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【地产专栏】花敬群：不动产可抗通膨？只是神话！
Yahoo!奇摩房地产编辑部 – 2013年4月8日 上午11:40
过去几年来国际上原油、贵金属与原物料价格都曾受到不同程度的炒作，但部分重
要商品价格却因全球经济衰退而出现跌价。(例如面板、DRAM)一两年前国际上对全
球经济是否会陷入通膨（inflation）或通缩（deflation），专家们之间出现不同
论点，更担心停滞性通膨（stagflation）的发生。近来国内油电双涨带动物价上涨
，引发国内是否会发生通货膨涨问题。也因为各界均认为房地产具有“抗通膨”的
特质，因此有说法认为当前国内的物价上涨对房市发展有利。
通货膨胀的根本
通货膨胀指一般物价水准在某一时期内，连续性且以相当的幅度上涨的状态。最常
见两种衡量指数为消费者物价指数(CPI)和GDP平减指数。物价要上涨多少才算通膨
，基本上并没有定论，要视各国的经济结构与历史经验而定。从台湾经验看，民国
60年代两次石油危机是被公认的通货膨胀经验。过去30年台湾基本上未曾发生过通
货膨胀问题，失业率与物价上涨率基本呈现负向波动结构，也未曾发生过失业率与
物价指数同步上升的停滞性通膨现象，到是出现几次物价指数负成长的通货紧缩问
题。
不可否认的，当前比较要担心的确实是停滞性通货膨胀问题。经济学家认为造成滞
涨的成因有两类。一是例如石油价格上涨导致生产成本上升及利润减少，引起商品
价格上升与经济成长趋缓。另一种是因为中央银行过度执行货币宽松政策，导致物
价上涨但实质投资不振。当前这两种状况，一个发生在台湾，一个发生在其他主要
国家。基本上都是物价较过去涨幅较高，但尚未进入“通膨”条件，但因为预期经
济长不佳，所以实质投资不足，薪资成长趋缓，厂商获利能力与人民消费能力都降
低。
从国内经济成长率与可支配所得年增率趋势观察
民国77~82年所得成长率超过经济成长率，其他年度则反之，特别是民国88年以后二
者落差持续扩大；民国90与98年经济负成长时，所得降低幅度则更大。此现象表示
经济成长成果多分配到股东权益或保留盈余，民众的所得基本上并未增加；但经济
衰退时却付出更大代价。另外，从所得年增率与物价上涨趋势观察，民国88年以前
实质所得正成长，之后多呈现实质所得负成长状况。综合者两种现象可知，近十年
来经济成长对所得成长的帮助不大，经济衰退时民众却要付出代价，且实质所得经
常处于负成长状况。十余年来，台湾人的消费似乎需仰赖过去累积的财富来支应，
严格的说，这是造成国力严重伤害的事情。
【地产专栏】花敬群：不动产可抗通膨？只是神话！经济成长率、平均可支配所得
年增率与物价上涨率趋势图 资料来源：行政院主计总处(101年CPI为1~5月个月平均
值，可支配所得最新资料为99年)
在此环境下，这几年房市的繁荣从何而来?基本上除了低利率条件外，就是财富(或
资金)之间相互堆叠的游戏，较直接的说法就是炒作。亦即，当实体产业或利能力相
对不足，认真工作能获得的薪资报酬缺乏前景，资产名目价值上涨便成为最吸引资
金与心思投入的场域。从原油、贵金属、原物料到房地产，相继成为炒家与全球资
金瞩目的焦点。各项可能的事件或状况都可以成为制造价格上涨的论述与理由，是
否真的有道理其实并不重要。
油电双涨 房市何来繁荣
油电双涨后国内的物价上涨，在房地产市场上，相当程度上反映着前述的论点。以
国内物价上涨容易导致实质所得负成长的特性，当前物价上涨的趋势将更加深国人
的经济困难；而物价涨幅即使高到3%基本上仍不足以称为通货膨胀，当然也就没有
透过房地产投资来对抗通膨的条件。为了抵抗2%~3%的物价上涨，甘冒当前房价可能
下跌的风险，基本上并非理性的行为。但如果大家都说有通膨应该买房，也真敢这
么做，透过投资学上的群聚效应是可以产生拉抬房价效果。
其实，这就是泡沫累积的过程。在缺乏实体经济与消费能力成长的支撑下，任何资
本财的价格上涨，都代表经济与金融危机的扩大。从20年前的日本，到三年前的美
国、爱尔兰与冰岛，到最近的希腊、西班牙与意大利。都清楚看到各国的市场与政
府从小赌玩成大赌，最后都导致政府救市的窘境，以及对经济与金融的伤害。当前
支撑欧洲经济安定的德国为何能有实力，可从近六年多来德国的公寓仅累积上涨9%
，新屋上涨13%，中古屋下跌5%的状况获得了解。人家没有泡沫，经济与金融体质良
好，欧债风暴虽然就在身边，却还有能力担任救世主。在德国，炒作房地产是犯刑
法的，所以全世界的炒作歪风吹不到日耳曼帝国。
当前的物价上涨趋势到底该不该当做房市利多消息?按理论来说，这是属于削弱人民
消费能力与增加产业成本的冲击，且未构成具体通膨的程度。近几年依但物价涨幅
稍高，市场变传言房市可抗通膨，房价将受到激励的说法，根本就是神话，具体的
说应该是谎话。
3.心得或感想:

德国房价还有人敢提咧，鸽子还没飞到吗?

可抗通膨，抗不了紧缩

台湾神话持续上演中