共构大楼“美丽景安”8名住户指控，建商用轻质灌浆隔
间墙，隔音效果差，隔壁冲马桶、说话声都听得一清二楚，提告求偿
。台湾高等法院认定，轻隔间未达最低隔音量44分贝，判建商赔每户
4万元定谳。
“美丽景安”是捷运新北市中和区景安站建造的捷运共构大楼，共19
层楼、279户；因构造特殊采新式工法，室内隔间以“轻质灌浆墙”
隔户，减轻建物重量，却引来住户抱怨隔音效果差。
高院认为美丽景安大楼的轻质灌浆墙隔音量，应等同建筑规则“泡沫
混凝土”墙的44分贝；但该大楼隔音量仅42分贝，认定建物有瑕疵，
最近判决建商应该赔偿修理费用。（联合报 2013/03/17）
☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆
捷运共构大楼交通方便，有上涨空间又能保值，成了投资客最爱，不
过碍于安全问题，不能用瓦斯、住户抱怨开伙不方便；有些共构大楼
因为地下有捷运，没有地下停车位，停车不是很方便；大部分都是套
房出租，出入也比较复杂，所以不见得住在捷运楼上就比较好……（
中天新闻 2011/01/18）
☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆
“买房跟着捷运最赚”、“捷运是房价黄金轴线”、“捷运周边房价
年投资报酬率高达三成”、“捷运房高额贷款”……逐捷运而居，已
经被房仲业、建筑业与媒体等渲染成为一种稳涨、稳赚的投资房地产
标的！
诚然，捷运的确为消费者带来交通便利性，更是必须鼓励民众搭乘大
众运输工具。但是，房地产业者也藉著捷运的便利性，让消费者专注
在交易金额，认为捷运住宅都能稳赚不赔，而轻忽对于捷运住宅机能
与设施等其他条件的注意！
捷运住宅定义广泛 消费者宜多详查
捷运住宅并未有统一的定义，因此市场上对于捷运住宅的宣传就有很
多解释，只要跟捷运沾上边的都可称为捷运住宅，例如捷运车站周边
附近的捷运住宅、捷运沿线的住宅也是捷运住宅，甚至有所谓“双捷
运宅”，可能是距离两捷运站等距离，也可能是两条捷运路线交会换
乘之所在，前者消费者到任一捷运站都要步行十余分钟，后者则有实
质交通之便利性。建议消费者在看到捷运住宅时，应就该售屋广告详
加审视有无不实之情事。
由于法令与市场未有明确的捷运住宅定义，大致可以广义与狭义区分
。
一）广义的捷运住宅：是与捷运周边或沿线有关的住宅皆可称之，
二）狭义的捷运住宅：可以定义成以大众捷运相关法规规定之“开发
用地”上所开发建筑的住宅，可以分为联合开发共构住宅、分构住宅
、捷运机厂联合开发住宅，为次探讨重点。
名词解释
土地开发（联合开发）：依据“大众捷运系统土地开发办法”第3条
规定，“开发用地”系指大众捷运系统路线、场、站土地及其毗邻地
区之土地，经主管机关核定为“土地开发”（即联合开发）之土地。
“土地开发”系指主管机关自行开发或与投资人合作开发“开发用地
”，以有效利用土地资源之不动产兴辟事业。该“土地开发”于修法
前称为联合开发，现则称为土地开发（本文仍以多数人熟悉的联合开
发称之）。
捷运共构建物：系指联合开发建物之结构与捷运设施（如车站出入口
、通风口、大厅层、捷运转乘设施、及机厂用地等作立体化之开发使
用）之结构相连接，并传递载重之情形。如新店线古亭站、七张站、
中和线顶溪站等。
捷运分构建物：系指联合开发建物与捷运设施结构分别独立，永久结
构不互相影响者。分构建物的空间与动线设计，公共设施管理皆可与
捷运空间与设施完全独立。
捷运机厂：系指提供捷运系统相关维修与营运设备之处所。一般提供
电联车停放、调派、组装外，并执行车辆、轨道设备、系统设备之定
期检查、维修等工作。捷运机厂联合开发系以其机厂基地上方的人工
地盘作为建筑使用，例如新店机厂的“美河市”联合开发个案。
上述三种捷运基地（捷运共构建物、捷运分构建物、捷运机厂）都有
纳入联合开发建筑规划之可能，其他尚有与捷运出入通道彼此连通的
建筑物，该建筑物多数为商业使用，于地下层、地面层或楼上层连通
，捷运建筑与该建筑物均为独立的结构主体。
共构、分构注意细节多 勿轻信广告增困扰
联合开发大楼与捷运设施共构者，由于涉及公共工程与私有建物之互
相衔接，部分楼层须与捷运设施一并施作完成，开发过程中常衍生相
关结构体共构、使用动线冲突与协调等议题，例如通风口的面积大小
，会影响建筑立面景观，地下室的空间压缩到停车位的排列与数量，
捷运的防洪闸门与电扶梯长度，会影响建筑整体设计，屋顶冷水塔的
共用空间等。
捷运分构建筑，其建筑基地多位于捷运车站旁，因捷运建设需自筹财
源之需求，而纳入联合开发范围，捷运分构建筑与正常建筑个案之建
筑技术或法规要求相当，较无共构界面之冲突或需要协调之情事。
消费者于购买共构建物之住宅时，应注意捷运设施专属空间与私有公
共设施产权之间的关系。该相关规范应于销售契约与公寓大厦管理规
约明确载记。
由于联合开发共构建物的捷运专属设施空间，捷运局与原投资建商已
达成相关之协议，因此建商在推案销售时，即应明确于销售文件及契
约上作相关说明及注记，包括使用此等空间运用之权利义务、分管协
议书加注该空间权属、社区规约对该空间设定为捷运设施空间的专用
范围，最好附有竣工图说，清楚标示其范围并加注捷运设施使用空间
之字样，以确保点交移转过程不产生纷争。
除了上述公共设施专有与分管协议等规定外，消费者对于捷运共构住
宅尚须注意下列事项：
1.注意公共设施的管理维护
共构建物因为站体设施与私有建物共同构筑，其室内空间与管线设计
均有所关连，对于捷运设施机能与共构建物内部设施机能的维护管理
均须兼顾，于维修的经费分摊也应明定。因此，大楼管理委员会对于
公共设施的管理须更为投入，也应要慎选物业管理公司协助，以维护
整体共构建物的安全性。
2.注意建筑物安全与噪音问题
大多数消费者对于捷运共构的建物，共同的疑点多为安全、噪音、震
动等问题。就结构安全而言，捷运设施属公众通行且使用次数极高的
交通设施，捷运施工单位与建筑开发的建设公司，一般都会以较高的
标准，依循相关法规施工，不致有结构安全的疑虑。倒是噪音与震动
，会因个人感受程度的不同而有所差异；曾经有捷运共构大楼采用符
合建筑标准的“轻质灌浆墙”，然因隔音效果较差，引发部分住户向
消保官申诉的情事，建议消费者于购买捷运共构住宅时，应更谨慎实
地去感受。
3.注意有无天然瓦斯供应
部分捷运共构住宅，基于公共安全的考量，未接天然瓦斯管线，只能
倚赖用电，长期下来的电费可观，卖方应于不动产说明书清楚表达外
，消费者也应考量自身的使用习惯，于购屋前仔细考量。
4.注意大楼管理良善与否
部分捷运共构住宅规划小坪数住宅，户数动辄数百户，如果投资客比
重高，出租房客经常异动，这样的住宅环境，应要求更高的大楼管理
品质。此外，某些捷运共构建筑系为住商混合使用，可能楼下层规划
为商业使用，部分楼层规划为一般事务所，如果出入门厅动线规划不
佳，大楼门禁管理不严，时日一久，极易影响整体环境品质，也是消
费者应留意之处。
5.注意停车空间规划较少的限制
一方面基于鼓励搭乘大众运输，一方面基地捷运设施空间的限制，大
多数捷运共构住宅的停车数量较建筑技术标准为少，甚至未有停车空
间之规划，又加上捷运车站附近的机车与行人较多，自有汽车的停车
较为不便。
6.注意机车空间规划于建筑内的通道安全
部分共构建筑附近缺少机车或自行车停车空间，经地方政府都市设计
审议要求，有的会在建筑基地的法定空地内，设置机车或自行车停车
格，有的则规划设置于建筑物室内，虽然都会有独立的出入通道，但
该停车设施可能与部分大楼私有公共设施连接，宜注意其安全管理与
公共设施管理。
7.政府分回房屋的管理
联合开发建筑通常由地主、投资人与政府共同合作开发，因此政府于
开发后会分回部分楼地板面积，分回之住宅，多会以标售方式处分，
或许也会提供作社会住宅或出租住宅使用，也有分回之建筑作为里民
中心、社教中心等公益目的使用，该用途均与未来大楼整体维护管理
有关。
捷运局为保障大众捷运系统公共设施维护管理的必要性与安全性，通
常会与投资建商定有相关之约定，例如：对于特别约定之楼层、屋顶
平台设有捷运出入口通道及捷运车站设施部分，区分所有权人依“大
众捷运法”规定，不得阻扰大众捷运系统路线及其设施之勘测、施工
及维护；同时区分所有权人移转时应告知买受人，要求买受人遵守前
该约定；区分所有权人应同意前开设施无偿提供台北政府捷运局使用
，日后由台北市大众捷运股份有限公司负责管理维护，并提供捷运旅
客转乘及公众使用，区分所有权人不得占为己用，且日后不得透过区
分所有权人会议决议之方式变更使用方式等。
消基会呼吁
提醒消费者
1. 捷运联合开发基地投资兴建时，捷运局与投资建商的约定条款、
投资建商第一次销售房屋时与购屋者的约定条款等内容，于日后有再
转售或购买时，皆应明确注意该特殊管理规定。
2. 消费者对于物业管理公司必须慎选，由于捷运住宅型态与一般大
楼不同，管理方式也会不同，很多设施会有共同管道或公用的部分，
如何进行区隔，需要仔细讨论。
3. 呼吁消费者，捷运沿线未来可能将有更多联合开发大楼，如何避
免消费纠纷？唯有在购买前针对上述要件仔细检视、审慎思考，若觉
得能够接受再行购买。
建议建设公司、仲介业者或卖方
1. 应于销售房屋不动产说明书列举，给予消费者必要的提醒。
2. 建造前应规划完善、了解捷运共构的一些相关设施配置，施工时
善尽注意义务，过去已经发生不少实际案例，应引以为鉴，倘若已发
生纠纷者，建议应积极与消费者妥善协商，以免未来建设公司想投标
新的联合开发案时却发现纠纷频仍，产生负面影响。
建议主管机关捷运局
1. 联合开发案应督导投资人（建设公司），注意建筑工程的品质，
包括动线的规划，应该跟捷运设施要能独立出入，以避免住家跟捷运
出入口有太多冲突的机会，公共设施及共同捷运设施管理维护与大楼
公共设施的管理维护，可能的话也必须做区分。
2. 当住户与建商间有争议发生时，应积极协助消费者，请原来的建
设公司出面处理，否则将协助消费者采取行动或在业者未来申请联合
开发案时将其列为黑名单。
财团法人中华民国消费者文教基金会