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老龄、老宅 下一个房地产趋势
【MygoNews林承志/台北报导】人口老化与低生育率已经逐渐成为一个重大的社会
问题，台湾因为人口结构的改变，未来需面对“老年化、老宅化”的社会问题，为
了提前因应“高龄化”可能带来的改变，政大商学院信义不动产研究发展中心举办
了“人口结构改变对住宅市场影响及政策因应方向”讨论会。未来10年台湾人口停
滞，65岁以上人口增加150万人，40年以上屋龄老宅增加200万户，其中有危机也有
转机，与会的专家学者提出了不少的宝贵建议。
此次讨论会请来了国立台北大学不动产与城乡环境系教授彭建文、中华民国住宅学
会理事长、中国科技大学国际商务系教授薛立敏、财团法人都市更新研究发展基金
会执行长丁致成，另外还邀请对于人口与社会变迁有深刻研究的经建会副主委陈小
红担任主持人。
会议中彭建文点出，人口结构最好的时后将出现在2015年，之后将出现反转，2030
年扶养比达56.1%，人口红利完全消失，2035年扶养比达63.9%，出现人口负债，若
是生育政策、移民政策、产业结构无重大改变下，房市长期消费性需求将明显减少。
长期国内房市将由数量满足转型为品质满足，老旧与设施不佳住宅有改善空间，而
未来家庭结构仍以核心家庭为主流，夫妻、单身、单亲的比重持续提升，住宅需求
以35~45坪的舒适2~3房为主，且因新家户形成减缓，未来长期购屋结构中，首购比
例将逐渐下降，由换屋需求取代，大面积54坪以上的换屋型产品，有一定的成长空
间。
薛立敏则点出，都会区内有“老人住老宅”的现象，但他们有先占优势，拥有的资
产在市中心房价较好的区块，不过老人在资产处理上却会因为年纪增长，呈现力不
从心。薛立敏建议，除了“以房养老”的政策以外，另外协助有多余空间的独居老
人可以部分出租，让好区位的老宅，提供给都市就业的年轻人承租，另外老人也有
现金可以改善生活。
或者鼓励拥有老宅的老人换屋，老宅若位于市中心则价位高，可换到有电梯的产品，
或者扩大居住空间与子女同住，也可以换两屋与子女同邻，建议可采免契税、降低
增值税方式鼓励，另外也可鼓励建商提供适合老人与子女同住或同邻的商品。
丁致成则认为台湾将面临高龄少子化社会，其冲击不只是社会福利与财政问题，更
带来都市计画之冲击，学校与公共设施的问题不再是不敷使用，而是使用率太低，
维持成本太高，以台北市万华区老松国小为例，1966年最高峰学生人数达到11,110
人共158班，如今只有900余人共31班。丁致成建议可以复制日本经验，并校、废校、
转作他用、引入年轻住户、降低维护成本，如东京南池袋二丁目的案例，就是并校
转作住宅、商业及文化公益使用。
另外，面对高龄化、少子化及人口零成长之社会，都市发展必须放弃扩张主义，回
到市中心走都市更新之路，且不能再以传统都市计画观点的容积率与公共设施比例
来处理都市更新问题。
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