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2011年07月24日 11:24
来源：西安房产网
麦当劳的创始人雷.克罗克，被邀请去奥斯汀为得克萨斯州立大学的工商管理硕士班作讲
演，在一场激动人心的讲演之后，学生们问雷是否愿意去他们常去的地方一起喝杯啤酒，
雷高兴地接受了邀请。
当这群人都拿到啤酒之后，雷问：“谁能告诉我我是做什么的？”“当时每个人都笑了，
”基思说：“大多数MBA学生都认为雷是在开玩笑。”见没人回答他的问题，于是雷又问
：“你们认为我能做什么呢？”学生们又一次笑了，最后一个大胆的学生叫道：“雷，所
有人都知道你是做汉堡包的”。
雷哈哈地笑了：“我料到你们会这么说。”他停止笑声并很快地说：“女士们、先生们，
其实我不做汉堡包业务，我的真正生意是房地产。”
基思说雷花了很长时间来解释他的话。雷的远期商业计划中，基本业务将是出售麦当劳的
各个分店给各个合伙人，他一向很重视每个分店的地理位置，因为他知道房产和位置将是
每个分店获得成功的最重要的因素，而同时，当雷实施他的计划时，那些买下分店的人也
将付钱从麦当劳集团手中买下分店的地。
麦当劳今天已是世界上最大的房地产商了，它拥有的房地产甚至超过了天主教会。今天，
麦当劳已经拥有美国以及世界其他地方的一些最值钱的街角和十字路口的黄金地[简介 最
新动态]段。
与专业地产投资和开发商相比，麦当劳地产的成功之处在于：前者是在努力复制一批相同
风格的商业地产项目，但它本身的商业经营并不强势，至少没有形成品牌，而后者是已经
在商业经营方面形成了相当强势的品牌，他对商业的分析使人信任；前者只在卖地产项目
，而后者是在卖专业的商业经营分析水准。
麦当劳的品牌依然是快餐“麦当劳”，而没有推出某个地产品牌。要想在全球范围内经营
房地产获得成功，仅仅依靠地产本身是不可能的，它必须借助传统名牌的优势。
最值得注意的是，麦当劳不是寂寞高手，他们的地产运营模式很大程度上为西方著名商业
企业所共有。而传统企业品牌与地产的结合，也许正是地产业利润的长流之水。如今，它
正跨洋过海，进军中国。
麦当劳商业地产模式给我们另外一种想像是：在众多以吸引了国际名牌店入驻为荣的商业
地产项目中，是否又饱含着说不出的无奈？
几十年过去了，麦当劳的地产王国已经扩张至全世界。但“我就喜欢”的快餐文化口号之
后的神秘地产生意并未被太多人关注。在中国的“麦当劳一代”长成这个世界上最具消费
欲望和能力的时候，中国地产也经过了数次风波和爆炸型的成长。
而麦当劳的地产生意经，正逐渐被人们关注。
地产运营绝顶高手
麦当劳是闻名全球的快餐企业，但麦当劳总部如今基本上不具体经营快餐业务，那是以特
许经营方式纳入麦当劳体系的小老板们的事情。麦当劳总部干得更多的事情，是琢磨哪个
地段是一个城市将来人流最旺的地方。论证完毕后，就买下看中的地块并建起快餐店，然
后寻找特许经营的合作伙伴，将快餐店租给他们经营，向他们收取特许经营费和这块商业
旺地的铺租。
回头看看麦当劳在中国开设的第一家分店吧，那是北京东单大街与长安街接口处的黄金地
段。20世纪80年代末麦当劳进驻时，人们还根本不知道土地是个金娃娃，后来碰上了王府
井改造，麦当劳仅因拆迁的土地补偿就大赚了一把，那一刻人们才知道麦当劳投资房地产
眼光之犀利。
如今的麦当劳并不只是卖快餐的了，当它总结出一套科学合理的制造快餐的程式、店面摆
设的规则、店舖选址的秘诀，并最终利用麦当劳响当当的牌子以特许经营的方法扩张时，
麦当劳在很大程度上已变成了一家经营房地产的企业。在全球100多个国家拥有数万块黄
金地段的麦当劳，的确是个房地产运营的绝顶高手！
其实，在地产中淘金的非地产企业，远不止麦当劳一家。中原房地产投资顾问公司的商业
策划部总监蔡宇翔透露：很多品牌零售企业其实就是商业用房的大房东，因为这些企业是
一个品牌，同时它要的商业用房的量要大一些，所以他用一个很低的价格租到房子。由于
它是一个品牌，对地段的商业前景有非常专业的分析，他们租的地方会有很多小租户跟进
来，所以他们可以用比较高的价格把店舖分成很多块租给小业主，这个租金差价就是这些
企业的一个重要的收入来源。
这些世界零售巨头在租店舖时条件极为苛刻，租金更是低得惊人。他打了个比方来说明租
金之低：如果别人要用一百来租这块店舖的话，沃尔玛可能只要用五便可以搞定——两者
相差二十倍之巨！正因为沃尔玛的条件过于苛刻，京城一著名发展商拒绝了和沃尔玛的合
作。
但蔡宇翔认为差距不至于如此大，正常的差距应该是别人(如大中电器)可能要一百才能搞
定的东西，沃尔玛只要八十就可搞定，也就是比别人低20%左右，当然，如果沃尔玛租五
万平方米店舖，而另一个只租一百平方米，并且位置较好的话，差距可能有这么大。大中
电器的副总经理史明也认同这种分析。从蔡宇翔的分析也可以看出，这些零售企业仅靠租
金的差价，在成本的大量减少后，利润率得到极大提供，收入就非常可观了。
所以，这些零售企业不仅仅在自己的业务范围内赚取利润，而且以自己的方式经营著房地
产，悄悄的赚取钜额利润！
黄金地段原则
经常吃麦当劳的人会有印象：几乎每一个麦当劳店生意都是很兴隆的。
麦当劳的生意兴隆的原因除了作为品牌的因素外，店址的选择也是其中至关重要的条件。
麦当劳华东地区总裁施文哲这样表述：麦当劳之所以开一家火一家，第一是地点，第二是
地点，第三还是地点。
在这里，施文哲没有将麦当劳兴隆的原因归结于品牌，而是认为地段是第一的因素。而麦
当劳的选址是一件极为重大的事情，通常一个店的开与否都要经过三到六个月的考察，考
察的问题极为细致，甚至涉及到店址是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和
周边动迁，是否会进入城市规划红线。进入红线坚决不碰。老化商圈内坚决不设点。纯住
宅原则上也不设点。
3.心得或感想:
与其等人来租 不如自己下场
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