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不动产实价登录资讯公开后，真能揭开国王的新衣?
中华民国不动产
仲介经纪商业同业公会全国联合会 理事长 李同荣
十月十六日内政部正式开放民众查询不动产交易成交行情，这是台湾不动产交易
透明化的重要旅程碑。而首天内政部网站就被迫不急待的民众挤爆当机，显见消费者对实
价揭露交易透明化的热烈期盼。但民众真有能力从此揭开国王的新衣?从政府已经揭露中
的交易数量与呈现出的揭露品质，我们发现不少缺失值得政府改善:
(一) 政府公布的数量与实际成交数量比例明显偏低，影响资料判读的正确性
以台北市而论，八月份移转件数为3317件，但真正揭露的数量只有919件，占全部
移转件数只有28%，这样的数量比例明显偏低，让人不襟怀疑筛选资料是否黑箱作业或是
程式设计的数据库出了问题，在整个数据库的蒐集与筛选未准备好的状况下，少数揭露的
资讯不足以取信民众当作买卖房屋的判断与参考。至于当机后，政府应彻底追究真实原因
，依专业人士根据当天内政部网站流量研判，除了当局未考虑流量与频宽问题外，最重要
引起当机的因素，根本就是前台主机与后台数据库主机无法负荷所致，若是纯粹频宽问题
，只要放宽带宽就可迅速解决，事实上在内政部放宽带宽后，除了查询成交行情查询的页
面仍然停摆以外，其他行政作业的页面就恢复正常，可见频宽虽是问题，但主机的无法负
荷才是真正的原因。幸好经过二天的紧急处理，总算能让民众顺利上网查询。
(二) 政府已经公布的资料品质实在有待加强
在政府已经公布的资料中，明显可看出诸多行情错乱的物件到处夹杂，这不是资
料库稽核除错的机制设计不健全，就是稽核的人员不够专业。另外对揭露之比例，政府一
定要重新研究一套机制，行政主管机关应走出市场多征询民间有经验的业者，避免不必要
的错误发生。
以过去数年来【台湾不动产交易中心】公开的成交行情公报为例，资料的筛选方式，除了
异常的物件必须由熟悉市场的专业人士筛选与删除以外，没有异常的物件，尽量要达到
100%的揭露比例，但为了顾及统计均价时的正确性，顶多是在做分析的时候，会去头去尾
3%，藉以确保资料分析的准确度，但假如揭露时，刻意去除掉头尾的3%，就很容易漏失各
区成交价之最高与最低价指标，譬如说台北市较稀有的豪宅，假如每坪超过两百万以上，
就很容易被筛选删除，这样的揭露就有盲点，房价的真实性也会遭到质疑。
(三) 【租赁物件】屋主不透过仲介经纪即可不用登录，这会是实价登录的最大败笔
总统选举前执政党因都会房价居高不下，民怨排山倒海，因此在匆促的修法过程
中，并未考虑屋主只要不透过仲介经纪业就可不必登录，这个后果造成打击合法经纪业却
纵容非法业者协助屋主逃漏税，合法房仲业的租赁业绩迅速萎缩一半，这代表有一半以上
的租赁成交物件是登录作业的漏网之鱼，租赁的实价登录等于是虚有其表，准确度遭质疑
。这样恶法，无形中鼓励民众大剌剌的逃漏税，而合法产业却在这恶法中遭受无情打击，
屡次陈情，政府仍然没有任何感受，难怪最近政府施政的满意度屡创新低。
实价揭露让成交资讯趋向透明化，但民众真能揭开国王的新衣吗?
实价揭露后，有人认为从此揭开国王的新衣，房价从此无法炒作，甚至会从此下
跌反转，也有人认为退潮后终于可以看清谁在裸泳。但事实可能不是如此，因为实价初期
是去识别化，民众无法判读房价差异的理由，其中包括车位的登记方式，内涵与外加的区
别就会影响房价，装潢与坐向、增建与平台、甚至格局与景观都是房价差异的重要因素，
民众还是要依赖专业的房仲经纪人员解读分析甚至帮忙调查，而房仲人员对市场的精耕与
专业度也要相对提升，才能发挥实价揭露后的专业效能与竞争优势，市场的交易速度也会
慢慢加快。但这一切都有赖政府揭露的数量比例与品质迅速改善与提升，否则反而误导民
众做出错误的判断，后果不堪设想。而实价登录让成交资讯趋向透明化，对不动产房价的
稳定性有帮助，但无法期待房价就会因而下跌，因为房价涨跌因素很多，市场价格仍然决
定在供需。我们非常赞成如李鸿源部长提出的“扩张都会”“人口疏移”以及“运输费补
贴”之治本之道，才能彻底解决都会房价问题。其实政府很多部门的主管都是相当优秀的
管理人才，但无奈基层人员服务的心态不一，部份公务人员关心的是自己的升迁之路，怀
著不做不错的心态，也难怪不管产业的兴衰。
实价揭露后，我们终于如学者所说，真正看清楚退潮后谁在裸泳:
(一)政府单位在裸泳~
因为我们看清楚他们没有准备好，首日公开就大当机。
(二)看跌的专家在裸泳~
因为数字呈现出来的是奢侈税课征后一年间房价仍然在涨，而一向鼓吹不要看房
子不要买房子的专家，又再次伤害首购族，平白看房价高涨而他们的自备款又缩水了。
(三)财政官员在裸泳~
因为他们运用错误的资料来源，说今年六月的房价比去年跌4%。明明台北市增值
税收萎缩35%，还说税收在成长，企图掩盖奢侈税失灵的窘境。
(四)漫天喊价的屋主或投机客在裸泳~
因为漫天喊价的屋主或投机客，终于看清自己开价太高，根本卖不出去，最后只
好降价求售。
【实价登录】与【去识别实价揭露】后，【实价揭露】与【资本利得课税】的脚步应该不
远了!
成交资讯的公开对民众而言只有阅读能力，但无分析能力，只有信赖专业才有解
读的能力。最后，还是会步上实价揭露的更透明时代，我们还是肯定实价登录对资讯透明
化的阶段性任务之贡献，但政府不应再欺骗民众，刻意隐瞒实价登录后未来实价课税的真
正企图，而现在政府再三说实价登录与税绝对脱钩，未来在谈资本利得课税时，民众一定
对政府失望到极点。未来这两三年买卖房子的人，将会因土地公告现值的不断调高接近市
价，而付出高额的增值税，这简直就是不符合公平正义的实价课税。诚实与认错是我们从
小学开始的基础教育，但政府却经常犯下欺瞒民众的错误，而且一错再错，死不认错，奢
侈税如此，证所税也如此，短线治标不治本的政策，终究只有短线效果并导致长线遭殃的
恶果，知错再错，这正是执政党民调低落的主因。
3.心得或感想:
心慌慌
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